Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22 июня 2023 г. по делу N 66а-855/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В. и Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N 26OS0000-04-2022-000378-32 (3а-44/2023) по административному исковому заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоз) "Рассвет" к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной, по апелляционной жалобе заинтересованного лица администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 16 марта 2023 г, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В,

УСТАНОВИЛА:

сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) "Рассвет"" (далее по тексту - СПК - колхоз "Рассвет") обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ), в котором просит установить по состоянию на 01 января 2020 г. равную рыночной кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 459 207 +/- 23897 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", "адрес" категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства".

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере; сослался на отчет об оценке от 27 сентября 2022 г. N 78/1/2022, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО" (далее по тексту - ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО").

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации судебно-экспертное бюро "ПРОФИ" ФИО1.

По результатам проведения экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 г. составила 52 349 544, 61 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 16 марта 2023 г. требования удовлетворены; по состоянию на 01 января 2020 г. установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; указана дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 23 ноября 2022 г.; судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей возложены на административного истца.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, администрация Изобильненского городского округа Ставропольского края обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт, как постановленный с нарушением норм материального права.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что экспертное заключение, положенное в основу судебного акта, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а именно: эксперт в качестве аналогов подобрал объекты не сопоставимые с объектом оценки по площади, необоснованно не применил корректировку по данному ценообразующему фактору; эксперт не обосновал отсутствие корректировки на местоположение (объект оценки расположен на значительном удалении от аналогов, однако, несмотря на данное обстоятельство, эксперт приравнивает адреса).

Со ссылкой на пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", апеллянт указывает, что установление кадастровой стоимости за более ранний период, не в котором подано заявление, не допустимо.

Также в апелляционной жалобе указано, что уменьшение кадастровой стоимости повлияет на наполняемость бюджета.

До начала судебного заседания от эксперта Автономной некоммерческой организации судебно-экспертное бюро "Профи" ФИО1 поступили письменные пояснения на доводы жалобы, касающиеся заключения судебной оценочной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились; от представителя административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Информация о движении дела, дате, времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (3ap.sudrf.ru).

Поскольку неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием против рассмотрения дела, суд полагает возможным рассмотреть дела в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, дополнительные письменные пояснения эксперта, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда не подлежит отмене либо изменению в силу следующего.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (пункт 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28), участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 392, пункт 3 статьи 408 НК РФ, статья 24.18 Закона об оценочной деятельности). Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

По делам указанной категории лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является долевым собственником и арендатором части земельного участка с кадастровым номером N, в связи с чем имеет право на оспаривание кадастровой стоимости.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 30 октября 2020 г. N 1169 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" по состоянию на 1 января 2020 г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 82 498 829, 42 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета и соответствия его законодательству об оценочной деятельности, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта Автономной некоммерческой организации судебно-экспертное бюро "ПРОФИ" ФИО1 N 31 по состоянию на 01 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 52 349 544, 61 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы N 31, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, исходя из следующего.

Заключение судебной оценочной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, оно включает в себя подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, осуществлен анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта исследования (почвенное плодородие, площадь, местоположение относительно пунктов приема и переработки сельскохозяйственной продукции, местоположение относительно крупных городов, рельеф, передаваемые имущественные права, агроклиматические условия, наличие орошения, наличие подъездных путей твердым покрытием, конфигурация участка), определен сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект исследования - земли сельскохозяйственного производства (пашни), определен балл бонитета (фактор плодородия) земель, осуществлен анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного производства.

Расчет рыночной стоимости земельного участка экспертом произведен с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и доходного подхода (метод капитализации земельной ренты), обоснование выбранных подходов приведено, отказ от использования иных подходов и методов мотивирован.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки", сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Экспертом по результатам использования информации обо всех доступных на дату исследования аналогах, наиболее близких к объекту исследования по основным ценообразующим факторам, исходя из специфики сегмента рынка и принципа достаточности, подобрано три объекта-аналога, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее по тексту - ФСО N 7), схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам. Информация была получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанному назначению, содержащих необходимые сведения на предмет проверки их достоверности.

В заключении приведены особенности корректировок по отдельным элементам сравнения (корректировка на торг, на передаваемые права (для аналогов NN 2 и 3), на площадь (для аналогов NN 2 и 3).

Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, мотивированно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.

Данная информация, а также необходимость применения корректировок подтверждена письменными пояснениями эксперта ФИО1, представленными в суд апелляционной инстанции, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки" доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

В полном соответствии с указанными положениями экспертом, учитывая, что объектом исследования являются пашни, осуществлен расчет земельного участка с применением доходного подхода (метод капитализации земельной ренты), которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. При этом, валовый доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение урожайности сельскохозяйственных культур (исходя из структуры посевных площадей севооборота Изобильненского районана по видам культур) на ее рыночную цену.

В рамках доходного подхода эксперт провел следующую последовательность действий:

- установилпочвенно-климатическую зону Изобильненского района;

- установилосновные сельскохозяйственные культуры, участвующие в севообороте в данной почвенно-климатической зоне;

- определилсреднюю урожайность выбранных культур на основании урожайности культур за 3 года до даты оценки по региону оценки;

- определилсреднее значение стоимости культур на дату оценки;

- рассчитал валовый доход по культурам с 1 га как среднее значение дохода по всем культурам, приведенным в севооброте;

- определилрентабельность реализованной продукции в отрасли за январь-декабрь 2019 г.;

- определилземельную ренту, умножив предыдущее значение на рентабельность продаж (определи чистую прибыль и чистый валовый доход);

- использовал ранее рассчитанное значение ставки капитализации;

- рассчитал стоимость 1 га путем деления земельной ренты с 1 га на ставку капитализации;

- учел специфику объекта оценки (функциональность (долю подгрупп с их корректировкой от пашни)) и рассчитал корректировку на функциональность (ранее рассчитана в сравнительном подходе);

- с учетом функциональности определена стоимость 1 га для объекта оценки - от чистой пашни, так как доходный подход проводился для чистой пашни;

- определена общая стоимость объекта оценки и стоимость 1 кв.м. объекта оценки.

Таким образом, последовательность процедуры оценки доходным подходом экспертом соблюдена.

Математических и технических ошибок в расчетах эксперта, повлиявших на итоговый результат, не выявлено.

Анализ и согласование полученных результатов произведены в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта ФИО1 у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта, вопреки доводам администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, квалификация которого и уровень компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

При таких обстоятельствах, заявленные административным истцом требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Снижение доходов бюджета, на которое указывает апеллянт, не может являться основанием к отмене решения, так как федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей (выкупной стоимости), одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

С учетом приведенных разъяснений резолютивная часть решения подлежит дополнению указанием на период действия кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решениерешение Ставропольского краевого суда от 16 марта 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края - без удовлетворения.

Дополнить резолютивную часть решения суда указанием на период применения определенной судом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N с 01 января 2021 г. по 01 января 2023 г.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 23 июня 2023 г.

Председательствующий

Судьи