Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20 июня 2023 г. по делу N 8Г-11503/2023[88-12682/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Зайцевой Е.Н, судей Благодатских Г.В, Попова А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 38RS0032-01-2022-002815-65 по иску администрации г. Иркутска к Наймушиной Валерии Сергеевне о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному исковому заявлению Наймушиной Валерии Сергеевны к администрации г. Иркутска о возврате уплаченной арендной платы, по кассационной жалобе администрации г. Иркутска на решение Кировского районного суда г. Иркутска от 27 сентября 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 14 февраля 2023 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Благодатских Г.В, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Администрация г. Иркутска обратилась в суд с исковым заявлением к Наймушиной В.С. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование исковых требований указано, что 29 марта 2017 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Иркутска (арендодатель) и Наймушиной В.С. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по "адрес", кадастровый N, площадью 3 296 кв.м из земель населенных пунктов сроком на 3 года 2 месяца. Цель использования земельного участка определена в пункте 1.5 договора для дошкольного, начального и среднего общего образования. Срок действия договора с 17 февраля 2017 г. по 17 апреля 2020 г.

Согласно вышеуказанному договору, арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в порядке и размерах, установленных разделом 3 договора (п. 2.2.4 договора). Согласно пункту 3.6. договора размер ежегодной арендной платы за весь период действия договора определяется на основании протокола от 17 февраля 2017 г. N 9 и составляет 1 059 424 рубля 11 коп.

Истцом в адрес ответчика 23 марта 2020 г. направлен расчет арендной платы по договору за период с 17 февраля 2020 г. по 17 апреля 2020 г. с сопроводительным письмом N 505-71-6324/20, в котором ответчику сообщалось об имеющейся задолженности по состоянию на 23 марта 2020 г.

Поскольку задолженность по арендной плате погашена не была, истец направил в адрес Наймушиной В.С. предупреждение от 22 февраля 2022 г. N 505-71-1429/22 о намерении обратиться в суд для взыскания задолженности в случае непогашения указанных сумм до 10 марта 2022 г. В установленные истцом сроки задолженность по арендной плате ответчиком погашена не была, что явилось основанием для обращения истца с иском в суд.

Уточнив исковые требования, истец просил суд взыскать с Наймушиной В.С. в свою пользу по договору аренды земельного участка N сумму задолженности за период с 17 февраля 2020 г. по 17 апреля 2020 г. в размере 176 570 рублей 68 коп, пени за просрочку арендных платежей за период с 04 февраля 2020 г. по 17 апреля 2020 г. в размере 59 180 рублей 89 коп, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18 апреля 2020 г. по 11 июля 2022 г. в размере 28 157 рублей 73 коп.

Наймушина В.С. обратилась в суд со встречным иском, в котором просила суд взыскать с Администрации г. Иркутска в свою пользу оплаченную арендную плату по договору аренды земельного участка N с кадастровым N в размере 3 178 266 рублей 33 коп.

В обоснование требований указала, что земельный участок фактически не был передан ответчику в пользование, поскольку не освобожден от находящихся на нем самовольных строений, обязанность по сносу которых взял на себя арендодатель. Арендодателем часть информации о наличии ограничений в отношении земельного участка не была отражена в аукционной документации, в связи с чем у арендатора отсутствовала возможность получения разрешения на строительство, выполнения технических условий ресурсоснабжающих организаций, как следствие фактически невозможность использовать арендованный земельный участок по назначению.

Решением Кировского районного суда г. Иркутска от 27 сентября 2022 г. в удовлетворении исковых требований Администрации г. Иркутска, встречных требований Наймушиной В.С. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 14 февраля 2023 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель администрации г. Иркутска - Темерева Ю.В. ставит вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений судов первой и апелляционной инстанций в связи с нарушением норм материального и процессуального права, противоречий выводов суда относительно установленных по делу обстоятельств, неверной оценкой доказательств. Податель жалобы указывает, что спорный земельный участок с кадастровым N, переданный Наймушиной В.С. по акту приема-передачи, являлся предметом открытого аукциона, предоставление которого осуществляется в соответствии со ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. После получения земельного участка Наймушина В.С. к арендодателю о выявленных недостатках, о невозможности использования земельного участка не обращалась. Кроме того считает, что нахождение на земельном участке линии электропередач не свидетельствует о невозможности использования земельного участка в целях осуществления строительства. Наймушиной В.С. в материалы дела не предоставлено доказательств о совершении действий к освоению земельного участка, либо иных доказательств невозможности реализации проекта строительства.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Статья 379.6 ГПК РФ предусматривает, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции таких нарушений при принятии обжалуемых судебных постановлений не усматривает, рассмотрение произведено в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании протокола от 17 февраля 2017 г. N 9 проведения открытого аукциона между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска и Наймушиной В.С. заключен договор аренды N земельного участка из земель населенных пунктов по "адрес", кадастровый N, площадью 3296 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.5 договора аренды целевое использование земельного участка указано как "дошкольное, начальное и среднее образование".

Договор аренды заключен на период с 17 февраля 2017 г. по 17 апреля 2020 г. За пользование объектом арендатор оплачивает арендную плату, которая исчисляется с 17 февраля 2017 г. (пункты 3.2, 3.3. договора аренды).

Внесение арендной платы за первый год производится в полном объеме в течение 10 дней с момента подписания договора (за вычетом задатка, оплаченного для участия в аукционе на право заключения договора), оплата за последующие 2 года 2 месяца производится в течение 2 лет 2 месяцев ежегодно, не позднее 01 февраля текущего года (пункт 3.5 договора).

Размер ежегодной арендной платы за весь период действия договора определен на основании протокола от 17 февраля 2017 г. N 9 и составляет 1 059 424 рубля 11 коп. (пункт 3.6. договора аренды).

За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности по своевременной оплате арендных платежей арендатор оплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0, 1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п.4.4 договора).

Судом установлено, что спорный договор аренды расторгнут сторонами по истечении его срока, на который он был заключен.

Согласно передаточному акту от 17 апреля 2020 г. арендатор передала, а арендодатель принял земельный участок с кадастровым N площадью 3 296 кв.м.

Исходя из представленного администрацией г. Иркутска расчета задолженности, на момент расторжения договора у Наймушиной В.С. осталась невнесенной часть арендной платы в размере 176 570 рублей 68 коп.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска в адрес Наймушиной В.С. неоднократно заказной почтой направлялись уведомления о наличии задолженности в размере 176 570 рублей 68 коп, предлагалось оплатить задолженность, а также пени, проценты за пользование чужими денежными средствами. Однако, данная задолженность не была погашена, что не оспаривалось Наймушиной В.С. при рассмотрении дела.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 328, 611, п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также принимая во внимание практику Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г, оценив условия заключенного между сторонами договора аренды земельного участка и установив, что арендатор Наймушина В.С. фактически была лишена возможности реального пользования объектом аренды по не зависящим от нее обстоятельствам, пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации г. Иркутска.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований суд первой инстанции, руководствуясь требованиями ст. 195, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", указал на пропуск Наймушиной В.С. срока исковой давности по заявленным требованиям, при этом уважительности причин пропуска и оснований для его восстановления суд не установил.

Суд апелляционной инстанции при проверке законности судебного решения согласился с выводами суда первой инстанции и приведенным обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов судов первой и апелляционной инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемых судебных актах.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации об отсутствии оснований для взимания платы за арендованное имущество в случае невозможности его использования по причинам, которые не зависят от арендатора, содержится в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 2021 г.).

Так, из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым N площадью 3 296 кв.м не мог использоваться арендатором по его назначению - для возведения объектов дошкольного, начального и среднего образования.

В извещении о проведении аукциона имеются ссылки на технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям, в частности, на технологическое присоединение к тепловым сетям от 8 декабря 2016 г. N 345, предварительные технические условия от 23 ноября 2016 г. N на технологическое присоединение к электрическим сетям, технические условия N 11 от 13 декабря 2016 г. для технологического присоединения к сетям водоснабжения и водоотведения.

