Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 21 июня 2023 г. по делу N 8Г-11152/2023[88-13058/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Какурина А.Н, судей Кузнецова С.Л. и Осиповой Е.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-472/2022 по иску Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к Базановой Марии Юрьевне о взыскании задолженности по арендной плате

по кассационной жалобе Базановой Марии Юрьевны на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 15 июля 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 1 февраля 2023 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Какурина А.Н, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее комитет) обратился в суд с иском к Базановой М.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 118 107, 17 руб. за период с 1 апреля 2021 г. по 2 декабря 2021 г, пени в размере 306 311, 88 руб. за период с 16 июня 2021 г. по 2 декабря 2021 г. за пользование земельным участком, площадью 1 500 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенным по адресу: "адрес".

В обоснование заявленных требований комитет указал, что 26 февраля 2021 г. между администрацией Гатчинского муниципального района (арендодатель) и Липатовым Ю.М. (арендатор) был заключен договор N N аренды земельного участка, площадью 1 500 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

На земельном участке по адресу: "адрес", находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером N.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N зарегистрировано за Липатовым Ю.М. 12 марта 2021 г.

На основании договора купли-продажи от 12 марта 2021 г. Липатов Ю.М. продал, а Базанова М.Ю. купила объект незавершенного строительства с кадастровым номером N.

Право собственности за Базановой М.Ю. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N зарегистрировано 1 апреля 2021 г.

Таким образом, на основании пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель Базанова М.Ю. приобрела право пользования земельным участком, площадью 1 500 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенным по адресу: "адрес", на условиях, предусмотренных договором аренды N N, заключенным 26 февраля 2021 г. между администрацией Гатчинского муниципального района (арендодатель) и Липатовым Ю.М. (арендатор).

Вместе с тем, Базанова М.Ю. свои обязательства по внесению арендной платы за земельный участок не исполняет, в этой связи возникла задолженность по арендной плате в размере 2 118 107, 17 руб. за период с 1 апреля 2021 г. по 2 декабря 2021 г.

Требование о погашении задолженности в добровольном порядке Базановой М.Ю. не исполнено.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы истцом на основании пункта 2.10 договора аренды начислены пени за период с 16 июня 2021 г. по 2 декабря 2021 г. в размере 306 311, 88 руб.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 15 июля 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 1 февраля 2023 г, исковые требования удовлетворены.

Дополнительным решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 25 августа 2022 г. постановлено взыскать с Базановой М.Ю. в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в размере 20 322, 10 руб.

В кассационной жалобе Базанова М.Ю. просила об отмене судебных постановлений как незаконных.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, сведения о движении жалобы размещены на сайте суда в сети "Интернет", в связи с чем на основании пункта 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, и возражения на неё, судебная коллегия находит её не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений права в пределах доводов кассационной жалобы не имеется.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 26 февраля 2021 г. по результатам аукциона между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области в лице председателя комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (арендодатель) и Липатовым Ю.М. (арендатор) заключен договор N-а аренды земельного участка, площадью 1 500 кв. метров, с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные, усадебные жилые дома с придомовыми участками, с возможностью содержания и разведения домашнего скота и птицы, по адресу: "адрес".

Пунктом 1.4 договора аренды установлен срок аренды земельного участка, который составляет 20 лет с момента заключения договора.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер годовой арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 3 142 720 руб.

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября 15 ноября соответственно путем перечисления на счет Управления Федерального Казначейства по Ленинградской области.

Арендная плата за первый, подлежащий оплате период в размере 721 280 руб, вносится арендатором в срок до 15 марта 2021 (пункт 2.5 договора аренды).

Пунктом 2.10 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0, 15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

На земельном участке по адресу: "адрес", находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером N.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N зарегистрировано за Липатовым Ю.М. 12 марта 2021 г.

На основании договора купли-продажи от 12 марта 2021 г. Липатов Ю.М. продал, а Базанова М.Ю. купила объект незавершенного строительства с кадастровым номером N.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N зарегистрировано за Базановой М.Ю. 1 апреля 2021 г.

8 апреля 2021 г. Липатов Ю.М. и Базанова С.А. заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 12 марта 2021 г, в котором указали, что продавцу земельный участок предоставлен по договору аренды. Продавец обращается к истцу за заключением соглашения о расторжении договора аренды. Покупатель заключает договор аренды с комитетом по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области в соответствии с подпунктом 10 статьи 39.6 ЗК РФ.

