Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 08 июня 2023 г. по делу N 8Г-10031/2023[88-11518/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гордиенко А.Л, судей Благодатских Г.В, Симон Н.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 70RS0018-01-2020-000311-18 по иску администрации Молчановского района Томской области к Кононову Андрею Владимировичу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени, встречному исковому заявлению Кононова Андрея Владимировича к администрации Молчановского района Томской области о признании договора аренды недействительным, по кассационной жалобе администрации Молчановского района Томской области на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 11 января 2023 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Благодатских Г.В, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Администрация Молчановского района Томской области обратилась в суд с исковым заявлением к Кононову А.В. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование исковых требований указано, что на основании п. 2 ст. 3.3. Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ администрация имеет право распоряжаться земельным участком, расположенным по "адрес" площадью 3000 +/- 479 кв.м, кадастровый N, предназначенным для строительства подъездной дороги с площадкой разворота к паромной переправе в с. Нарга. Из оборота участок не изъят.

Ответчик является арендатором этого участка и пользуется им на основании договора аренды от 26 апреля 2019 г. N 13. В соответствии с п. 3.1 договора размер ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 2 500 572 рубля 90 коп. Ответчик, в нарушение своих договорных обязательств, начиная с 26 апреля 2019 г. и по настоящее время, арендных платежей по договору не вносил. Требования истца от 27 декабря 2019 г. N 419 и от 03 марта 2020 г. N 30 об уплате долга по договору ответчик добровольно не удовлетворил, ответа на требования не получено.

Уточнив исковые требования, истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка N 13 от 26 апреля 2019 г, взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 4 473 333 рубля 68 коп, пени 646 604 рубля 67 коп, судебные расходы.

Кононов А.В. обратился в суд со встречным иском к администрации Молчановского района Томской области о признании договора аренды земельного участка недействительным.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок относится к категории земель промышленности и иного специального назначения и предоставляется в границах согласно выписке из ЕГРН (п. 1.1, договора). Согласно п. 2.1 договор заключён на 10 лет. Согласно пунктам 4.3.1, 4.4.2 указанного договора арендатор должен использовать участок на условиях, установленных договором, в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием.

В ноябре 2019 года, в ходе подготовки проектной документации на строительство дороги, истец обратился в ОГКУ "Томскавтодор" о согласовании примыкания к автомобильной дороге межмуниципального значения Тунгусово-Могочино-Суйга. Из полученного ответа от 11 декабря 2019 г. N 2762 истцу стало известно о том, что земельный участок с кадастровым N в нарушение Постановления Администрации Томской области от 08 апреля 2014 г. N 124а "О полосах отвода и придорожных полосах автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения на территории Томской области" (вместе с "Порядком установления и использования полос отвода автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения на территории Томской области", "Порядком установления и использования придорожных полос автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения на территории Томской области") образован в придорожной полосе автомобильной дороги межмуниципального значения, в отношении которой установлен особый режим использования территории.

В согласовании примыкания данного земельного участка к автомобильной дороге Тунгусово-Могочино-Суйга истцу было отказано. Строительство дороги на указанном земельном участке невозможно, т.е. использовать арендованный земельный участок по установленному договором целевому назначению и по виду разрешённого использования нельзя.

Кононов А.В, не являясь специалистом в области осуществления дорожной деятельности (проектирования и строительства дорог), на момент заключения договора аренды не знал, каким именно требованиям должен соответствовать земельный участок, целевым назначением которого является строительство подъездной дороги с площадкой разворота к паромной переправе в с. Нарга, и полагал, что администрацией Молчановского района при образовании земельного участка с данным видом разрешенного использования учтены требования законодательства деятельности и землеустройстве. Однако выяснилось, что проектная документация на строительство дороги не может быть изготовлена в нарушение требований действующего законодательства. Исходя из особенностей расположения спорного земельного участка, осуществить на нём строительство дороги невозможно. Таким образом, образование данного земельного участка с указанным видом разрешенного использования противоречит Федеральному закону от 08 ноября 2007 г. N 257-ФЗ. При этом, администрация Молчановского района не дала согласия на расторжение договора аренды N 13 от 28 апреля 2019 г. земельного участка в связи с невозможностью его использования по целевому назначению, требование от 27 декабря 2019 г. оставлено без удовлетворения.

Между тем, в договоре аренды земельного участка N 13 от 26 апреля 2019 г. с кадастровым N, по "адрес" было указано, что участок предоставлялся для строительства подъездной дороги с площадкой разворота к паромной переправе в с. Нарга. При заключении договора аренды обе стороны, как арендатор, так и арендодатель, в равной мере исходили из условия о разрешённом использовании земельного участка для строительства подъездной дороги с площадкой разворота к паромной переправе в с. Нарга в границах, согласно выписке из ЕГРН. Истец был убеждён, что строительство подъездной дороги с площадкой разворота к паромной переправе в с. Нарга на арендуемом земельном участке возможно и, если бы ему было известно, что в действительности такое строительство на участке невозможно, он не стал бы участвовать в торгах и заключать договор. Об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, а именно о невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешённого использования, истец узнал 11 декабря 2019 г. из ответа ОГКУ "Томскавтодор" об отказе в согласовании примыкания к автомобильной дороге Тунгусово-Могочино-Суйга.

Кононов А.В. просил суд признать договор аренды земельного участка N 13 от 26 апреля 2019 г. недействительным; взыскать с администрации Молчановского района Томской области денежные средства, уплаченные в счёт арендной платы, в сумме 294 рубля, а также 400 рублей государственной пошлины.

Решением Молчановского районного суда Томской области от 09 февраля 2021 г. исковые требования администрации Молчановского района Томской области удовлетворены.

С Кононова А.В. в пользу Администрации Молчановского района Томской области взыскана задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка N 13 от 26 апреля 2019 г. в размере 4 473 333 рубля 68 коп, пеня в сумме 646 604 рубля 67 коп.

Расторгнут заключённый между Администрацией Молчановского района Томской области и Кононовым А.В. договор аренды земельного участка N 13 от 26 апреля 2019 г.

С Кононова А.В. в бюджет Молчановского района Томской области взыскана государственная пошлину в сумме 33 799 рублей 69 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований Кононову А.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 11 января 2023 г. решение Молчановского районного суда Томской области от 09 февраля 2021 г. в части удовлетворения исковых требований администрации Молчановского района Томской области о расторжении договора аренды и взыскании с Кононова А.В. задолженности по арендной плате, пени, госпошлины в бюджет, отменено, с принятием в указанной части нового решения которым в удовлетворении указанных исковых требований администрации Молчановского района Томской области отказано.

В остальной части решение Молчановского районного суда Томской области от 09 февраля 2021 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель администрации Молчановского района Томской области - Бахман О.Ю. ставит вопрос об отмене вынесенного судебного постановления суда апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального и процессуального права, противоречий выводов суда относительно установленных по делу обстоятельств, неверной оценкой доказательств. Податель жалобы указывает, что спорный земельный участок с кадастровым N, переданный Кононову А.В. по акту приема-передачи от 26 апреля 2019 г, являлся предметом открытого аукциона, предоставление которого осуществляется в строгом соответствии со ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Кроме того, после получения земельного участка, Кононов А.В. к арендодателю о выявленных недостатках, о невозможности использования земельного участка не обращался. Требования статьи 612 Гражданского кодекса РФ о предварительном уведомлении арендодателя не выполнил; с заявлением в порядке п. 4 ст. 614 ГК РФ об уменьшении размера арендной платы или об отказе от договора также не обращался.

Кононов А.В. на кассационную жалобу представил возражения.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемого судебного постановления.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Статья 379.6 ГПК РФ предусматривает, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции таких нарушений при принятии обжалуемого судебного постановления не усматривает, рассмотрение произведено в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11 марта 2016 г. постановлением Наргинского сельского поселения N24 образован земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для строительства подъездной дороги с площадкой разворота к паромной переправе в с. Нарга, площадью 3 000 кв.м, расположенный по "адрес" Утверждена схема расположения данного участка на кадастровом плане территории N

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 15 апреля 2019 г. победителем аукциона по лоту N 2 (земельный участок общей площадью 3 000 +/-479 кв.м, расположенного по "адрес", из земель промышленности, энергетики, транспорта связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешённого использования: для строительства подъездной дороги с площадкой разворота к паромной переправе в с. Нарга, кадастровый N) признан Кононов А.В.

По результатам открытого аукциона между Администрацией Молчановского района и Кононовым А.В. был заключен договор аренды земельного участка N 13 от 26 апреля 2019 г.

По условиям договора размер арендной платы за 1 год использования участка составляет 2 500 572 рубля 90 коп, плата вносится до 01 июля и до ноября текущего года равными долями. Срок аренды земельного участка 10 лет.

За период с 02 июля 2019 г. по 08 февраля 2021 г. истцом рассчитан размер задолженности по арендной плате - 4 473 333 рубля 68 коп, размер пени - 646 604 рубля 67 коп.

Кроме того, судом установлено, что 09 декабря 2019 г. Кононов А.В. обратился к ОГКУ "Томскавтодор" с заявлением о согласовании примыкания к автомобильной дороге Тунгусово-Могочино-Суйга на км 9+850 с земельного участка с кадастровым N

Согласно ответу от 11 декабря 2019 г. на его обращение ОГКУ "Томскавтодор" отказал в выдаче согласия, указав, что предполагаемое место примыкания расположено с радиусом 75 метров и продольным уклоном 55градусов, видимость не обеспечена.

27 декабря 2019 г. Кононовым А.В. в адрес администрации Молчановского района Томской области направлено требование о расторжении договора аренды по причине того, что арендодатель предоставил в аренду земельный участок, который не может использоваться по назначению.

В ответе 24 января 2020 г. администрация Молчановского района Томской области указала, что Кононов А.В. фактически использовал земельный участок, став победителем аукциона, принял его условия, соответственно, владел всей информацией. Также указано на нарушение Кононовым А.В. условий договора в части уплаты арендной платы и намерение арендодателя расторгнуть договор по данному основанию.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО "Судебная экспертиза" земельный участок с кадастровым N расположен в границе придорожной полосы отвода существующей автомобильной дороги Тунгусово-Могочино-Суйга. Строительство на данном участке автомобильной дороги I, И, III, IV и V категорий, дороги любой категории, в том числе с односторонним движением, невозможно. Устройство примыкания к автомобильной дороге общего пользования Тунгусово-Могочино-Суйга в пределах земельного участка с кадастровым N также невозможно осуществить.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в спорный период действовал договор аренды земельного участка, по условиям которого Кононов А.В. обязался уплачивать истцу арендную плату, однако данную обязанность надлежащим образом не выполнял, в связи с чем образовалась задолженность, взыскание которой суд счел обоснованным. Не установив обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования, переданного Кононову А.В. в аренду земельного участка, учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, суд первой инстанции взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 4 473 333 рубля 68 коп, а также пени за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка N 13 от 26 апреля 2019 г. в сумме 646 604 рубля 67 коп.

Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделки недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверяя законность решения суда в апелляционном порядке, суд апелляционной инстанции не согласился с приведенными судом первой инстанции выводами и основаниями в части расторжения договора аренды земельного участка, взыскания с Кононова А.В. задолженности по арендной плате, пени и судебных расходов.

Отменяя в указанной части решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда, руководствуясь положениями статей 606, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные по делу доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства дела, исходил из отсутствия у Кононова А.В. обязанности по внесению арендной платы ввиду взаимного характера договора аренды N 13 от 26 апреля 2019 г, и тем, что риск невозможности использования арендатором арендованного имущества согласно условиям договора и назначением этого имущества, лежит на арендодателе. Принимая во внимание, что невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за пользование земельного участка.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка по причине неуплаты арендатором арендной платы, поскольку у арендатора не было обязанности уплачивать арендную плату.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов суда апелляционной инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемом судебном акте.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации об отсутствии оснований для взимания платы за арендованное имущество в случае невозможности его использования по причинам, которые не зависят от арендатора, содержится в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 2021 г.).

Так, из материалов дела следует, что что земельный участок с кадастровым N не мог использоваться арендатором по его назначению - для строительства подъездной дороги с площадкой разворота к паромной переправе в с. Нарга. При выставлении земельного участка на торги и заключении договора аренды арендодатель передал арендатору земельный участок, не соответствующий условиям договора аренды.

Принимая во внимание отсутствие у арендатора обязанности уплачивать арендную плату ввиду невозможности использования арендованного земельного участка, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования о взыскании арендной платы и расторжении договора по данному основанию является верным.

Из материалов дела усматривается, что нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ при оценке судом доказательств допущено не было. Выводы суда апелляционной инстанции мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты, каких-либо нарушений норм материального или процессуального права со стороны суда апелляционной инстанции не усматривается.

Доводы кассатора по существу повторяют позицию стороны истца при разбирательстве дела в судах обеих инстанций, являлись предметом всесторонней проверки суда апелляционной инстанции, получили соответствующую оценку с подробным правовым обоснованием с учетом обстоятельств дела, имеющих юридическое значение. Вновь приведенные в кассационной жалобе они не могут повлечь отмену обжалуемого судебного постановления.

В целом, доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, что применительно к полномочиям суда кассационной инстанции не может расцениваться в качестве основания для отмены обжалованных судебных актов. Несогласие заявителя с выводами суда, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела.

Вопреки доводам кассационной жалобы нарушений принципов состязательности и равноправия сторон при рассмотрении дела не допущено, суд в соответствии с положениями статей 12, 56 ГПК РФ создал все необходимые условия для всестороннего, полного и объективного рассмотрения дела, все представленные в материалы дела доказательства судом исследованы, заявленные ходатайства разрешены судом в установленном законом порядке. Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, материалы дела не содержат.

С учётом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступившего в законную силу судебного акта.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 11 января 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу администрации Молчановского района Томской области без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи