Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 июня 2023 г. по делу N 66а-992/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей Катанаевой А.В., Колпаковой А.В., при ведении протокола Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-115/2023 (УИД 23OS0000-01-2022-000762-75) по административному исковому заявлению Басоргиной Ольги Владимировны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равной его рыночной стоимости с апелляционной жалобой департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности на решение Краснодарского краевого суда от 24 марта 2023 года.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

Басоргина О.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 450, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г.

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

Решением Краснодарского краевого суда от 24 марта 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 450, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 г, в размере 15489100 рублей.

Установлен период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N в размере 15489100 рублей с 1 января 2019 г. и до 11 ноября 2020 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению апеллянта, уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлияет на наполняемость бюджета.

Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением эксперта, представитель департамента в апелляционной жалобе полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по делу. Считает, что экспертиза выполнена в нарушении требований законодательства об оценочной деятельности. Эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что соответственно привело к искаженным итоговым результатам.

В возражениях на апелляционную инстанцию представитель административного истца просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая, что лица участвующие в деле о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьёй 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N.

Из материалов дела следует, что административный истец Басоргина О.В. является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 450, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об основных характеристиках объекта от 18 ноября 2022 г. N N, имеющейся в материалах дела.

Согласно данным представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости N от 7 ноября 2022 г, выполненного ООО "Центр независимых экспертиз", рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 8812215 рублей. Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю государственная кадастровая оценка спорного нежилого здания с кадастровым номером N проведена в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства, являющегося предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда". В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 20671579, 72 рублей.

При этом согласно сведениям филиала ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю, предоставленным письмом от 23 ноября 2022 г. N в отношении нежилого здания с кадастровым номером N в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости в размере 20884975, 73 рублей, определенной ГБУ "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по состоянию на 11 ноября 2020 г. после исправления технической ошибки в сведениях о площади здания. Датой начала применения кадастровой стоимости является 11 ноября 2020 г.

Исходя из установленных обстоятельств, суд первой инстанции верно указал, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N являются "архивными" и подлежат применению в период с 1 января 2019 г. и до 11 ноября 2020 г.

Судом первой инстанции был верно оценен представленный истцом в обоснование заявленных требований отчет об оценке N от 7 ноября 2022 г, выполненный ООО "Центр независимых экспертиз", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта определена в размере 8812215 рублей.

Указанный отчет обоснованно не был принят судом в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Оценщиком сделаны противоречивые выводы относительно существенности ценообразующих факторов. Оценщиком нарушен принцип достоверности как показатель качества информации, означающий ее полноту, общую точность и отсутствие ложных и искаженных данных.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности представленного отчета, суд первой инстанции верно вынес определение о назначении судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению судебной экспертизы N N от 10 февраля 2023 г, выполненному экспертом Р, отчет об оценке N от 07 ноября 2022 г. не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Так, при определении рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком используется объект-аналог N3, который продается как действующий бизнес, что приводит к искажению итогового результата рыночной стоимости.

Кроме того, оценщик ошибочно применяет скидку на торг в размере 18%, неверно ссылаясь на справочник и не подкрепляя данную ссылку на него подтверждающей таблицей.

Оценщик ошибочно берет в расчет неудовлетворительное состояние объекта, ссылаясь на подтопление объекта в 2015 году, в то время как датой оценки является 1 января 2018 г.

Таким образом, итоговое заключение не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 450, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 15489100 рублей.

Вопреки позиции административного ответчика, оценив полученное по итогам проведения судебной оценочной экспертизы заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Закона об оценочной деятельности в части, применяемой к спорным правоотношениям, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Как следует из содержания заключения, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого строения является его юридически разрешенное использование как коммерческого объекта.

По результатам проведенного анализа (с учетом информации, которой владел эксперт, а также целей и задач проводимой экспертизы), им было принято правильное решение об использовании сравнительного подходов.

Доводы апелляционной жалобы о неверном выборе подходов к оценке объекта судебной коллегией отклоняются.

Выбор методов оценки произведен оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом того, что федеральные стандарты оценки допускают отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа.

Отказ эксперта от затратного подхода имеет соответствующее обоснование, связанное с тем, что затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объекта.

Эксперт обоснованно счел возможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости (метод сравнения продаж), поскольку при проведении мониторинга рынка в целях поиска объектов аналогов, на дату экспертизы были выявлены предложения по продаже аналогичных объектов, данные по которым были бы достаточны для проведения расчетов.

В расчетах использовались максимально сопоставимые по ценообразующим факторам, относящиеся к одному сегменту аналоги с учетом одного и того же с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимости. Возможность использования либо не использования в расчетах аналогов с обоснованием указана в тексте заключения.

Выбор объектов аналогов проводился исходя из следующих условий: объект аналог относится к одному с экспертируемыми объектами сегменту рынка, и сопоставим с ними по ценообразующим факторам; выборка контролировалась по местоположению объектов аналогов, объекты расположенные в районах в которых цены на аналогичные типы недвижимого имущества в целом несопоставимы, исключались из выборки; из общего числа аналогов выбирались объекты информация, по которым являлась наиболее полной.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что для расчета итоговой рыночной стоимости эксперт подобрал аналоги, которые не содержат достаточно информации для принятия их в расчет, а именно ввиду отсутствия информации о состоянии отделки (аналог N3), опровергается содержанием заключения эксперта. Так, из текста объявления объекта - аналога N3 следует, что данный объект функционирует в качестве арендного помещения магазина, на фотоматериалах, приложенных в объявлении, видно то, что магазин является действующим, что так же подтверждает тот факт, что у данного объекта имеется ремонт.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, приведены все необходимые расчеты, подробно мотивированы корректировки.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии обоснования применения размера корректировки на отделку не соответствуют действительности, поскольку в заключении указано на то, что к расчету было принято нижнее значение корректировки на состояние отделки, так как в ходе проведения осмотра объекта экспертизы были выявлено то, что многие помещения объекта экспертизы находятся в худшем состоянии по отношению к объектам - аналогам и требуют достаточно больших затрат на ремонт.

Также обоснованным является применение нижнего значения корректировки на функциональное использование к объектам-аналогам, поскольку основная площадь объекта экспертизы схожа по количественно-качественным характеристикам с аналогами, за исключение наличия кухонных помещений.

Таким образом судебная коллегия, вопреки позиции автора апелляционной жалобы, приходит к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого объекта обоснованно была определена в заключении судебной оценочной экспертизы путем сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Эксперт имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, стаж экспертной работы стаж работы в оценочной деятельности, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в СРО, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции у эксперта были запрошены письменные пояснения, в ходе которых он подтвердил свою позицию, а также дал разъяснения по возникшим у судебной коллегии вопросам технических описок. Так, эксперт разъяснил, что на странице 53, в таблице N Определение рыночной стоимости допущена опечатка в названии таблицы (неверное указание наименования объекта и кадастрового номера земельного участка с кадастровым номером N), правильное название таблицы: Определение рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N.

Данная техническая ошибка не влияет на расчет рыночной стоимости объекта экспертизы, а так же на итоговый результат

Не имеется у судебной коллегии и иных оснований полагать, что стоимость объекта оценки, не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять данному заключению.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, неубедительны.

Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной оценки и отсутствии нарушения прав и законных интересов истца судебная коллегия также считает несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено право владельцев недвижимости обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, поскольку решение суда принято при соблюдении норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона о их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 24 марта 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи