Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 05 июня 2023 г. по делу N 8Г-8291/2023[88-9659/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Птоховой З.Ю, судей Панферовой С.А, Швецовой М.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Варшавской Светланы Андреевны к Синице Петру Всеволодовичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка

по кассационной жалобе Синицы Петра Всеволодовича на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 6 октября 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 18 января 2023 г.

Заслушав доклад судьи Швецовой М.В, объяснения представителя Варшавской С.А. адвоката Кадаевой О.В, полагавшей судебные акты законными и обоснованными, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

решением Центрального районного суда г. Калининграда от 6 октября 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 18 января 2023 г, частично удовлетворены исковые требования Варшавской С.А, с Синицы П.В. в пользу Варшавской С.А. взыскана задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 2 марта 2021 г. в размере 5 000 000 руб, расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 700 руб. Также в доход местного бюджета с Синицы П.В. взыскана государственная пошлина в размере 9 500 руб.

В кассационной жалобе Синица П.В. просит об отмене указанных судебных постановлений как незаконных.

Синица П.В, Варшавская С.А, третье лицо Токмянин И.Л. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены направлением судебных извещений, полученными ими 18, 22 и 24 мая 2023 г.

Руководствуясь статьями 113, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами по настоящему гражданскому делу не допущено.

Судами установлено и из материалов дела усматривается, что 2 марта 2021 г. между Варшавской С.А. и Синицей П.В. заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", ул. "адрес", площадью 7000 кв.м, с КН: N, категории земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, для одноэтажной застройки, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов.

Стоимость земельного участка определена сторонами в размере 4 600 000 руб.

Договор содержит указание, что стоимость является окончательной, изменению не подлежит, и уплачена покупателем при подписании договора, в связи с чем, продавец, подписывая договор, подтверждает, что указанная сумма получена полностью.

Договором купли-продажи стороны определили, что договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка.

Факт заключения договора купли-продажи 2 марта 2021 г. и его оплаты в размере 4 600 000 руб. сторонами не оспаривался.

В тот же день, 2 марта 2021 г, Варшавской С.А. и Синицей П.С. заключено дополнительное соглашение к указанному договору купли-продажи, которым стороны по взаимному соглашению изменили стоимость земельного участка, установив в размере 12 100 000 руб, из которых 4 600 000 руб. уплачены покупателем продавцу при подписании договора купли-продажи, оставшаяся денежная сумма в размере 7 500 000 руб. уплачивается покупателем продавцу в следующем порядке:

- 2 500 000 руб. уплачивается покупателем продавцу в течение 6-ти календарных месяцев с момента получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать санитарно-защитная зона от промышленного предприятия, которое препятствует получению разрешения на строительство блокированной жилой застройки на вышеуказанный земельный участок;

- 2 500 000 руб. - в течение 12-ти календарных месяцев с момента получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать санитарно-защитная зона от промышленного предприятия, которое препятствует получению разрешения на строительство блокированной жилой застройки на вышеуказанный земельный участок;

- 2 500 000 руб. - в течение 18-ти календарных месяцев с момента получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать санитарно-защитная зона от промышленного предприятия, которое препятствует получению разрешения на строительство блокированной жилой застройки на вышеуказанный земельный участок.

Пункт 2 дополнительного соглашения предусматривает, что во всем остальном стороны руководствуются условиями договора купли-продажи от 2 марта 2021 г.

Право собственности Синицы П.В. на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 15 марта 2021 г.

Обращаясь в суд с иском, Варшавская С.А. указала, что несмотря на регистрацию Синицей П.В. права собственности на земельный участок, он выплатил ей в счет стоимости участка только 6 850 000 руб, от уплаты оставшейся части долга в размере 5 250 000 руб. ответчик уклоняется.

Разрешая исковые требования и принимая решение об их частичном удовлетворении, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 8, 9, 307, 309, 310, 421, 422, 431, 434, 549, 550, 551, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, определив обстоятельства, имеющие значение для дела, исходил из того, что согласно буквальному толкованию заключенных сторонами договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему стороны определили цену земельного участка в размере 12 100 000 руб. Поскольку ответчик выплатил истцу только 7 100 000 руб, имеются основания для взыскания с него задолженности в размере 5 000 000 руб.

Суд признал необоснованными доводы ответчика о рассрочке оплаты стоимости земельного участка, поставленной в зависимость от получения градостроительного плана, предусматривающего снятие некоторых ограничений, поскольку такое условие субъектно не оговорено, тогда как ответчик, реализуя полномочия собственника, разделил приобретенный земельный участок на несколько участков, имея перед продавцом неисполненное обязательство.

С указанным выводом суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции, дополнительно сославшись на статью 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что 2 марта 2021 г. стороны после заключения договора купли-продажи, в котором они определили цену договора в размере 4 600 000 руб, в тот же день 2 марта 2021 г. заключили дополнительное соглашение, в котором установили стоимость отчуждаемого участка в размере 12 100 000 руб.

Факт заключения указанного дополнительного соглашения ответчиком не оспаривался. Напротив, как установлено судом, ответчик приступил к исполнению условий достигнутого соглашения о стоимости земельного участка, передав представителю Варшавской С.А. в период с 18 октября 2021 г. по 4 февраля 2022 г. по расписке денежные средства в общем размере 1 900 000 руб, а также безналичным способом 600 000 руб, всего 2 500 000 руб.

Таким образом, в рассматриваемом случае стороны достигли соглашения о цене продаваемого земельного участка, договор дополнительное соглашение не расторгнуты, недействительными не признаны и не были изменены в части условия о цене, а потому при определении размера задолженности суд верно исходил из установленной сторонами цены договора.