5 апреля 2021 г. Базанова М.Ю. обратилась в администрацию Гатчинского района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, т.е. в аренду без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

14 апреля 2021 г. комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области отказал ответчику в заключении нового договора аренды земельного участка и рекомендовал заключить с предыдущим собственником объекта соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного с Липатовым Ю.М.

4 мая 2021 г. Базанова М.Ю. повторно обратилась в администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды и с просьбой продать на публичных торгах объект незавершенного строительства.

4 июня 2021 г. Базановой М.Ю. отказано в удовлетворении данного заявления по тем основаниям, что отчуждение объекта незавершенного строительства, находящего на данном земельном участке, производится вместе с земельным участком, на котором данный объект возведен, Базановой М.Ю. предложено заключить договор об уступке права аренды земельного участка.

2 апреля 2021 г. Базанова М.Ю. продала объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", Дяну Н.В.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N зарегистрировано за Дяну Н.В. 3 декабря 2021 г.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Базанова М.Ю. ссылалась на то обстоятельство, что на основании пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Поэтому передача прав и обязанностей арендатора земельного участка третьему лицу невозможна. Таким образом, комитет обязан заключить с ней новый договор аренды земли, как с собственником объекта недвижимого имущества, но без проведения торгов на новый срок, и на новых условиях. До заключения нового договора аренды Базанова М.Ю. по вине истца была лишена возможности использовать земельный участок по целевому назначению.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пунктах 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г..N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходил из того, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора. Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков.

Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результатам аукциона условиях, против воли арендодателя, что законом не предусмотрено, и позволило бы недобросовестным арендаторам фактически уходить от исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона, на чем настаивает ответчик, пытаясь претендовать на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 г..N 520. При подобной ситуации бюджет не дополучит значительные арендные платежи, на которые рассчитывал, предоставляя участок в аренду именно победителю аукциона, и смысл проведения подобных торгов будет утрачен. Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с Базановой М.Ю. задолженности по арендной плате в размере 2 118 107, 17 руб. за период с 1 апреля 2021 г..по 2 декабря 2021 г..за пользование земельным участком, площадью 1 500 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенным по адресу: "адрес", а также пени в размере 306 311, 88 руб. за период с 16 июня 2021 г..по 2 декабря 2021 г..

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы суда первой инстанции с учётом выводов суда апелляционной инстанции в полной мере соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права к спорным правоотношениям, оснований не согласиться с ними не имеется.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российского Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 35 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Вопреки доводам кассационной жалобы, исходя из приоритета норм земельного законодательства, согласно которым передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна (пункты 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации), суды двух инстанций пришли к выводу о том, что в силу прямого указания закона при приобретении объекта недвижимого имущества Базанова М.Ю. приобрела право пользования земельным участком, занятым таким объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора, при этом выводы суда мотивированы, основаны на нормах материального права. Выраженное несогласие заявителя с выводами суда двух инстанций основано на субъективном толковании норм материального права и основанием к отмене судебных постановлений не является.

Доводы заявителя о том, что она не могла фактически использовать земельный участок по назначению в связи с отсутствием юридически оформленных прав на земельный участок, о наличии оснований к снижению размена неустойки были предметом проверки и оценки суда двух инстанций и мотивировано отклонены с указанием на то, что при наличии права собственности на объект незавершенного строительства, и при переходе права аренды на земельный участок в силу закона препятствия в использовании земельного участка по назначению отсутствовали, таким образом, с ответчика должна быть взыскана плата, исходя из общей площади участка 1 500 кв. метров, при этом судом не установлено обстоятельств, являющихся основаниями к снижению подлежащей взысканию неустойки.

Доводы заявителя о нарушении её процессуальных прав отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на субъективном толковании заявителем норм процессуального права.

Доводы заявителя по существу повторяют её позицию при разбирательстве дела в судах первой и апелляционной инстанций, являлись предметом всесторонней проверки суда апелляционной инстанции, получили надлежащую оценку с подробным правовым обоснованием и, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и объёма доказательств по спору. Вновь приведенные в кассационной жалобе, они не могут повлечь отмену судебных постановлений.

В силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления в кассационном порядке.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства, не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебного акта кассационным судом общей юрисдикции.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений, поскольку нарушений судом норм материального или процессуального права по доводам кассационной жалобы не установлено.

Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 15 июля 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 1 февраля 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Базановой Марии Юрьевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи