Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22 июня 2023 г. по делу N 66а-836/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В. и Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-001323-41 (3а-204/2023) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 15 марта 2023 г, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В, объяснения представителя административного истца ФИО6, принимавшей участие посредством веб-конференции,

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество "Тандер" (далее по тексту - АО "Тандер", административный истец) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) об установлении равной рыночной кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N:45, площадью 15 643 +/- 44 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для эксплуатации аптечной базы", расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 01 января 2020 г.

В обоснование заявленных требований административный истец со ссылкой на отчет об оценке от 29 ноября 2022 г, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО4, указал, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку влияет на размер налоговых платежей.

Решением Краснодарского краевого суда от 15 марта 2023 г. заявленные требования удовлетворены; установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:45 по состоянию на 01 января 2020 г. с учетом результатов судебной оценочной экспертизы в размере его рыночной стоимости, равной 47 960 000 рублей; установлена дата обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости - 19 декабря 2022 г.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, в которых просил отменить принятый по делу судебный акт, как постановленный с нарушением норм материального права.

В апелляционной жалобе и дополнениях ней департаментом имущественных отношений Краснодарского края приведены доводы о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в соответствии с требованиями законодательства, нарушение прав истца установлением и размером кадастровой стоимости объекта недвижимости - не доказано, а уменьшение кадастровой стоимости приведет к уменьшению налоговых платежей, которые отнесены к источнику дохода бюджета; экспертиза проведена в негосударственном бюджетном учреждении, что не соответствует распоряжению Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р; экспертное заключение подготовлено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а именно:

- эксперт не обосновал отсутствие корректировки на вид разрешенного использования (вид разрешенного использования объекта оценки "для эксплуатации аптечного склада", аналога N 1 - "объекты технического обслуживания и транспортных средств", аналогов NN 2-4 "индивидуальное жилищное строительство");

- эксперт не аргументировал отсутствие корректировки на местоположение (объект оценки расположен в Карасунком округе, аналог N 3 - в Прикубанском округе (район Красной площади), аналог N 4 - в Прикубанском округе (район психиатрической больницы);

- объект оценки не сопоставим с объектами-аналогами по площади;

- итоговое скорректированное значение аналога N 2 значительно отличается от скорректированных итоговых значений аналогов NN 1, 3, 4 (боле 30%);

- на участке аналога N 3 имеется разрушенное строение, корректировки не применены;

- не применены корректировки на наличие инженерных коммуникаций.

В материалы дела от административного истца поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых выражена позиция о законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, об отсутствии оснований для ее удовлетворения; от эксперта ФИО5 поступили письменные пояснения по результатам судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО6, принимавшая участие посредством веб-конференции, против апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в возражениях.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, письменных возражений административного истца, письменных пояснений эксперта, заслушав объяснения представителя административного истца ФИО6, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N:45.

Таким образом, являясь правообладателем земельного участка и плательщиком налога, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, учитываемую при расчете налоговых платежей.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 05 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, согласно которым кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 65 798 212, 32 рублей, которая применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2021 г.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке от 29 ноября 2022 г, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО4, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта на 01 января 2020 г. составила 40 984 660, 00 рублей.

В ходе рассмотрения дела по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Краснодарская Оценочная Компания". На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

По результатам судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 47 960 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Оценив заключение о результатах судебной оценочной экспертизы от 02 марта 2023 г. N 3а-204/2023, подготовленное экспертом ФИО5, суд апелляционной инстанции полагает, что данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, исходя из следующего.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, расположенных в одном населенном пункте с объектом оценки (город Краснодар), сопоставимых по основным ценообразующим факторам, в том числе по площади, отвечающим требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки и отнес его к земельным участкам под коммерческую застройку на активных рынках. Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе на торг, на площадь, на красную линию (для аналогов NN 1 и 2). Оснований для введения иных корректировок, в том числе на наличие строений, на наличие коммуникаций не имеется.

Отказываясь от применения корректировки на наличие строений в отношении аналога N 3, эксперт исходил из текста объявления о том, что участок почти расчищен; по мнению эксперта, каких-либо значительных затрат по очистке участка, могущих повлиять на рыночную стоимость объекта, не требуется.

Отсутствие в экспертном заключении корректировки на наличие коммуникаций не свидетельствует о необоснованности выводов эксперта. Влияние на стоимость земельных участков оказывает возможность реального подключения тех или иных коммуникаций у объектов-аналогов при их наличии у объектов оценки. Кроме того, наличие коммуникаций и их характеристики связаны с использованием земельных участков и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка (пункт 20 ФСО N 7).

В дополнениях к апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края указал, что эксперт не обосновал отсутствие корректировки на вид разрешенного использования. Однако учитывая, что в тексте объявлений в отношении аналогов указана возможность коммерческого использования земельных участков, эксперт обоснованно отказался от корректировки на вид разрешенного использования.

Отказываясь от корректировки на местоположение, эксперт исходил из того, что объект оценки, также как и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру (имеют одинаковую ценность), так как находятся в развитой зоне, не относящейся к центру города или окраине. Данное обстоятельство, как указал эксперт, подтверждается расчетом коэффициента вариации используемой выборки (коэффициент вариации составляет 23, 52%, что входит в нормативное значение 0-33% по выборке).

Вопреки доводам апелляционной жалобы итоговое скорректированное значение объектов-аналогов входит в допустимое значение коэффициента вариации, соответствующий расчет приведен экспертом в заключении (л.д. 147, том 1).

Позиция эксперта выражена в письменных пояснениях, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков под коммерческую застройку, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Факт назначения судом первой инстанции судебной экспертизы негосударственному экспертному учреждению о недопустимости полученного экспертного заключения не свидетельствует.

Распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, в соответствии с которым судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должна проводиться в государственных судебно-экспертных организациях, являлось предметом проверки Верховным Судом Российской Федерации, который в решении от 24 марта 2022 года N АКПИ 22-93 указал следующее. Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая статьи 41). Часть вторая статьи 41 поименованного федерального закона прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 - 4, 6 - 8, 17, часть вторая статьи 18, статья 24).

Таким образом, с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

В связи с этим оспариваемые положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых государственными судебно-экспертными организациями, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Снижение доходов бюджета, на которое указывает податель апелляционной жалобы, не может являться основанием к отмене решения, так как федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

С учетом приведенных разъяснений резолютивная часть решения подлежит дополнению указанием на период действия кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решениерешение Краснодарского краевого суда от 15 марта 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Дополнить резолютивную часть решения суда указанием на период применения определенной судом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N с 01 января 2021 г. по 01 января 2023 г.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 23 июня 2023 г.

Председательствующий

Судьи