Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 27 июня 2023 г. по делу N 66а-1777/2023

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Селиверстовой И.В, при секретаре Исаевой Д.Р, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-37/2023 по административному исковому заявлению администрации муниципального образования город Собинка Собинского района Владимирской области о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области от 3 октября 2022 года N, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области от 3 октября 2022 года N в размере его рыночной стоимости, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, установленной по состоянию на 9 января 2022 года, по апелляционной жалобе Министерства имущественных отношений и земельных отношений Владимирской области на решение Владимирского областного суда от 3 апреля 2023 года, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Ефремовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

администрация муниципального образования город Собинка Собинского района Владимирской области обратилась с административным иском в суд, уточнённым в ходе рассмотрения дела, в котором просила: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области от 3 октября 2022 года N об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 8 610 067 рублей, определенной на основании отчета об оценке от 28 июля 2022 года N по состоянию на 9 января 2022 года; исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области от 3 октября 2022 года N кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 8 610 067 рублей по состоянию на 9 января 2022 года; восстановить в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 29 912 279, 7 рублей по состоянию на 9 января 2022 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что между муниципальным образованием город Собинка, в лице комитета по управлению имуществом города Собинки, и ООО "Сокольники" 1 февраля 2022 года был заключен договор аренды земельного участка N, согласно которому ООО "Сокольники" передан земельный участок с кадастровым номером N, площадью 51 670 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для добычи песка, расположенный по адресу: "адрес". Арендная плата за пользование указанным земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. 15 сентября 2022 года ООО "Сокольники" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области (далее - Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 8 610 067 рублей на основании отчета об оценке от 28 июля 2022 года N, выполненного оценщиком ООО "Центр по проведению специальных экспертиз" ФИО5 Административным истцом в Комиссию были направлены возражения против установления кадастровой стоимости в размере рыночной в заявленном размере. Однако, Комиссия, рассмотрев заявление ООО "Сокольники", 3 октября 2022 года приняла решение N об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости 8 610 067 рублей, определенной на основании отчета об оценке от 28 июля 2022 года N КС-02-2022. Снижение кадастровой стоимости приведёт к уменьшению арендной платы и, как следствие, к снижению доходной части местного бюджета.

В процессе рассмотрения дела по существу судом была назначена судебная экспертиза, направленная на проверку соответствия отчёта об оценке N от 28 июля 2022 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Решением Владимирского областного суда от 3 апреля 2023 года административные исковые требования администрации муниципального образования город Собинка Собинского района Владимирской области удовлетворены.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Министерство имущественных отношений и земельных отношений Владимирской области подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить состоявшийся судебный акт, как постановленный с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что экспертом не доказана существенность выявленных в отчете нарушений и их влияние на рыночную стоимость спорного земельного участка. Выявленные экспертом замечания не опровергают обоснованность отнесения г. Собинка к группе "Райцентры сельскохозяйственных районов". Выводы, содержащиеся в заключении эксперта, не подтверждают несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также несоответствие итогового результата рыночной стоимости, определенной оценщиком, фактическому анализу рынка недвижимости.

Апеллянт также указал, что вывод суда о том, что решение Комиссии не соответствует пунктам 16 и 17 правилам работы Комиссии, утвержденным приказом Росреестра от 24 августа 2020 N, противоречит нормам материального права, так как оно принято в соответствии с Порядком, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 августа 2020 года N, а отсутствие в решении даты и места проведения заседания не может служить основанием для признания его незаконным.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, административным истцом представлены возражения об их необоснованности и законности судебного акта.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Из материалов настоящего дела следует, что ООО "Сокольники" является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью 51670 +/-80 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Владимирская область, Собинский муниципальный район, городское поселение город Собинка, город Собинка, ул. Береговая, земельный участок 14д, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - недропользование.

Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Земельный участок с кадастровым номером N является учтенным, поставлен на кадастровый учет 9 января 2022 года.

Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка была установлена по состоянию на 9 января 2022 года актом ГБУ Владимирской области "Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области" N N от 25 января 2022 года в размере 29 912 279, 70 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 26 января 2022 года.

15 сентября 2022 года ООО "Сокольники" обратилось в Комиссию с заявлением, в котором просило пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенную по состоянию на 9 января 2022 года, и установить ее равной рыночной стоимости 8 610 067 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости N N от 28 июля 2022 года, выполненного оценщиком ООО "Центр по проведению специальных экспертиз" ФИО5

Решением Комиссии от 3 октября 2022 года N вышеуказанное заявление ООО "Сокольники" удовлетворено, определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 8 610 067 рублей по состоянию на 9 января 2022 года. В соответствии с решением Комиссии замечаний к расчетам и оформлению отчета нет, нарушений ФСО не установлено. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 10 октября 2022 года.

