Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 29 июня 2023 г. по делу N 66а-885/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В. и Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-001276-85 (3а-239/2023) по административному исковому заявлению Левина Виталия Евсеевича об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 17 марта 2023 г, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В, объяснения представителя административного истца ФИО6, принимавшего участие посредством веб-конференции,

УСТАНОВИЛА:

Левин В.Е. обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 01 января 2018 г, на 01 января 2021 г. на основании отчетов об оценке от 21 ноября 2022 г. N К/22-94-1, N К/22-94-2, подготовленных обществом с ограниченной ответственностью "Оценка. Право. Кадастр" (далее по тексту - ООО "Оценка. Право. Кадастр"), в размере рыночной кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что с 31 мая 2021 г. является собственником спорного объекта; установленная на спорные даты кадастровая стоимость здания завышена, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права, поскольку влияет на размер налоговых платежей.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" (далее по тексту - АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз").

По результатам проведения экспертизы эксперт ФИО5 в экспертном заключении N АК-002-01/23 пришел к выводу о том, что отчеты об оценке от 21 ноября 2022 г. N К/22-94-1, N К/22-94-2, подготовленные ООО "Оценка. Право. Кадастр", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 г. составляет 8 883 283 рублей, по состоянию на 01 января 2021 г. - 6 704 499 рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 17 марта 2023 г. заявленные требования удовлетворены; установлена равная рыночной кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N на спорные даты с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; указан период действия установленной судом кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 г. - с 01 января 2019 г. до 01 января 2022 г.; указана дата обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости - 09 декабря 2022 г.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт, как постановленный с нарушением норм материального права.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что кадастровая стоимость здания на спорные даты установлена в соответствии с требованиями законодательства, нарушение прав истца установлением и размером кадастровой стоимости объекта недвижимости - не доказано; экспертное заключение подготовлено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а именно:

- эксперт необоснованно отказался от затратного и сравнительного подходов; в тексте заключения указано на возможность применения сравнительного подхода, однако он не применен;

- итоговая стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2021 г. ниже среднерыночных цен по выборке предложений сопоставимых объектов недвижимости;

- отсутствие осмотра объекта экспертизы, не собранных по его результатам ценообразующих факторов, использование объекта-аналога с некорректными характеристиками не позволяет уточнить результаты массовой оценки.

В материалы дела от административного истца поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых выражена позиция о законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО6 против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки суду не сообщили. До начала судебного заседания в материалы дела от бывшего собственника спорного здания - общества с ограниченной ответственностью "Взморье-К" (далее по тексту - ООО "Взморье-К") поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие; в ходатайстве содержится информация об осведомленности ООО "Взморье-К" о принятом по делу судебном акте.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, письменных возражений административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Выводы судебной коллегии основаны на следующем.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером N.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01 ноября 2018 г. N 2368 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава водного фонда" по состоянию на 01 января 2018 г. утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 11 062 133, 19 рублей.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" по состоянию на 01 января 2021 г. утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 8 195 030, 80 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N представлены отчеты об оценке от 21 ноября 2022 г. N К/22-94-1, N К/22-94-2, подготовленные ООО "Оценка. Право. Кадастр", согласно которому по состоянию на 01 января 2018 г. рыночная стоимость спорного здания составила 5 676 000 рублей, по состоянию на 01 января 2021 г. - 5 714 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" (далее по тексту - АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз").

По результатам проведения исследования эксперт ФИО5 пришел к выводу о том, что отчеты об оценке от 21 ноября 2022 г. N К/22-94-1, N К/22-94-2, подготовленные ООО "Оценка. Право. Кадастр", выполнены с нарушением требований федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01 января 2018 г. составила 8 883 283 рублей, на 01 января 2021 г. - 6 704 499 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с подходом суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем объекта недвижимости и плательщиком налога, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, учитываемую при расчете налоговых платежей.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 05 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, согласно которым кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости помещения опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы от 01 февраля 2023 г. N АК-002-01/23.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО5 от 01 февраля 2023 г. N АК-002-01/23 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Так, для целей Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 13 федерального стандарта оценки "Виды стоимости (ФСО II)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 (далее по тексту - ФСО II), рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу пунктов 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (далее по тексту - ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Из экспертного заключения следует, что эксперт при оценке объекта использовал доходный подход (метод прямой капитализации); вопреки доводам департамента имущественных отношений Краснодарского края отказ от применения иных подходов и методов экспертом мотивирован и обоснован, в том числе в письменных пояснениях, поступивших от эксперта в суд первой инстанции.

Отказываясь от применения сравнительного подхода, эксперт указал, что для его применения недостаточно аналогов; указание в тексте заключения на возможность его применения является технической ошибкой, не повлиявшей на итоговое значение рыночной стоимости.

Отказываясь от применения затратного подхода, эксперт указал, что его применение является некорректным и может привести к искажению рыночной стоимости, поскольку данный подход не учитывает инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, влияющую стоимость объекта. Также данный подход не учитывает такие основные факторы, влияющие на цену, как местоположение, транспортную доступность, перспективы развития.

В рамках доходного подхода эксперт рассчитал стоимость объекта оценки методом прямой капитализации на основе дохода от сдачи объекта в аренду. Экспертом корректно подобраны аналоги по аренде торгово-офисных объектов, расположенных в городе Анапе; определены ценообразующие факторы, применены последовательные корректировки к объекту с учетом ценообразующих факторов; определен потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход; далее эксперт произвел расчет ставки капитализации и доли стоимости земельного участка.

Как указал эксперт в письменных пояснениях, итоговая стоимость объекта исследования по состоянию на 01 января 2021 г. ниже среднерыночных цен по выборке предложений, поскольку стоимость предложений, указанная в анализе рынка, не скорректирована на торг, площадь, тип, в связи с чем сравнивать удельные цены рыночной стоимости объекта оценки и предложений о продаже не допустимо (л.д. 29-31, том 2).

Вопреки доводам апелляционной жалобы осмотр объекта исследования не требовался, поскольку провести обследование на ретроспективную дату не представляется возможным.

Из экспертного заключения следует, что в распоряжение эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом искажены ценообразующие характеристики, не имеется. Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Доводы апелляционной жалобы выводы эксперта не опровергают, допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объекта недвижимости автором апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость нежилого здания в размере их рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для проведения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда в части установления кадастровой стоимости, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения в части установления кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 17 марта 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 07 июля 2023 г.

Председательствующий

Судьи