Сам по себе факт отсутствия договоре купли-продажи, на основании которого зарегистрировано право собственности ответчика, условия о цене в размере 12 100 000 руб, не опровергает того обстоятельства, что стороны в соответствии с требованиями гражданского законодательства согласовали цену договора именно в указанном размере.

Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, а не регистрацию существенных условий договора - соглашение сторон о цене сделки, регулируемой статьями 424, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обратное привело бы к нарушению установленных гражданским законодательством (статья 421, пункт 2 статьи 424, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) принципов свободы участников сделки в заключении договора с определением условий по их усмотрению, в том числе на изменение цены сделки после заключения договора, предусмотренной пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке, установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, - предусматривающих изменение цены сделки после заключения договора путем заключения соглашения, совершаемого в той же форме, что и договор.

При этом гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество, не содержит ограничений на изменение цены сделки после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Исходя из свободы договора, стороны сами определяют его условия, с данным условием о цене договора покупатель согласился, подписав данный договор купли-продажи и дополнительное соглашение.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что такая цена не соответствует рыночной стоимости земельного участка, а также представленный им в материалы дела отчет ООО "Агентство независимой оценки "Прайс", по мнению суда второй инстанции, основанием для изменения установленной соглашением сторон цены договора не является.

По убеждению суда апелляционной инстанции, вопреки доводам Синицы П.В, нельзя считать согласованным сторонами условие договора купли-продажи о предоставлении ему рассрочки уплаты стоимости земельного участка, связанной с моментом получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать санитарно-защитная зона от промышленного предприятия.

Указание в дополнительном соглашении на наступление обязанности покупателя по оплате стоимости земельного участка - с момента получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать санитарно-защитная зона от промышленного предприятия, не отвечает признакам исполнимости и правовой определенности.

Дополнительное соглашение не содержит указания на подлежащее снятию обременение, не возлагает на кого-либо из сторон договора обязанность по снятию указанного обременения.

Как следует из пояснений сторон - ГПЗУ с отсутствием санитарно-защитной зоны не получено.

По данным регистрирующего органа - земельный участок расположен полностью в границах приаэроадромной территории аэродрома Калининград (Храброво) такие обременения установлены решениями 31 декабря 2020 г, а также после сделки - 14 октября 2021 г.

Кроме того, из ГПЗУ одного из образованных в результате раздела земельного участка следует, что также имеются обременения в связи с расположение всего участка в приаэродромной территории, зоне ограничения строительства по высоте аэродрома "Чкаловск" (проект); санитарно-защитной зоны согласно Правилам землепользования и застройки Гурьевского городского округа Калининградской области, а также санитарно-защитной зоны производственного объекта ООО "Стандарт".

После приобретения ответчик произвел раздел земельного участка площадью 7 000 кв.м. на целый ряд участков - образованы более 60 участков, им присвоены кадастровые номера, участки поставлены на кадастровый учет.

Первый платеж с учетом указанного в дополнительном соглашении условия об оплате должен был быть произведен покупателем - в течение 6-ти календарных месяцев с момента получения ГПЗУ.

Вместе с тем, сумма 2 500 000 руб. внесена продавцу покупателем Синицей П.В. в уплату стоимости участка в период с 18 октября 2021 г. по 4 февраля 2022 г. без решения вопроса о снятии обременений.

Как верно указала судебная коллегия областного суда, фактические обстоятельства, юридически значимые действия ответчика после приобретения права собственности на участок - раздел приобретенного участка, выплата продавцу части задолженности по договору купли-продажи без снятия каких-либо обременений, свидетельствуют об отсутствии у Синицы П.В. намерения как по снятию обременения, так и по исполнению условий дополнительного соглашения о рассрочке.

Данные обстоятельства бесспорно свидетельствуют о недостижении сторонами соглашения в отношении условий договора о рассрочке уплаты цены.

Согласно части 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять или оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

С учетом приведенного правового регулирования, отсутствия согласованных сторонами условий о рассрочке, в соответствии с положениями абзаца 1 пункта 1, пункта 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель Синица П.В. обязан был уплатить цену полностью непосредственно после передачи ему товара продавцом.

Размер задолженности ответчика в сумме 5 000 000 руб. определен судом с учетом всех внесенных платежей.

Таким образом, судебная коллегия отклонила доводы ответчика, не усмотрев злоупотребления правом со стороны истца (как продавца) взысканием задолженности с ответчика как покупателя с учетом фактически произведенных платежей по договору.

Доводам ответчика о заключении им дополнительного соглашения не с ФИО1, а с ФИО9, передачи именно ему денежных средств по спорным обязательствам, по мнению суда второй инстанции, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, поскольку ФИО9 стороной спорных правоотношений не являлся, действовал от имени и в интересах ФИО1 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 20 февраля 2021 г, которой истец уполномочила его продать принадлежащий ей земельный участок, предоставила ему право заключить и подписать договор купли-продажи, дополнительные соглашения к нему, произвести расчет по заключенной сделке, получить деньги наличным или безналичным способом.

Суд кассационной инстанции не находит оснований не согласиться с выводами судов, поскольку результаты оценки доказательств судами подробно изложены в оспариваемых судебных актах.

Судебные постановления основаны только на относимых и допустимых доказательствах.

Доводы кассационной жалобы ответчика по существу повторяют позицию при разбирательстве дела в судах обеих инстанций, являлись предметом всесторонней проверки судов, получили надлежащую оценку с подробным правовым обоснованием и, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и доказательственной базы по спору. Вновь приведенные в кассационной жалобе они не могут повлечь отмену судебных постановлений.

Доводы кассационной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, основаны на ошибочном толковании норм права.

В силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Калининграда от 6 октября 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 18 января 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Синицы Петра Всеволодовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи