Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 июня 2023 г. по делу N 66а-988/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей Катанаевой А.В., Колпаковой А.В., при ведении протокола Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-11/2023 (УИД 23OS0000-01-2022-000590-09) по административному исковому заявлению АО "Тандер" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 5 апреля 2023 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, заслушав пояснения представителя административного истца Зафирова С.В, судебная коллегия

установила:

АО "Тандер", являясь собственником объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 470, 6 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 643, 4 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости в размере рыночной по состоянию на 1 января 2021 г.

Требования мотивированы тем, что установленная кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

Решением Краснодарского краевого суда от 5 апреля 2023 г. административное исковое заявление АО "Тандер" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость в отношении объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 470, 6 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 16746200 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 643, 4 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 22150500 рублей.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению апеллянта, уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлияет на наполняемость бюджета.

Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением эксперта, представитель департамента в апелляционной жалобе полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по делу. Считает, что экспертиза выполнена в нарушении требований законодательства об оценочной деятельности. Эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что соответственно привело к искаженным итоговым результатам.

В возражениях на апелляционную инстанцию представитель административного истца АО "Тандер" просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая, что лица участвующие в деле о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьёй 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя административного истца Зафирова С.В, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 470, 6 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 643, 4 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере 23107005, 9 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере 31522786 рублей.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, правильно установил, что поскольку вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается данными Единого государственного реестра недвижимости, следовательно, являясь правообладателем спорных объектов и налогоплательщиком, административный истец вправе оспорить установленную кадастровую стоимость основываясь на положениях статьи 245 КАС РФ, в силу которых результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов не соответствует его рыночной стоимости, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска и установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, административный истец в подтверждение величины рыночной стоимости представил отчет об оценке N N от 3 мая 2022 г, подготовленный независимым оценщиком К, согласно данным которого рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 12538000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 16359000 рублей.

Указанный отчет обоснованно не был принят судом в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Оценщиком сделаны противоречивые выводы относительно существенности ценообразующих факторов. Оценщиком нарушен принцип достоверности как показатель качества информации, означающий ее полноту, общую точность и отсутствие ложных и искаженных данных.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности представленного отчета, суд первой инстанции обоснованно отклонил отчёт и принял за основу рыночную стоимость, установленную в процессе судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "ГРАУНД", рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 14001800 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021г. составляет 18878900 рублей.

Определением суда от 20 сентября 2022 года ввиду неполноты и неясности заключения судебной экспертизы, по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено ООО "ГРАУНД".

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 16746200 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 22150500 рублей.

Вопреки позиции административного ответчика, оценив полученное по итогам проведения судебной оценочной экспертизы заключение первичной и дополнительной судебной оценочной экспертизы по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что они составлены с соблюдением требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Закона об оценочной деятельности в части, применяемой к спорным правоотношениям, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Как следует из заключения, рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода.

Вопреки доводам автора апелляционной жалобы, выбор подходов и методов оценки произведен оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом того, что пункт 20 ФСО N 1 допускает отказ от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов.

Как следует из материалов дела, отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов был подробно обоснован экспертом как в суде первой инстанции, так и в письменных пояснениях в адрес судебной коллегии, он не противоречит нормам федеральных стандартов оценки.

В данном случае судебная коллегия соглашается с выводами эксперта о том, что затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемых объектов, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объекта. Также стоит отметить, что затратный подход преимущественно рекомендуется использовать при низкой активности рынка и для оценки недвижимости специального назначения и использования.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, учитывая высокую активность и покупательскую способность рынка недвижимости в районах расположения объектов экспертизы, а также наличие данных для определения рыночной стоимости сравнительным подходом, эксперт принял верное решение при выборе сравнительного подхода.

Рассчитывая стоимость сравнительным подходом и производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже аналогичных объектов, верно определилнаиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым.

При этом использованные в расчетах отобранные экспертом для сравнения объекты максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам и сопоставимы по основным факторам. Для сглаживания имеющихся отличий экспертом обоснованно применены коэффициенты различия по ценообразующим параметрам - на торг, масштаб объекта, тип объекта, доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, этаж расположения объекта.

Все корректировки в заключении должным образом описаны и несмотря на доводы апелляционной жалобы, не вызывают у судебной коллегии сомнений.

Так, в качестве корректирующего коэффициента на долю стоимости земельного участка в общей стоимости, для объектов-аналогов принималось нижнее значение в границах расширенного интервала в размере - 27% (0, 73); учитывая месторасположение объектов, их количественно-качественные характеристики, а также расположение.

Вопреки доводам о неправомерности неприменения корректировки на тип недвижимости (встроенное и отдельно стоящее), суд апелляционной инстанции считает применение данной корректировки правильным. Описание данной корректировки приведено в тексте заключения эксперта. Данный корректирующий коэффициент принят в соответствии таблицей Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера.

Доводы апеллятора о несопоставимости аналогов ввиду нахождения в разных административных районах города Сочи (Лазаревский (оцениваемый) и Центральный (аналоги) судебная коллегия отклоняет, так как объектами экспертизы являются коммерческое здание и помещение, для них характерен ценообразующий фактор - расположение относительно "красной линии", транспортный и пешеходный поток.

Объекты-аналоги, как и объекты экспертизы, расположены на "красной линии", вблизи крупных автотранспортных артерий города Сочи, с большим транспортным и пешеходным потоком, районы расположения объектов экспертизы и объектов-аналогов находятся вблизи остановок общественного транспорта и имеют высокую транспортную доступность. Следовательно, внесение корректирующего коэффициента на местоположение не было необходимым.

Таким образом, судебная коллегия, вопреки позиции автора апелляционной жалобы, приходит к выводу, что рыночная стоимость оцениваемых объектов определена обоснованно.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, приведены расчеты, мотивированы корректировки.

Эксперт дал письменные пояснения, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, стаж экспертной работы стаж работы в оценочной деятельности, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в СРО, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате изменения кадастровой стоимости уменьшатся поступления в бюджет, неубедительны. Возможность определения кадастровой стоимости в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

При изложенных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 5 апреля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи