Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 26 июня 2023 г. по делу N 8Г-3382/2023[88-4513/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М, судей Росиной Е.А, Поддубной О.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "Финансово-Строительная Компания Потенциал" о признании предварительного договора участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложении обязанности предоставить документы, по кассационной жалобе ПАО "Сбербанк России" на решение Нальчикского городского суда Кабардино-балкарской Республики от 14 ноября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 01 февраля 2023 года, Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Поддубной О.А, пояснения представителя ФИО1 - ФИО4, судебная коллегия по гражданским делам

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Финансово-Строительная Компания Потенциал" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащем государственной регистрации.

Исковые требования мотивированы тем, что 24 сентября 2021 г. между Продавцом и Покупателем заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома, в котором расположено жилое помещение, подлежащее передаче в собственность Покупателю.

Согласно изложенным в Предварительном договоре условиям, предметом договора является трехкомнатная квартира с проектным номером 10, общей площадью 53, 25 кв.м, расположенная на 4 этаже в 1 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: КБР, г.Нальчик, ул. Кирова, б/н. Согласно п. 1.2 Предварительного договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 3-го квартала 2021 г.

В день заключения предварительного договора истцом полностью исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств в сумме 2300000 руб. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче квартиры Покупателю не исполнил.

Определением суда от 11 ноября 2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество "Сбербанк России".

От ответчика в суд поступило заявление о признании исковых требований в полном объеме.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 14 ноября 2022 года, с учетом определения от 11 января 2023 года об исправлении описок, допущенных в указанном решении, исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 01 февраля 2023 года решение Нальчикского городского суда КБР от 14 ноября 2022 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" ФИО5 ставится вопрос об отмене принятых по делу судебных актов как незаконных, необоснованных, вынесенных с существенными нарушениями материального права.

Указывая на незаконность принятых судебных актов, представитель третьего лица ссылается на то, что судами не применена норма ч.5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N214-ФЗ, согласно которой при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частями 4, 4.2, 4.5 и 4.6 ст. 4 названного Закона, такой договор считается незаключенным. Поскольку в настоящем случае договор не содержит ряда условий, на которые ссылается третье лицо, его нельзя считать заключенным и признать договором участия в долевом строительстве.

Кроме того, заявитель жалобы указывает на то, что судами не учтены положения ч. 2 ст. 346 ГК РФ, вместе с тем, ООО "ФСК Потенциал" привлек денежные средства истца без письменного согласия Банка в нарушение заключенных с ним договоров.

Выражая несогласие с принятыми судебными актами, заявитель указывает на злоупотребление правом и предъявление иска с требованием по уже прекратившимся правоотношениям.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явился представитель истца ФИО1 - ФИО4, который полагал принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, требования жалобы безосновательными, в связи с чем просил отказать в ее удовлетворении.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы не установлено.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным 24 сентября 2021 года между ООО "ФСК Потенциал" и ФИО1, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцу 1 комнатную квартиру с проектным номером 10, в блоке 1, на 4 этаже, общей проектной площадью 53, 25 кв.м, в строящемся 6-ти секционном 10-ти этажном доме, по адресу "адрес"

Также условиями договора обязанность истца в полном объеме внести полную сумму стоимости этой квартиры 2300000 руб. (пункты 2.1 и 2.2) до заключения в будущем основного договора купли-продажи (не позднее одного календарного месяца за после 3-го квартал 2021 года) (пункты 1.2 и 1.3).

Таким образом, договор от 24 сентября 2021 года не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный "предварительный договор купли-продажи", в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену квартиры.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру, судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, пришла также к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указав, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, заключенный 24 сентября 2021 года между ООО "ФСК Потенциал" и ФИО1, является договором участия в долевом строительстве.

В материалах дела представлены Акты приема-передачи денежных средств от 24 сентября 2021 года и от 01 октября 2021 года, согласно которым ФИО1 оплатила всю стоимость квартиры в размере 2300000 руб. директору ООО "ФСК Потенциал".

В суд апелляционной инстанции сторона истца представила доказательства о том, что ФИО1 обладала такой суммой денежных средств и оригиналы актов приема-передачи денежных средств.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года указывается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года.

Кроме того, судом апелляционной инстанции дана оценка доводам относительно нарушения положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Как указала судебная коллегия, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда, в том числе, поскольку тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

Согласно представленному истцом ответу руководителя Управления Росреестра по КБР от 23 января 2023 года, по сведениям ЕГРН отсутствует запись о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении объекта долевого строительства - квартиры с проектным номером 10.

Также в ответе отмечается, что по сведениям ЕГРН имеются записи о государственной регистрации договоров участия в строительстве, заключенные после 07 августа 2019 года без предоставления согласия залогодержателя.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой и апелляционной инстанции, которые постановлены обоснованно и мотивированно, при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и применении норм материального права, подлежащих применению к отношениям сторон. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда основаны на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, мотивированы по правилам статей 198, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам кассационной жалобы судом первой и апелляционной инстанции оценены все доказательства по делу, суд указал на основе совокупности каких доказательств пришел к изложенным выводам и по каким основаниям данные доказательства имеют предпочтение перед иными доказательствами по делу в соответствии с требованиями статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При анализе имеющихся в материалах дела доказательств по правилам статей 67, 157 ГПК РФ на предмет соответствия критериям достаточности и допустимости и приведя соответствующие аргументы, суды первой и апелляционной инстанции приняли во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Доводы кассационной жалобы выражают субъективное мнение стороны о полноте и достоверности доказательств по делу, направлены по существу на иную оценку представленных доказательств и установленных судом обстоятельств, что не может служить основанием к отмене обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке в силу части 1 статьи 379.7, части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие с оценкой доказательств, данной судом первой и апелляционной инстанции, и установленными судом обстоятельствами не может служить основанием для пересмотра судебного постановления в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

По существу, доводы кассационной жалобы повторяют правовую позицию заявителя, ранее изложенную в ходе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанций, были предметом проверки и оценки судов, которыми правомерно отвергнуты, как несостоятельные.

Нарушений норм материального и (или) процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены обжалуемого судебного постановления, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 379.5, 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, определила:

решение Нальчикского городского суда Кабардино-балкарской Республики от 14 ноября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 01 февраля 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу ПАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Председательствующий З.М. Ошхунов

Судьи Е.А. Росина

О.А. Поддубная