Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17 мая 2023 г. по делу N 8Г-6853/2023[88-8501/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Марченко А.А, судей Коренева А.С, Сапрыкиной Н.И. -

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1542/2022 по иску прокурора города Верхняя Пышма, действующего в интересах неопределённого круга лиц, городского округа Верхняя Пышма, к Вахонину Сергею Владленовичу, Администрации городского округа Верхняя Пышма, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, специализированому областному Государственному унитарному предприятию "Областной центр недвижимости", филиалу Федерального государственного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Уральскому Федеральному округу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, снятии с государственного кадастрового учёта и исключении из ЕГРН сведений об объекте капитального строительства, признании права собственности отсутствующим

по кассационной жалобе Вахонина Сергея Владленовича на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 26.10.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 01.02.2023.

Заслушав доклад судьи Коренева А.С, объяснения представителя Вахонина С.В. - Бисяриной Д.В, поддержавшей доводы жалобы, прокурора Кустикова А.Г, возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

прокурор г. Верхняя Пышма, действующий в интересах неопределённого круга лиц и муниципального образования г. Верхняя Пышма, предъявил иск к Вахонину С.В, Администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - Администрации), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, специализированому областному Государственному унитарному предприятию "Областной центр недвижимости", филиалу Федерального государственного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Уральскому Федеральному округу с требованиями -

признать недействительным договор купли-продажи N 83/КП-21 от 04.08.2021, по которому Администрация продала Вахонину Г.В. земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" (далее - участок КН:886);

применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции - возложить на Вахонина С.В. обязанность передать Администрации земельный участок, возложить на Администрацию обязанность возвратить Вахонину С.В. покупную стоимость земельного участка в размере 965 523, 53 руб.;

снять с государственного кадастрового учёта и исключить из ЕГРН сведения об объекте капитального строительства по адресу: "данные изъяты", кадастровый номер "данные изъяты" (далее - ЗДАНИЕ);

признать отсутствующим право собственности Вахонина С.В. на ЗДАНИЕ.

Требование мотивировано тем, что Вахонин С.В. на основании договора субаренды от 19.06.2009 использовал земельный участок КН:886, площадью 21 945 кв. м для жилищного строительства. В июле 2018 г. Вахонин С.В. поставил на кадастровый учёт жилой дом, площадью 8 019, 8 кв. м (ЗДАНИЕ), как объект, оконченный строительством, и в упрощенном порядке зарегистрировал за собой право собственности на ЗДАНИЕ как завершенный строительством жилой дом. В связи с данным обстоятельством Администрация заключила с Вахониным С.В. без торгов (в порядке подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) договор купли-продажи земельного участка, находящегося в публичной собственности. Вместе с тем, степень готовности объекта составляет 61%, что свидетельствует о том, что это объект незавершенного строительства. Поскольку ЗДАНИЕ не является объектом завершенного строительства, наличие которого предоставляет право заключения договора купли-продажи земельного участка без торгов, соответственно, договор купли-продажи земельного участка от 04.08.2021 следует признать недействительным как нарушающий требования закона (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), а стороны следует привести в первоначальное положение. Само же ЗДАНИЕ подлежит снятию с кадастрового учёта как объект завершенного строительства, а право собственности на него следует признать отсутствующим.

Представитель ответчика Вахонина С.В. - Бисярина Д.В. - возражала против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что на момент постановки на кадастровый учёт и регистрацию права собственности строительство ЗДАНИЯ было завершено; отсутствуют основания для использования такого способа защиты как признание права собственности отсутствующим, поскольку истец не является владеющим собственником; на земельный участок кроме Вахонина С.В. никто не может претендовать ввиду того, что договор субаренды действует до 2051 г.; просила применить срок исковой давности, который подлежит исчислению с даты регистрации права собственности.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения требований.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 26.10.2022 иск удовлетворён к Вахонину С.В. и Администрации - признано отсутствующим право собственности Вахонина С.В. на ЗДАНИЕ; признан недействительным договор купли-продажи земельного участка КН:886; Вахонин С.В. возвращен в статус субарендатора; на Администрацию возложена обязанность вернуть полученные по договору денежные средства; указано, что решение является основанием для исключения записи о регистрации права собственности Вахонина С.В. на ЗДАНИЕ и на участок КН:886.

Этим же решением отказано в удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, СОГУП "Областной центр недвижимости", филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому Федеральному округу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 01.02.2023 решение оставлено без изменения, апелляционные жалобы Вахонина С.В, Администрации - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные постановления, ссылаясь на их незаконность.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело при установленной явке, поскольку все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о судебном разбирательстве в суде кассационной инстанции (ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив материалы дела и законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов кассационной жалобы (ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебных актов в кассационном порядке.

