Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 июня 2023 г. по делу N 66а-825/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Артамоновой Т.А, Брянцевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобиной Д.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-110/2023 по административному исковому заявлению Велиева Яшар Тофиг оглы к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 6 марта 2023 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Велиев Я.Т.-о. обратился 7 ноября 2022 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что с 6 мая 2022 года он является собственником нежилого здания с кадастровым номером N площадью 1172, 9 кв.м, наименование - "Белореченский складской комплекс", местоположение: Красн6одарский край, "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259 установлена кадастровая стоимость названного объекта по состоянию на 1 января 2021 года в размере 11 509 962, 48 руб, которая не пересматривалась и подлежит применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 29 сентября 2022 года N ОЦ-020/22, выполненному оценщиком Юрченко А.И, составляет на ту же дату 2 520 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости объекта нарушено право на определение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц в экономически обоснованном размере, административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года - 2 520 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Белореченского городского поселения и ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Краснодарскому краю.

Определением от 25 ноября 2022 года ходатайство административного истца о назначении судебной оценочной экспертизы удовлетворено: по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено оценщику ООО "Р-ГРУПП", производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 17 февраля 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Смерчинского Н.М. от 10 января 2023 года о рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января 2021 года - 8 331 000 руб.

Определением от 17 февраля 2023 года в связи с реорганизацией произведена замена ФГБУ ФКР Росреестра на ППК "Роскадастр".

Решением Краснодарского краевого суда от 6 марта 2023 года административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года - 8 331 000 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что при установлении кадастровой стоимости не допущено нарушений методики государственной кадастровой оценки, вследствие чего законные права административного истца размером кадастровой стоимости не нарушены.

Кроме того, полагает, что в ходе производства судебной оценочной экспертизы экспертом допущено нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, а именно: эксперт не произвел осмотр объекта экспертизы и не вследствие этого не уточнил ценообразующие факторы, эксперт необоснованно отказался от проведения оценки в рамках затратного и сравнительного подходов, а в рамках доходного подхода эксперт при расчете ставки аренды некорректно отобрал объекты-аналоги, что повлекло за собой искажение величины рыночной стоимости объекта оценки.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

На основании положений статей 150, 307 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец, являясь с 2022 года собственником здания с кадастровым номером N, на основании статьи 400 НК РФ является плательщиком налога на имущество физических лиц за налоговые периоды 2022 и последующие годы, налоговая база по которому в силу статьи 403 НК РФ определяется как кадастровая стоимость объектов, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

С учетом изложенного Велиев Я.Т.-о. обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен с учетом внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости 3 ноября 2021 года и подачи административного искового заявления 7 декабря 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН установленная по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость объекта в размере 11 509 962, 48 руб. применяется для целей налогообложения с 1 января 2022 года и не пересматривалась.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной оценочной экспертизы от 10 января 2023 года о рыночной стоимости здания по состоянию на 1 января 2021 года в размере 8 331 000 руб.

Как следует из экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого здания определена в рамках доходного подхода, отказ от проведения оценки сравнительным и (или) затратным подходами обоснованы экспертом.

Так, в соответствии с положениями пункта 24в ФСО N 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Эксперт также правомерно отметил, что затратный подход не отражает реальной рыночной стоимости объектов капитального строительства, поскольку не учитывает такие факторы рынка как местоположение, сложившаяся инфраструктура, инвестиционная привлекательность, перспективы развития и т.д.

В силу пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, помимо прочего, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Обосновывая отказ от применения сравнительного подхода, эксперт указал, что ему не удалось выявить достаточное количество (не менее трех) предложений о продаже сопоставимых объектов в районе местоположения оцениваемого объекта (Белореченск).

Эксперт, проводя оценку в рамках доходного подхода, отобрал восемь объектов, предложенных в период времени с января по декабрь 2020 года на праве аренды, после отобрал для целей расчета арендной платы три объекта офисно-складского назначения как наиболее сопоставимые объекты.

При этом объект оценки, равно как и объекты-аналоги для расчета арендной платы в рамках доходного подхода, отнесены к зданиям и помещениям производственно-складского назначения с учетом наименования объекта оценки (Белореченский складской комплекс).

В процессе оценки эксперт исходил из того, что по типу объектов объекты-аналоги относятся к зданиям (а не помещениям) исходя из содержания текстов объявлений, скрин-шоты которых имеются в составе экспертного заключения.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о том, что эксперт необоснованно принял в расчетах коэффициент недозагрузки (13, 4%) при том, что наиболее эффективным использования здания является передача в аренду составляющих его помещений, не свидетельствуют о нарушении экспертом требований законодательства об оценочной деятельности при том, что объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание складского назначения, а не помещения в этом здании.

Приведенные в заключении эксперта выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Профессиональное суждение эксперта о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта основано на анализе рынка недвижимости, учете ценообразующих факторов и расчетных показателей, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Эксперт Смерчинский Н.М. имеет стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 года, вправе осуществлять оценку по направлению "Оценка недвижимости", предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо данных о необъективности эксперта в деле не имеется.

Оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, не опровергнуты административными ответчиками и заинтересованными лицами в порядке, установленном процессуальным законом.

Расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимости составляет 27, 62% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Краснодарского краевого суда от 6 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 14 июня 2023 года.

Председательствующий

Судьи