В настоящее время данная кадастровая стоимость является архивной, так как актом ГБУ Владимирской области "Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области" N от 15 марта 2023 года по состоянию на 1 января 2022 года установлена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровыми номерами N в размере 8 437 865, 66 рублей, сведения о которой внесены в ЕГРН 16 марта 2023 года. Дата начала применения данной кадастровой стоимости для целей, установленных законом - 1 января 2023 года.

Не согласившись с принятым решением администрация муниципального образования город Собинка обратилась в суд, в ходе рассмотрения административного дела по иску администрации судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО6 N от 3 марта 2023 года, отчет, выполненный оценщиком ФИО5, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. Так, оценщиком нарушены: требования пункта 11 ФСО N 1, не позволяющие проверить и подтвердить допущения, полноту и достоверность исходной информации; нарушения пункта 13 ФСО N 1, не позволяющие проверить и подтвердить достоверность информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов; в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункта 5 ФСО N 3 содержание Отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Как указано экспертом, в нарушение приведенных выше требований не представляется возможным проверить и подтвердить информацию на страницах 25-26 Отчета (кроме объектов-аналогов на страницах 48-49) по анализу фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект. На странице 39 Отчета отсутствует ссылка на источник информации либо копии материалов и распечаток по сроку экспозиции объектов на рынке. В связи с этим не представляется возможным подтвердить и отсутствие информации после даты оценки (пункт 8 ФСО N1); не представляется возможным проверить и подтвердить правила отбора объектов-аналогов (страницы 37-38 Отчета), что является нарушением требований подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7.

В соответствии с пунктом 4 ФСО N3 отчет об оценке должен содержать обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. Вместе с тем при расчете корректировки на время продажи (страница 39 Отчета) отсутствует обоснование времени экспозиции, в связи с чем не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки (страницы 41-42 Отчета).

Также экспертом указано, что в нарушение пункта 8 ФСО N 7 Задание на оценку (страница 5 Отчета) не содержит описание частей объекта оценки, хотя по информации (л.д. 102-103) объект оценки располагает частью. В нарушение подпункта "а" пункта 11 ФСО N7 в Отчете отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки. В нарушение требований пункта 6 ФСО N3 отсутствуют подписи на страницах 3, 6, 11, 43 Отчета. Отчет на бумажном носителе не подписан оценщиком и не скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. В нарушение требований пункта 12 ФСО N3 в Отчете не представлены копии документов, подписанные уполномоченным лицом и заверенные в установленном порядке, подтверждающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции исходил из доказанности того обстоятельства, что отчет об оценке имел нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, соответственно, у Комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для установления кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка в размере, определенном оценщиком, то есть при принятии Комиссией оспариваемого решения не в полной мере соблюдены положения, установленные Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), Порядком работы комиссии, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии N N 24 августа 2020 года, постановлением администрации Владимирской области от 20 мая 2020 года N 4 "О создании на территории Владимирской области комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", которым утвержден Порядок ее работы и персональный состав.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных в административном иске требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений части 20 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Росреестра N от 24 августа 2020 года.

Во исполнение вышеуказанных требований Федерального закона N 237-ФЗ Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области было принято постановление N 4 от 20 мая 2020 года "О создании на территории Владимирской области комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", которым была создана комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту - Комиссия), утверждены Порядок ее создания (приложение N 1) и персональный состав (приложение N 2).

Суд первой инстанции верно указал, что требования пуантов 11-13 Порядка работы комиссии N об извещении, направлении документов и т.д, соблюдены. Необходимый кворум на заседании Комиссии по рассмотрению заявления ООО "Сокольники" от 29 сентября 2022 года (протокол заседания N) имелся. По результатам рассмотрения заявления ООО "Сокольники" от 15 сентября 2022 года Комиссией принято оспариваемое решение, которое оформлено в соответствии с требованиями, установленными в пункте 17 Порядка работы Комиссии N.

Доводы апелляционной жалобы в части соблюдения порядка принятия Комиссией решения не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и не влекут отмены судебного акта.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что при вынесении оспариваемого в суде решения Комиссией были соблюдены требования законодательства об оценке в полном объеме, при этом экспертом не доказано, что выявленные нарушения при составлении отчета об оценке существенно повлияли на результат рыночной стоимости объекта оценки, несостоятельны, поскольку из буквального толкования указанной нормы следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке как отчета об оценке рыночной стоимости и принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании отчета оценщика ООО "Центр по проведению специальных экспертиз" ФИО5 N N от 28 июля 2022 года, который не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Учитывая, что отчет оценщика не соответствует указанным требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ, требованиям к составлению и содержанию такого отчета, в частности, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у Комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика ФИО5 в размере 8 610 067 рублей.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение суда является законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для отмены решения суда и основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Владимирского областного суда от 3 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений и земельных отношений Владимирской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)