В качестве дополнительной информации указано, что техническими условиями от 18 ноября 2016 г. N 12419 ОАО "ИЭСК" определена необходимость выноса опор N с земельного участка с кадастровым N при соблюдении определенного порядка.

В извещении о проведении аукциона отражено, что на объекте расположены сооружения (строения): хозяйственные постройки (деревянный сарай, обитый жестяным листом) - 1шт, металлические гаражи - 4шт, столбы линии электропередачи 0, 4 кв (N) - 3 шт, контейнерная площадка для мусора - 1шт, детская игровая площадка. Администрацией города в 2017 г. будут проведены мероприятия по переносу самовольно размещенного движимого имущества.

Вместе с тем, данные обязательства не были исполнены Администрацией г. Иркутска, доказательств обратного в силу требований ст. 59 ГПК РФ при рассмотрении дела не представлено.

Кроме того, при рассмотрении дела установлено, что использование земельного участка по целевому назначению было невозможно без переноса световых опор линий электропередач, находящихся на нем.

Так, из содержания предварительных технических условий N 12565 от 23 ноября 2016 г, выданных ОАО "ИЭСК", следует, что земельный участок с кадастровым N может быть пригоден для технологического присоединения к электроснабжению объекта капитального строительства (многоквартирных жилых домов, объектов дошкольного образования) при условии выделения земельных участков для размещения объектов электросетевого хозяйства ОАО "ИЭСК" (строительство линий электропередач 10 кв, строительство линий электропередач 0, 4кв, монтаж КТПН 10/0, 4кв).

Представленные в материалы дела обращения Наймушиной В.С. в ПАО "Иркутскэнерго", ОАО "ИЭСК" по вопросам возможности технологического присоединения, в Комитет по градостроительной политике Администрации города Иркутска по вопросам внесения изменений в правила землепользования и застройки территории г.Иркутска, по вопросам получения разрешительной документации для строительства, в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Иркутска по вопросу о возможности использования арендованного земельного участка, а также ответы на данные обращения подтверждают доводы о том, что в период действия договора аренды арендатором предпринимались меры для урегулирования спорных вопросов по возможности использования земельного участка на обозначенных в договоре аренды условиях, однако со стороны арендодателя не была обеспечена такая возможность.

Таким образом, принимая во внимание, что арендатор спорного земельного участка был лишен возможности самостоятельно разрешить вопросы, связанные с переносом объектов электросетевого хозяйства, выносом опор высоковольтной линии, выделении для этого земельных участков, вывод судов первой и апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования о взыскании арендной платы в связи с невозможностью использования арендованного земельного участка является верным.

Из материалов дела усматривается, что нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ при оценке судом доказательств допущено не было. Выводы судов мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты, каких-либо нарушений норм материального или процессуального права со стороны суда первой и апелляционной инстанции не усматривается.

Доводы кассатора по существу повторяют позицию стороны истца при разбирательстве дела в судах обеих инстанций, являлись предметом всесторонней проверки суда апелляционной инстанции, получили соответствующую оценку с подробным правовым обоснованием с учетом обстоятельств дела, имеющих юридическое значение. Вновь приведенные в кассационной жалобе они не могут повлечь отмену обжалуемых судебных постановлений.

В целом, доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, что применительно к полномочиям суда кассационной инстанции не может расцениваться в качестве основания для отмены обжалованных судебных актов. Несогласие заявителя с выводами суда, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела.

Вопреки доводам кассационной жалобы нарушений принципов состязательности и равноправия сторон при рассмотрении дела не допущено, суд в соответствии с положениями статей 12, 56 ГПК РФ создал все необходимые условия для всестороннего, полного и объективного рассмотрения дела, все представленные в материалы дела доказательства судом исследованы, заявленные ходатайства разрешены судом в установленном законом порядке. Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, материалы дела не содержат.

С учётом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных актов.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Кировского районного суда г. Иркутска от 27 сентября 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 14 февраля 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Иркутска без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи