Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 июня 2023 г. по делу N 66а-892/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Артамоновой Т.А, Брянцевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобиной Д.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-146/2023 по административному исковому заявлению Федотенко Василия Алексеевича к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 13 марта 2023 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Федотенко В.А. обратился в Краснодарский краевой суд 1 декабря 2022 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что с 2017 года он является собственником нежилого здания с кадастровым номером N площадью 6142, 2 кв.м, наименование - здание торгового центра, 1978 года постройки, адрес: Краснодарский край, "адрес"

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259 установлена кадастровая стоимость названного объекта по состоянию на 1 января 2021 года в размере 126 150 749, 56 руб, которая не пересматривалась и подлежит применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 7 ноября 2022 года N ОЦ-07/22/11-01, выполненному оценщиком ООО "Легал Сервис" Юрченко А.И, составляет на ту же дату 57 203 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости объекта нарушено право на определение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц в экономически обоснованном размере, административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года - 57 203 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрации Ленинградского сельского поселения и Ленинградского района, а также ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Краснодарскому краю.

Определением от 19 декабря 2022 года ходатайство административного истца о назначении судебной оценочной экспертизы удовлетворено: по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено оценщику ООО "Центр экспертизы и оценки "Луч", производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 20 февраля 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Дзюба А.Д. от 10 февраля 2023 года о том, что отчет об оценке от 7 ноября 2022 года N ОЦ-07/22/11-01 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2021 года составляет 73 772 900 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 13 марта 2023 года административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года - 73 772 900 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что экспертом при проведении оценки в рамках затратного подхода допущено нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, а именно: эксперт не произвел осмотр объекта экспертизы и вследствие этого не уточнил ценообразующие факторы, эксперт в расчетах принял заниженное значение прибыли предпринимателя (4%) и при определении физического износа здания - одинаковое значение физического износа (40%) для всех конструктивных элементов здания без проведения их поэлементного обследования, а также, определяя стоимость затрат на замещение объекта капитального строительства не применил корректирующий коэффициент - 1.20 - на учет налога на добавленную стоимость, что привело к искажению величины рыночной стоимости объекта оценки.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

На основании положений статей 150, 307 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец, являясь с 2017 года собственником нежилого здания с кадастровым номером N, на основании статьи 400 НК РФ является плательщиком налога на имущество физических лиц за налоговые периоды 2022 и последующие годы, налоговая база по которому в силу статьи 403 НК РФ определяется как кадастровая стоимость объектов, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

С учетом изложенного Федотенко В.А. обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен с учетом внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости 10 ноября 2021 года и подачи административного искового заявления 1 декабря 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН установленная по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость объекта в размере 126 150 749, 56 руб. не пересматривалась и подлежит применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной экспертизы от 10 февраля 2023 года о рыночной стоимости здания по состоянию на 1 января 2021 года в размере 73 772 900 руб.

Как следует из экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого здания определена в рамках затратного подхода.

В соответствии с положениями пункта 24в ФСО N 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Обосновывая проведение оценки исключительно в рамках затратного подхода, эксперт указал, что рынок торговой недвижимости станицы Ленинградской Краснодарского края на дату оценки неактивен, количество предложений ниже среднего, сроки экспозиции длительные, ценовой разброс велик, в период пандемии имел место спад торговой и экономической активности, объект оценки 1978 года постройки фактически не используется длительное время и нуждается в капитальном ремонте.

Выводы эксперта относительно фактического использования и состояния объекта оценки соотносятся с фотоматериалами, имеющими в составе отчета об оценке, представленного административным истцом.

Определяя физический износ объекта оценки в 40%, эксперт исходил из удельного веса конструктивных элементов (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия и покрытия, кровля, полы, проемы и т.д.), указанного в разделе VI "Описание конструктивных элементов здания и определение износа" технического паспорта объекта оценки по состоянию на июль 2015 года, к общей стоимости здания и принял в расчетах физический износ объекта менее указанного в техническом паспорте (45%) по результатам непосредственного осмотра.

Как следует из исследовательской части заключения, экспертом учтена прибыль предпринимателя - 1, 04 (или 4%), указанная для категории "торговые помещения и здания" по данным аналитики компании СтатРиелт по состоянию на 1 января 2021 года.

Расчет стоимости строительства методом сравнительной единицы в ценах 1969 года произведен с учетом строительного объема объекта оценки на основе сборников УПВС - Укрупненные показатели восстановительной стоимости - с последующим применением индекса изменения стоимости по отрасли хозяйства, территориального коэффициента перевода в цены 1984 года и индекса перехода к ценам на дату оценки.

Эксперт Дзюба А.Д. имеет стаж работы в области оценочной деятельности 18 лет, вправе осуществлять оценку по направлению "Оценка недвижимости", предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На наличие обстоятельств, позволяющих поставить под сомнение объективность эксперта, участвующие в деле лица не ссылаются.

Оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

Давая оценку иным доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия принимает во внимание, что в данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимости составляет 41, 5%.

Соответствующее расхождение применительно к архивной кадастровой стоимости по состоянию на 15 декабря 2018 года составляло около 35% при том, что кадастровая стоимость по состоянию на 15 декабря 2018 года была установлена в размере 133 774 778, 19 руб, а определенная вступившим в законную силу решением Краснодарского краевого суда от 12 января 2022 года по делу N 3а-6/2022 кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости на ту же дату - 87 735 000 руб.

Коллегия также отмечает, что величина оспариваемой кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2021 года, практически на 6% менее архивной кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 15 декабря 2018 года (соответственно 126 150 749, 56 руб. и 133 774 778, 19 руб.).

Данное обстоятельство в определенной степени соотносится с выводами эксперта о снижении уровня цен на 1 января 2021 года, в том числе ввиду принятых ограничений в целях предотвращения распространения новой короновирусной инфекции, на фоне общего замедления темпов экономической деятельности по сравнению с 2019 годом.

Установленное вступившим в законную силу решением суда расхождение между архивной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объекта по состоянию на 15 декабря 2018 года (35%) при одновременном уменьшении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в сравнении с архивной кадастровой стоимостью на 15 декабря 2018 года (6%) позволяет сделать вывод о допустимости расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью на дату - 1 января 2021 года - в 41, 5%, тем более, что такое расхождение в значительной степени обусловлено индивидуальными характеристиками объекта оценки, 1978 года постройки, который требует капитального ремонта и который фактически не используется в течение длительного периода времени.

Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, не опровергнуты административными ответчиками и заинтересованными лицами в порядке, установленном процессуальным законом.

Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено ни в ходе производства в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Краснодарского краевого суда от 13 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 14 июня 2023 года.

Председательствующий

Судьи