Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 29 июня 2023 г. по делу N 8Г-15922/2023[88-16838/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Копылова-Прилипко Д.А, судей Сокуровой Ю.А, Голубевой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-5748/2022 (номер дела, присвоенный судом первой инстанции) по исковому заявлению ФИО1 к ГУП "адрес" "Центр управления городским имуществом", Департаменту "адрес" по конкурентной политике о признании недействительными торгов по проведению аукциона в электронной форме по продаже жилого помещения, признании недействительным договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами

по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Копылова-Прилипко Д.А, объяснения ФИО1 и его представителя ФИО8, настаивавших на доводах жалобы, объяснения представителя Департамента "адрес" по конкурентной политике - ФИО4 и объяснения представителя ГУП "адрес" "Центр управления городским имуществом" - ФИО5, полагавших жалобу необоснованной, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Решением Пресненского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ частично удовлетворены исковые требования ФИО1:

признаны недействительными торги о проведении аукциона в электронной форме по продаже жилого помещения, находящегося в хозяйственном ведении Государственного унитарного предприятия "адрес" "Центр управления городским имуществом" (ГУП "ЦУГИ"), оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГГГ;

признан недействительным договор купли-продажи нежилого помещения N ГП 16899902 от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ГУП "адрес" "Центр управления городским имуществом" и ФИО1;

применены последствия недействительности сделки в виде возврата в хозяйственное ведение ГУП "ЦУГИ" жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", общей площадью 61.9 кв.м.;

с ГУП "ЦУГИ" в пользу ФИО1 взыскана уплаченная по договору купли-продажи жилого помещения сумма в размере 30 553 650 руб, расходы по оплате госпошлины в размере 12 886 руб. 14 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Пресненского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ отменено. По делу постановлено новое решение, которым в исковых требованиях ФИО1 к ГУП "ЦУГИ", Департаменту "адрес" по конкурентной политике о признании недействительными торгов о проведении аукциона в электронной форме по продаже жилого помещения, признании недействительным договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов, отказано.

В кассационной жалобе ФИО7 просит отменить апелляционное определение как незаконное и необоснованное. Указывает, что суд апелляционной инстанции сделал выводы, противоречащие фактическим обстоятельствам дела. Не учтено, что копия охранного обязательства в отношении спорного имущества, должна являться неотъемлемой частью договора купли-продажи. Отчуждение указанной выше квартиры произведено без предварительного уведомления Департамента культурного наследия "адрес". При заключении договора купли-продажи и ознакомлении с лотовой документацией он (истец) не был уведомлён и не принял на себя обязательство по выполнению условий охранного обязательства, а предлагаемым к заключению дополнительным заключением фактически меняются условия договора купли-продажи, что недопустимо. Охранное обязательство в лотовой документации отсутствовало.

Департаментом "адрес" по конкурентной политике представлены возражения на жалобу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на неё по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом, в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", находящегося в хозяйственном ведении ГУП "ЦУГИ", проводился открытый аукцион электронной форме по продаже этого имущества.

Победителем аукциона признан ФИО7, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ между ГУП "ЦУГИ" и ФИО1 заключён договор купли-продажи N ГП16899902 указанного жилого помещения.

Спорный объект недвижимости отнесён к выявленным объектам культурного наследия (регистрационный номер в ЕГРОКН N). Приказом Департамента культурного наследия "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельцы объекта культурного наследия регионального значения "Дом, в котором в 1905 г. помещалась редакция большевистской газеты "Вперед" по адресу: "адрес".

Регистрация перехода права собственности за ФИО1 на вышеуказанный объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ органами Росреестра приостановлена, поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит существенного условия об обязательствах лица, к которому переходит право собственности на объект культурного наследия, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

В ответ на поданное ДД.ММ.ГГГГ уведомление ФИО1 об одностороннем расторжении договора купли-продажи, ГУП "ЦУГИ" подготовило проект дополнительного соглашения к договору купли-продажи, которое со стороны ФИО1 не подписано.

Указывая на то, что при участии в аукционе, и при заключении договора купли-продажи он (ФИО7) не знал о таком статусе приобретаемого им жилого помещения, потому как ни извещение, ни аукционная документация, ни оспариваемый договор не содержат сведений о том, что спорное помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия и данное нарушение является существенным, ФИО7 обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что отсутствие в договоре существенных сведений свидетельствует о ничтожности сделки, поскольку она могла быть совершена лишь с соблюдением требований законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции из того, что на момент проведения аукциона и заключения договора купли-продажи спорное имущество имело статус выявленного объекта недвижимости и подлежало охране в таком качестве, при этом в информационном сообщении о продаже государственного имущества, отсутствовали сведения об условиях договора купли-продажи объекта культурного наследия, установленных при приватизации, что свидетельствует о несоблюдении организатором торгов - Департаментом "адрес" по конкурентной политике процедуры торгов. Ответчиками нарушены права участников аукциона на полную и достоверную информацию о приватизируемом имуществе, на ознакомление покупателей с иной информацией, условиями договора купли-продажи такого имущества.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда не согласилась с такой позицией, в связи с чем, отменила решение суда и приняла новое решение об отказе в иске.

Делая такой вывод, суд второй инстанции исходил из того, что в извещении о проведении торгов в электронной форме Nfz21102100131 размещена документация, содержащая, в том числе, информацию о том, что объект является объектом культурного наследия (https://www.roseltorg.ru/past/procedure/178fz21102100131). Кроме того, в извещении о проведении торгов, размещенном на торговой площадке roseltorg.ru и на сайте torgi.gov.ru в файле с описанием характеристик лота размещена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, содержащая информацию о том, что спорный объект является объектом культурного наследия. В заявке на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ истец подтвердил, что на дату подписания заявки ознакомлен с характеристиками имущества, указанными в документации об аукционе о проведении процедуры, что ему была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием имущества в результате осмотра в порядке, установленном документацией об аукционе о проведении процедуры.

Изложенное свидетельствует о том, что ФИО7 было известно и о статусе квартиры и что на собственника распространяются требования к содержанию и использованию объекта культурного наследия, указанные в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что состоявшееся по делу судебное постановление суда апелляционной инстанций принято с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Так, согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из положений пунктов 1 и 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В силу пунктов 2, 3, 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Требования к существенным условиям договоров по распоряжению объектами культурного наследия регламентированы нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

Согласно пункту 7 статьи 48 Закона N 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное ст. 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Таким образом, при переходе права собственности на объект культурного наследия договор, предусматривающий передачу права собственности, должен содержать требования, изложенные в названном пункте.

Отменяя решение суда и, и принимая новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что нарушений процедуры проведения торгов не допущено; до участника торгов ФИО1 была доведена информация о статусе спорного имущества, имеющего статус объекта культурного наследия.

В данной части суд сослался на извещение о проведении торгов в электронной форме Nfz21102100131 (https://www.roseltorg.ru/past/procedure/178fz21102100131), а также на размещенном извещении на торговой площадке roseltorg.ru и на сайте torgi.gov.ru.

Между тем в силу пункта 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных настоящей главой.

Статьёй 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

При вынесении судебного решения недопустимо основываться на доказательствах, которые не были исследованы судом в соответствии с нормами Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О судебном решении").

Данные требования процессуального закона судом второй инстанции не соблюдены, поскольку материалы гражданского дела не содержат извещения о проведении торгов в электронной форме Nfz21102100131, из протоколов судебных заседаний не следует, что судами обозревались Интернет страницы https://www.roseltorg.ru/past/procedure/178fz21102100131), или имело место обращение к торговым площадкам на сайтах roseltorg.ru, torgi.gov.ru.

Суд в данной части, делая вывод о доведении до ФИО1 информации о существенных условиях аукциона, сослался на доказательства, которые не исследовались ни районным судом, ни городским судом и которые отсутствуют в материалах гражданского дела.

Действительно, в заявке на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.123-124/ ФИО7 подтвердил, что на дату подписания заявки ознакомлен с характеристиками имущества, указанными в документации об аукционе о проведении процедуры, что ему была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием имущества в результате осмотра в порядке, установленном документацией об аукционе о проведении процедуры.

Между тем, обязанность нести повышенные обязательства в отношении объекта культурного наследия, возникающая в силу закона, не означает автоматического согласия нового владельца на их принятие путём подачи заявки на участие в торгах.

Воля участника торгов на принятие на себя повышенных обязательств в отношении объектов культурного наследия является одним из существенных условий торгов по продаже таких объектов.

Разрешая спор, суд не установил, была ли направлена воля ФИО1 на приобретение жилого помещения, имеющего статус объекта культурного наследия в связи с доведением до истца на аукционе соответствующей информации.

Как следует из абзаца 2 пункта 7 статьи 48 Закона N 73-ФЗ, копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в соответствующий реестр.

Судом установлено, что лотовая документация по спорному объекту содержала: проект договора купли-продажи; копию отчета об оценке имущества, являющегося предметом торгов (с приложением копии экспертного заключения на отчет об оценке); копию согласия Департамента городского имущества "адрес" на проведение аукциона; выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; копию технической документации ГБУ МосгорБТИ.

Таким образом, в составе данной документации отсутствует охранное обязательство.

Делая вывод о соблюдении организатором процедуры торгов, суд не установил, подлежало ли включению охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения "Дом, в котором в 1905 г. помещалась редакция большевистской газеты "Вперед" по адресу: "адрес" /л.д.38-50/ в лотовую документацию.

Из пояснений представителя ГУП "ЦУГИ", данных суду кассационной инстанции следует, что охранное обязательство подлежит включению в лотовую документацию, однако в связи с технической ошибкой, в рассматриваемом случае такое обязательство в лотовую документацию включено не было.

С учётом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - в Московский городской суд.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Московский городской суд.

Председательствующий:

Судьи: