Кассационное определение СК по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 мая 2023 г. по делу N 8а-3843/2023[88а-4608/2023]

Судебная коллегия по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Зиганшина И.К.

судей Туктамышевой О.В, Ровенко П.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Шевцова Алексея Александровича - Нечкиной С.Ю. на решение Фрунзенского районного суда города Владивостока от 7 сентября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Приморского краевого суда от 21 декабря 2022 года, принятые по административному делу N 2а-2804/2022, по административному иску Шевцова Алексея Александровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании решений незаконными.

Заслушав доклад судьи Туктамышевой О.В, выслушав пояснения представителя административного истца Нечкиной С.Ю, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю Загонкина И.Б, судебная коллегия по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Шевцов А.А. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю), в котором просил признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации залога (ипотеки) права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"А; возложить обязанность устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации залога (ипотеки) прав аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Кроме этого Шевцов А.А. обратился в суд с административным иском в суд к Управлению Росреестра по Приморскому краю, в котором просил признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) прав аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"А; возложить обязанность устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Шевцовым А.А. и Самохиным С.В. заключен договор процентного займа N. В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору между ним и ИП Бадигиной А.С. заключен договор залога права аренды земель сельскохозяйственного назначения N от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды земельного участка заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Приморскому краю.

ДД.ММ.ГГГГ Шевцов А.А. и Бадигина А.С. обратились в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации договора залога. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ осуществление государственной регистрации договора залога приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ, так как не соблюдены требования пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), не представлено согласие арендодателя на передачу права аренды в залог. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ N N отказано в государственной регистрации права.

Административный истец полагает, что решения Управления Росреестра по Приморскому краю не соответствуют требованиям законодательства, нарушают его права и законные интересы. Поскольку право аренды спорного земельного участка уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, то ему и Бадигиной А.С. для государственной регистрации залога права аренды в качестве документа-основания достаточно предоставить договор залога и совместное заявление.

Определением Фрунзенского районного суда города Владивостока от 18 июля 2022 года административные дела N 2а-2804/2022 и N 2а-2834/2022 объединены в одно производство, объединенному административному делу присвоен N 2а- 2804/2022.

Решением Фрунзенского районного суда города Владивостока от 7 сентября 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Приморского краевого суда от 21 декабря 2022 года, в удовлетворении административных исковых требований Шевцова А.А. отказано.

13 апреля 2023 года в Девятый кассационный суд общей юрисдикции поступила кассационная жалоба представителя Шевцова А.А. - Нечкиной С.Ю, поданная через Фрунзенский районный суд города Владивостока 12 апреля 2023 года, в которой истец просит состоявшиеся судебные акты отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении требований административного истца.

В кассационной жалобе административный истец ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, указывает, что поскольку договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет у Управления Росреестра по Приморскому краю отсутствовали основания для отказа в осуществлении государственной регистрации залога права аренды. Полагает, что суды ошибочно применили к спорным правоотношениям положения части 7 статьи 448 ГК РФ, между тем положениями части 7 статьи 448 ГК РФ ограничения на передачу прав и обязанностей по договору аренды не установлены. Кроме того, судами не учтено, что договор залога является одним из способов обеспечения обязательств и ограничения. В результате подписания договора залога и регистрации залога права аренды земельного участка не производится замена арендатора, сторонами договора аренды остаются одни и те же лица и соблюдается обеспечение принципов открытости, прозрачности, сохранения конкуренции при проведении торгов.

Определением судьи судебной коллегии по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 20 апреля 2023 года кассационная жалоба представителя Шевцова А.А. - Нечкиной С.Ю. передана для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по административным делам суда кассационной инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание помимо представителя административного истца и представителя Управления Росреестра по "адрес", не явились, в соответствии с частью 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, с учетом требований части 2 статьи 329 КАС РФ судебная коллегия по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 328 КАС РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Таких оснований для пересмотра обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке по результатам изучения доводов кассационных жалоб и административного дела не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Отказывая в удовлетворении административных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций установив, что спорный земельный участок имеет целевое назначение - для сельскохозяйственного использования, предоставлен в аренду Бадигиной А.С. по результатам торгов, руководствуясь пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 1.1. статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" пришли к выводу, что государственная регистрация залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером N в отсутствие согласия арендодателя противоречит требованиям действующего законодательства, приостанавливая государственную регистрацию права, а затем и отказывая в осуществлении регистрации права, административный ответчик действовал в пределах представленных ему полномочий, компетенции и с соблюдением требований действующего законодательства.

Оснований не согласиться с соответствующими выводами нижестоящих судов у судебной коллегии по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции не имеется. Мотивы, по которым суды пришли к указанным выше выводам, подробно со ссылками на установленные судами обстоятельства и нормы материального права изложены в оспариваемом судебном акте.

Судами установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Анучинского муниципального района в лице главы Понуровского С.А. (арендодатель) и Главой/крестьянского (фермерского) хозяйства Бадигиной А.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования N, согласно которому арендодатель на основании распоряжения администрации Анучинского муниципального района от 4 июня 2018 года N 145-р "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и утверждении состава аукционной комиссии" и итогового протокола аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью 9071433, 38 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, имеющий местоположение, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир административное здание конторы. Участок находится примерно в 5515м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: "адрес"А.

Договор аренды заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.2) и зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Приморскому краю.

ДД.ММ.ГГГГ между Шевцовым А.А. и ИП Главой крестьянского (фермерского) хозяйства Бадигиной А.С. заключен договор N залога прав аренды земель сельскохозяйственного назначения. Предметом залога является право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, площадью 9 071 433, 38 кв.м, принадлежащее Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Бадигиной А.С, на основании заключенного с администрацией Анучинского муниципального района "адрес" договора аренды земельного, участка для сельскохозяйственного использования от ДД.ММ.ГГГГ N.

ДД.ММ.ГГГГ Шевцов А.А. и Бадигина А.С. обратились в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации договора залога права аренды земель сельскохозяйственного назначения N от ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомлением Управления Росреестра по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГГГ N N государственная регистрация залога (ипотеки) права аренды указанного земельного участка приостановлена в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку не соблюдены требования пункта 2 статьи 615 ГК РФ, не предоставлено согласие арендодателя на передачу права аренды в залог.

В адрес заявителя направлено соответствующее уведомление, содержащее разъяснение о необходимости устранить недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации.

Кроме того, государственным регистратором направлен запрос в администрацию Анучинского муниципального округа о наличии согласия на передачу в залог прав аренды на вышеуказанный земельный участок.

Согласно ответу на запрос от ДД.ММ.ГГГГ администрация Анучинского муниципального округа Приморского края в соответствии с пунктами 7, 8 статьи 448 ГК РФ возражает в передаче в залог арендованных прав на земельный участок с кадастровым номером N.

Уведомлением N N от ДД.ММ.ГГГГ Шевцову А.А. об отказано в государственной регистрации прав в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрации права, со ссылкой на несоблюдение требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ, не предоставлено согласие арендодателя на передачу права аренды в залог.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статья 26 Закона о регистрации недвижимости содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является несоответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, по форме или содержанию требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 указанной статьи).

В силу положений статьи 27 данного Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 указанного Закона.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 9 стать 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке и настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Закона об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу абзаца 1 пункта 1.1 статьи 62 указанного Федерального закона, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Указанное условие о залоге арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на случаи, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Учитывая изложенное, поскольку спорный земельный участок имеет целевое назначение - для сельскохозяйственного использования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что приостанавливая государственную регистрацию права в связи с отсутствием согласия арендодателя, а затем и отказывая в осуществлении регистрации права, Управление Росреестра по Приморскому краю действовало в пределах представленных ему полномочий, в соответствии с положениями действующего законодательства.

Судебная коллегия кассационного суда общей юрисдикции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными, мотивированными, основанными на законе и не опровергнутыми доводами кассационной жалобы.

Изложенная позиция судов основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Доводы кассационной жалобы о том, что суды необоснованно применили к спорным правоотношениям положения части 7 статьи 448 ГК РФ, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены оспариваемого решения суда, поскольку, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды учитывали не только положения части 7 статьи 448 ГК РФ, но и положения абзаца 1 пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, и целевое назначение земельного участка - для сельскохозяйственного использования, несогласие администрации Анучинского муниципального округа Приморского края в передаче в залог права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:01:010201:34, в связи с чем пришли к выводу о том, что государственная регистрация залога (ипотеки) прав аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в отсутствие согласия арендодателя, противоречит требованиям законодательства.

Ссылка в кассационной жалобе на положения абзаца 2 п.1.1 ст.62 Закона об ипотеке, о том, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, подлежит отклонению, поскольку в данном случае предметом залога является право аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения, что подлежит специальному регулированию, определенному абзацем 1 пункта 1.1 ст.62 Закона об ипотеке.

Действительно, согласно пункту 4.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендатор в период действия договора вправе передавать свои права и обязанности по данному договору третьим лицам без согласия арендодателя, при условии его уведомления; в случаях передачи прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, предоставить арендодателю документы, подтверждающие такую передачу, зарегистрированные в установленном законом порядке.

Однако учитывая положения вышеуказанного законодательства и поскольку спорный земельный участок имеет целевое назначение - для сельскохозяйственного использования, государственная регистрация залога (ипотеки) прав аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N в отсутствие согласия арендодателя, противоречит требованиям действующего законодательства.

Кроме того, решением Арбитражного суда Приморского края от 4 апреля 2022 года по делу А51-21478/2021 по иску администрации Анучинского муниципального округа Приморского края к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Бадигиной о расторжении договора, договор от ДД.ММ.ГГГГ N об аренде земельного участка между администрацией Анучинского муниципального района и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Бадигиной расторгнут.

Учитывая вышеуказанные положения действующего законодательства, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 84 КАС РФ, установив, что спорный земельный участок имеет целевое назначение - для сельскохозяйственного использования, предоставлен в аренду Бадигиной А.С. по результатам торгов, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что действия Управления Росреестра по Приморскому краю по приостановлению рассмотрения заявления Шевцова А.А. и в последующем отказе осуществления государственной регистрации прав являются законными и обоснованными.

Доводы кассационной жалобы административного истца основаны на неверном толковании норм материального права, повторяют позицию административного истца в судах первой и апелляционной инстанций, в оспариваемых судебных актах указанным доводам дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 84 КАС РФ.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учётом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 328 КАС РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Фрунзенского районного суда города Владивостока от 7 сентября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Приморского краевого суда от 21 декабря 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Шевцова Алексея Александровича - без удовлетворения.

Кассационное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу принятого по административному делу судебного акта суда первой инстанции.

Председательствующий

Судьи