Суд первой инстанции удовлетворил требования к Вахонину С.В. и Администрации, поскольку пришёл к выводу, что отсутствовали основания для постановки ЗДАНИЯ на кадастровый учёт как объекта завершенного строительства, а соответственно, отсутствовали основания для регистрации за Вахониным С.В. права собственности на ЗДАНИЕ как на объект завершенного строительства, поэтому следует признать отсутствующим право собственности за Вахониным С.В.

Суд исходил из того, что по состоянию на 08.07.2022 степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 61%, соответственно, на момент регистрации права собственности в ЕГРН на ЗДАНИЕ за Вахониным С.В. на земельном участке отсутствовал объект завершенного строительства, право собственности на который Вахонин С.В. зарегистрировал в упрощенном порядке на основании п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации. Существующее ЗДАНИЕ не является жилым и не пригодно для проживания.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка, находящегося в публичной собственности, в порядке подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без торгов на льготных условиях мог быть заключен только при наличии объекта, строительство которого завершено, соответственно, является недействительным договор купли-продажи земельного участка от 04.08.2021 как нарушающий публичные интересы (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стороны должны быть приведены в первоначальное положение, вследствие чего Вахонин С.В. должен быть восстановлен в правах субарендатора договора субаренды земельного участка, а Администрация - обязана вернуть денежные средства.

При этом суд отклонил доводы ответчика об истечении срока исковой давности, который составляет три года (п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации) для предъявления требований в отношении ничтожной сделки.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что объект незавершенного строительства не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства, что исключает возможность предоставления занятым ими участков в льготном порядке без торгов (п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), существующее строение не отвечает критерию жилого (ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации). Вахонин С.В, как владелец объекта незавершенного строительства не является лицом, обладающим правом на приобретение земельного участка для его эксплуатации. Вахонин С.В. не вправе извлекать выгоду из своего неправомерного поведения (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Признание права собственности отсутствующим является разновидностью негаторного иска, исковая давность на которое не распространяется в силу ст. 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводом судов о том, что до завершения строительства недвижимости, наличие которого предоставляет собственнику данного объекта недвижимости право на приобретение на льготных условиях без торгов земельный участок в порядке подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, влечет невозможность заключения договора купли-продажи в отношении такого участка. В свою очередь, отсутствие условий, предусмотренных законом, при которых может быть заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в публичной собственности, свидетельствует о том, что данный договор является ничтожным как нарушающий требований закона и посягающий на публичные интересы (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То обстоятельство, что договор субаренды действует до 2051 г. и другие лица не вправе получить данный участок каким-либо образом не может рассматриваться как обстоятельство, допускающее заключение оспариваемого договора купли-продажи, поскольку в этом случае земельный участок фактически будет находиться в собственности под объектом незавершенного строительства.

Вопреки доводам жалобы, положения п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому требования о признании отсутствующим права собственности вправе предъявлять владеющий собственник к невладеющему лицу, за которым зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, не может рассматриваться как не допускающие предъявление такого иска прокурором в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования, поскольку данный иск направлен на защиту публичного интереса, заключающегося в недопущении обхода закона по распоряжению земельными участками, находящимися в публичной собственности.

Поскольку земельный участок находится в публичной собственности, соответственно, иск прокурора направлен на защиту интересов публичного образования (муниципального образования) как собственника, поэтому является правильным указание суда апелляционной инстанции о том, что срок исковой давности не применяется для предъявления данного иска (абз. 5 ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с тем, что регистрация права собственности на ЗДАНИЕ была произведена в упрощенном порядке в соответствии с требованиями закона, соответственно, отсутствовали основания для признания незаконными действий регистрирующего органа, вместе с тем, наличие такой регистрации не свидетельствует о невозможности удовлетворения иска о признании права отсутствующего.

Необходимость соблюдения норм публичного права при разрешении вопроса о введении в свободный оборот как земельного участка площадью 21 945 кв. м, так и объекта недвижимости площадью 8 019, 8 кв. м не может свидетельствовать о формальности оснований.

Принятым решением суда законные интересы и права Вахонина С.В. не нарушены, поскольку земельный участок у него не изъят, а сам Вахонин С.В. восстановлен в правах субарендатора земельного участка на прежних условиях, при этом Вахонин С.В. не лишен возможности завершить строительство объекта недвижимости в установленном порядке.

Доводы о том, что ЗДАНИЕ являлось объектов, строительство которого было завершено на 18.07.2018, направлено на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств, наличие которых суды отвергли.

Вместе с тем, исследование и оценка доказательств, а также установление обстоятельств отнесено к компетенции судов первой и апелляционной инстанций (ст. 196, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции не может считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, а также высказываться о преимуществе одних доказательств перед другими (ч. 3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку суд кассационной инстанции проверят правильность применения закона при установленных обстоятельствах.

Несогласие с оценкой доказательств суда первой и апелляционной инстанции и с их выводами об установленных обстоятельствах на основе оценки доказательств не является основанием для кассационного пересмотра судебных постановлений.

Руководствуясь ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 26.10.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 01.02.2023 оставить без изменения, кассационную жалобу Вахонина Сергея Владленовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи