Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15 июня 2023 г. по делу N 8Г-16286/2023[88-21801/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.

судей Думушкиной В.М, Косарева И.Э, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП Главы КФХ ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, по кассационной жалобе ФИО1 на решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от 21 сентября 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 07 февраля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав участников процесса, судебная коллегия

установила:

ИП Глава КФХ ФИО13 обратился в суд с данным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключен договор о предоставлении земельного участка в аренду. По условиям указанного договора, ответчик ФИО2 сдала, а ИП Глава КФХ ФИО13 принял в долгосрочное пользование в аренду земельный участок, площадью 25.000 кв.м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Кошехабльский район, Майский сельский округ, бригада N 2, поле N 5-1, участок 14, расположенный в границах участка с кадастровым номером N. Согласно п. 2.1 указанного договора, договор между ними был заключен сроком на 5 лет. В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ. если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса РФ). Поскольку истец продолжал пользоваться указанным земельным участком и по окончании срока действия договора, договор о предоставлении земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии с п. 2.7 договора аренды, арендатор имеет право по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право выкупа перед другими лицами при продаже земельного участка. Однако, как стало известно истцу, в сентябре 2021 года указанный земельный участок без его уведомления был отчужден в пользу ФИО3 и с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит ей на праве собственности. Отчуждение земельного участка осуществлено по договору куплипродажи от ДД.ММ.ГГГГ, который является недействительной ничтожной сделкой. Договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО2 и ФИО3 нарушены права истца. В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны при заключении договора аренды имели право включить в него любые условия прямо незапрещенные законодательством, в том числе о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором в случае его продажи арендодателем. Данное положение полностью соответствует ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Статья 309 Гражданского кодекса РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения принятых на себя обязательств. Истец с ФИО2 согласовали условие о наличии преимущественного права покупки земельного участка в случае продажи. При этом, очевидно зная о наличии такого условия в договоре и взятых на себя обязательствах, ФИО2 произвела отчуждение ФИО3, не уведомив истца о намерении продать участок и не предоставив последнему возможность реализовать свое преимущественное право покупки. Эти действия арендодателя представляют собой произвольный отказ от исполнения своих обязательств, что прямо противоречит положениям ст.ст. 309, 421 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, оспариваемой сделкой нарушены нормы закона и права истца по договору аренды на преимущественный выкуп земельного участка. Поскольку договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО2 и ФИО3 нарушено преимущественное право истца на покупку земельного участка, предусмотренное п. 2.7 договора о предоставлении земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор купли-продажи на основании п. 4 ст. 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 11-ФЗ является недействительной ничтожной сделкой.

На основании изложенного, ИП Глава КФХ ФИО13 просил признать недействительной ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка, площадью 25.000 кв.м, относящегося к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", расположенного по адресу: "адрес", Майский сельский округ, бригада N, поле N, участок 14, расположенный в границах участка с кадастровым номером N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 и применить последствия его недействительности.

Решением Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от 21 сентября 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 07 февраля 2023 года вышеуказанное решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец ФИО13, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с направлением дела на новое рассмотрение.

В судебном заседании кассационной инстанции ФИО13 с представителем ФИО9 поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить оспариваемые судебные постановления.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП Главой КФХ ФИО1 заключён договор аренды земельного участка, по условиям которого ФИО2 передала в аренду ИП Главе КФХ ФИО13 земельный участок, площадью 25.000 кв.м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", расположенный по адресу: "адрес", Майский сельский округ, бригада N, поле N, участок 14, расположенный в границах участка с кадастровым номером 01:02:2507001:308. Договор аренды земельного участка заключен сроком на 5 лет.

В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения. Незаключенная часть сделки не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей.

Также договор не содержит условий об обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, как и последствий неисполнения арендодателем условий договора, предусмотренных п. 2.7.

Согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец) продала, а ФИО3 (покупатель) купила земельный участок, площадью 25.000 кв.м, относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", расположенный по адресу: "адрес", Майский сельский округ, бригада N, поле N, участок 14, расположенный в границах участка с кадастровым номером 01:02:2507001:308.

Отчуждаемый земельный участок продан ФИО3 за 200.000 рублей (п. 3 договора купли-продажи).

Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N.

Из дела о правоустанавливающих документах на спорный земельный участок следует, что ФИО2 уведомила администрацию МО " "адрес"" о намерении продать принадлежащий ей земельный участок. При этом администрация МО " "адрес"" не возражала относительно отчуждения указанного земельного участка третьим лицам, то есть ФИО2 соблюдены все установленные законом условия при продаже земельного участка.

Также судом установлено, что истец в 2021 году обращался в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО2 В обоснование своих требований истец приводил доводы, аналогичные доводам, содержащимся в настоящем иске.

Решением Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ИГТ Главы КФХ ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору, отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам ФИО4 кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, оставлены без изменения.

Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, учитывая установленные обстоятельства, сделал вывод о том, что условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениями о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом и нарушает права физического лица, на предусмотренную ст. 421 Гражданского кодекса РФ свободу, как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.

С выводами суда первой и апелляционной инстанции судебная коллегия кассационного суда согласна ввиду следующего.

На основании положений ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Стороной истца не было представлено доказательств, подтверждающих незаконность спорной сделки, либо нарушение прав и законных интересов истца заключенной между ФИО2 и ФИО3 сделкой купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Согласно п. 3 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статьи 624 Гражданского кодекса РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора куплипродажи такого имущества.

В силу положений ст. 550, п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 названного Кодекса, не применяются.

Действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 Гражданского кодекса РФ), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта.

В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения, соответственно истец не мог обладать преимущественным правом покупки спорного земельного участка ни в силу закона, ни по условиям договора аренды.

Также договор не содержит условий об обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, как и последствий неисполнения арендодателем условий договора, предусмотренных п. 2.7.

Доводы истца противоречат установленным судом обстоятельствам, а также нормам законодательства.

Кроме того, с аналогичными требованиями истец обращался ранее, в чем ему также было отказано.

Таким образом, ввиду установленных обстоятельств, следует согласиться с выводом суда первой и апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Приведенные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, повторяют правовую позицию заявителя при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, являлись предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку нижестоящими судебными инстанциями не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемые судебные постановления отмене либо изменению не подлежат.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от 21 сентября 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 07 февраля 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи В.М. Думушкина

И.Э. Косарев