Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25 мая 2023 г. по делу N 8Г-7925/2023[88-11893/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Полозовой Д.В.

судей Жерненко Е.В, Копылова-Прилипко Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-5035/2021 по иску Покровской Ю.А. к ООО "Кавказский Плюс" о признании одностороннего акта недействительным, обязании подписать двусторонний акт с указанием площади нежилого помещения равной 140, 1 кв.м.

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Всеволожский" (до реорганизации общество с ограниченной ответственностью "Кавказский Плюс") (далее - ООО "Всеволожский") на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 29.09.2021 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.12.2022

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Полозовой Д.В, объяснения представителя ООО "Всеволожский" по доверенности Дугаевой А.И, поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя Покровской Ю.А. по доверенности Саликова М.А, возразившего по доводам жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Истцом предъявлены требования к ответчику о признании одностороннего акта от 09.07.2020 недействительным, обязании подписать двусторонний акт с указанием площади нежилого помещения равной 140, 1 кв.м.

Требования мотивированы тем, что 14.03.2018 истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве (далее - договор), согласно которому застройщик обязался построить жилой дом и в срок до 01.04.2019 передать истцу нежилое помещение в этом доме 139, 8 кв.м, расположенное на 1 этаже, целевое назначение "Образовательный центр". Письмом от 09.07.2020 застройщик направил Участнику долевого строительства односторонний акт приема - передачи от 09.07.2020, в котором указал, что истец уклоняется от приемки объекта долевого строительства - нежилого помещения, с чем истец не согласен, кроме того фактическая площадь нежилого помещения не соответствует площади, указанной в Одностороннем акте приема-передачи (143, 8 кв.м.), в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд.

Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 29.09.2021, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, иск удовлетворен частично, постановлено: признать недействительным односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства - нежилого помещения N, расположенного по адресу: "адрес" - в соответствии с договором участия в долевом строительстве индивидуального жилого дома с подземной стоянкой от 14.03.2018 N N; обязать ООО "Кавказский Плюс" передать Покровской Ю.А. объект долевого строительства - нежилое помещения N, расположенное по указанному адресу в соответствии с договором участия в долевом строительстве индивидуального жилого дома с подземной стоянкой от 14.03.2018 N N; взыскать с ООО "Кавказский плюс" в пользу Покровской Ю.А. судебные расходы по оплате государственной пошлине в размере 300 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе заявитель, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить обжалуемые судебные акты суда первой и апелляционной инстанции.

В судебном заседании объявлен перерыв с 23.05.2023 до 25.05.2023 до 12.00. часов.

Согласно ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив судебные акты по правилам ст. 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, кассационный суд находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания, предусмотренные ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены апелляционного определения в кассационном порядке, которые выразились в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14.03.2018 Покровской Ю.А. и ООО "Кавказский Плюс" заключен договор долевого участия в строительстве нежилого помещения по строительному адресу "адрес".

Данный объект ответчик обязан был передать в срок не позднее 01.04.2019, своевременно обязанность не исполнил.

Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 21.09.2020 с ответчика в пользу истца взыскана неустойка за просрочку передачи объекта за период с 01.04.2019 по 03.04.2020 (л.д.108-115).

22.07.2019 застройщик направил Покровской Ю.А. сообщение о завершении строительства с предложением подписания акта приема-передачи объекта (л.д.94).

02.12.2019 в адрес застройщика истцом направлено обращение о выявленных недостатках (л.д.30).

В ответ на обращение от 02.12.2019 застройщик сообщил, что им организовано устранение выявленных недостатков (л.д.32).

Письмом от 05.03.2020 истец сообщил застройщику о наличии не устраненных недостатков (л.д.34).

В ответ на указанное письмо застройщик направил истцу ответ о принятии мер по устранению оставшихся недостатков (л.д.36-37).

09.06.2020 застройщик указал Покровской Ю.А. на необходимость подписания акта приема-передачи объекта.

09.07.2020 застройщик составил односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, направив его участнику долевого строительства.

Разрешая исковые требования, руководствуясь ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 7, ч. 1, 5, 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришли к выводу о том, что составленный застройщиком односторонний акт приема-передачи объекта от 09.07.2020 является недействительным, как следствие, суд возложил на застройщика обязанность по подписанию с участником долевого строительства двустороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства.

При этом суды исходили из того обстоятельства, что у участника долевого строительства отсутствует обязанность подписывать двусторонний акт передачи в случае наличия в объекте любых недостатков, на момент составления застройщиком одностороннего акта приема - передачи на объекте имелись не устранённые недостатки, зафиксированные ранее двусторонним актом осмотра объекта.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов, поскольку они постановлены с нарушение норм материального права и без установления всех юридически значимых обстоятельств по делу.

Согласно имеющейся в деле переписки сторон, датированной до 02.06.2020 (л.д.29-39), застройщик и участник долевого строительства вели переговоры по поводу устранения выявленных недостатков на объекте долевого участия в строительстве (самого двустороннего акта осмотра объекта от 05.08.2019, на который сослались суды, в материалах дела не имеется).

02.06.2020 истцом в адрес застройщика направлено письмо, согласно которого 25.05.2020 Покровской Ю.А. от застройщика получен проект акта приема-передачи объекта с указанием фактической площади объекта в 143, 8 кв.м. В данном письме, приложением к которому являлся протокол разногласий, истец указывает, что готов подписать акт приема-передачи при условии подписания протокола разногласий к нему, поскольку истец не согласен с фактической площадью передаваемого помещения и размером доплаты (л.д.40-41).

На указанное письмо застройщиком дан ответ N от 09.06.2020, согласно которому истцу в очередной раз предложено подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства с фактической площадью 143, 8 кв.м, установленной на основании обмеров, проведенных уполномоченной организацией, и отображенной в ЕГРН (л.д.42).

10.06.2020 истец повторно направил в адрес застройщика письмо, в котором также выражает несогласие с площадью объекта долевого строительства, не выражая претензий к качеству объекта и вновь выражая готовность подписать двусторонний акт приема-передачи исходя из ранее направленного протокола разногласий к акту по площади (л.д.43).

24.06.2020 застройщик в очередной раз предложил истцу подписать акт приема-передачи исходя из площади объекта 143, 8 кв.м. (л.д.44).

09.07.2020 застройщиком составлен односторонний акт приема-передачи объекта исходя из фактической площади объекта 143, 8 кв.м. (л.д.24-25).

Таким образом, из переписки сторон усматривается, что на момент составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства единственным разногласием сторон являлась фактическая площадь передаваемого объекта, которую каждой из спорящих сторон исчисляла по своему (истец - 140, 1 кв.м, ответчик - 143, 8 кв.м.).

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, застройщик неоднократно 22.07.2019, 25.05.2020, 10.06.2020, 24.06.2020 предлагал истцу подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Исходя из переписки сторон, на момент составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи единственным разногласием сторон по спорному объекту являлась его фактическая площадь.

При этом в рамках настоящего спора ни судом первой, ни апелляционной инстанции данные фактические обстоятельства, подтверждённые соответствующими имеющимися в деле доказательствами не учтены, фактическая площадь объекта долевого строительства по состоянию на дату оспариваемого одностороннего акта от 09.07.2020 также не установлена.

Норма права, позволяющая истцу не принимать объект долевого строительства при наличии спора относительно фактической и проектной площади объекта долевого строительства, судами не приведена.

Также не дана оценка возражениям ответчика относительно добросовестности действий истца, осуществляющего фактическое использование нежилого помещения по назначению, несмотря на отказ от подписания акта приема-передачи.

Это судебными инстанциями учтено не было.

В силу части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Суд кассационной инстанции находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчика.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит нужным отменить апелляционное определение с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.12.2022 по гражданскому делу N 2-5035/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи