Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12 июля 2023 г. по делу N 8Г-12442/2023[88-13434/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Ирышковой Т.В, судей Птоховой З.Ю, Яроцкой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3413/2022 по иску Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, признании возникшим прав и обязанностей по договору аренды, государственной регистрации перехода прав по договору аренды, по кассационной жалобе ФИО1 на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 17 ноября 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 15 марта 2023 г.

Заслушав доклад судьи Птоховой З.Ю, объяснения представителя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области - ФИО5, возражавшего против удовлетворения доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратился в суд с иском к ФИО1, уточнив требования по которому, просил взыскать с ответчицы задолженность по арендной плате за период с 3 кв. 2021 г. по 3 кв.м 2022 г. в размере 6 309 276, 64 руб, пени за период с 16 сентября 2021г. по 31 марта 2022г, в размере 648 589, 79 руб, признать возникшими у ФИО1 с 7 июля 2021г. права и обязанности по договору аренды от 29 апреля 2021г. земляного участка и произвести регистрацию перехода прав по договору аренды.

В основание иска указал на то, что ФИО7 являлся арендатором по договору аренды земельного участка от 29 апреля 2021г. с кадастровым N, по адресу: "адрес". На участке находится объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1, к которой также перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка. В нарушение условий договора ответчица не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности, пени. Претензия о погашении задолженности, ответчицей оставлена без ответа.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 17 ноября 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 15 марта 2023 г, исковые требования Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области удовлетворены.

С ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области взыскана задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2021г. по 3 квартал 2022г. в размере 6 309 276, 64 руб, пени за период с 16 сентября 2021г. по 31 марта 2022г, в размере 648 589, 79 руб.

Признаны возникшими у ФИО1 с 7 июля 2021г. права и обязанности по договору аренды от 29 апреля 2021г. земляного участка, постановлено произвести регистрацию перехода прав по договору аренды.

С ФИО1 в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области взыскана государственная пошлина в размере 43 989, 33 руб.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить указанные судебные акты, считая их незаконными и необоснованными, постановленными с нарушением норм материального и процессуального права.

ФИО1, ФИО7, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений с учетом доводов кассационной жалобы не было допущено судами первой и апелляционной инстанций при разрешении дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что по результатам аукциона от 1 апреля 2021г. между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области (в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района) и ФИО7 29 апреля 2021г. был заключен договор аренды N 134-21/2-а земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: "адрес"

Пунктом 1.4 договора установлен срок аренды земельного участка, который составляет 20 лет.

В соответствии с п. 2.1 договора годовой размер арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 5 097 700 руб.

В соответствии с п. 2.3 договора арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0, 15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (п. 2.10 договора).

Согласно сведениям ЕГРН на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом с кадастровым N 47:23:0242001:793, право собственности на который 13 мая 2021г. было зарегистрировано за ФИО7

На основании договора купли-продажи от 13 мая 2021г. ФИО7 продал, а ФИО1 купила указанный объект незавершенного строительства, право собственности на объект 7 июля 2021г. зарегистрировано за ФИО1

Согласно представленному истцом расчету, задолженность по арендной плате за спорный период составляет 6 309 276, 64 руб, пени - в размере 648 589, 79 руб.

Требования истца о погашении задолженности, ответчицей не исполнены.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 22, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 552, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 14, 15, 16 и 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришел к выводу о том, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. При этом новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора.

С такими выводами суда согласился суд апелляционной инстанции.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчицы, судебная коллегия указала, что отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результата аукциона условиях, против воли арендодателя, что законом не предусмотрено, а также позволяло недобросовестным арендаторам уходить от фактического исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона, претендуя путем совершения сделок с незавершенных строительством объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015г. N 520, с причинением ущерба муниципальному бюджету и неправомерному игнорированию и не учету результатов торгов по аренде земельных участков.

Отсутствие у истца и ответчицы соглашения с ФИО7 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, не освобождает ФИО1 от уплаты арендных платежей в размере, установленном договором аренды земельного участка, заключенным истцом с ФИО7 по результатам аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, а также не предоставляет ответчице право на заключение нового договора аренды на иных условиях, правах и обязанностях.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает, что выводы судов нижестоящих инстанций являются правильными, в судебных постановлениях мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты.

Основания и мотивы, по которым суды первой и апелляционной инстанций пришли к данным выводам полно и объективно изложены в обжалуемых судебных постановлениях и в дополнительной мотивировке не нуждаются.

Судами верно определены юридически значимые обстоятельства по делу, правильно распределена между сторонами обязанность доказывания, полно и всесторонне исследованы представленные доказательства, результаты оценки доказательств приведены в мотивировочной части обжалуемых судебных постановлений в полном соответствии с требованиями процессуального закона, на их основании сделаны мотивированные выводы. Спор по существу разрешен верно.

Доводы кассационной жалобы о том, что обязанности предыдущего арендатора по договору аренды не распространяются на нового собственника объекта незавершенного строительства, отмену обжалуемых судебных актов не влекут по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, при продаже объекта недвижимости, расположенного на земельном участке по адресу: "адрес", находящимся в аренде у ФИО7, к покупателю ФИО1, перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 29 апреля 2021г.

Доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды противоречит положениям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ошибочными, основанными на неверном понимании норм материального права.

Вопреки доводам жалобы, ходатайство о снижении пени как несоразмерных последствиям нарушения обязательства ответчицей и ее представителем в нижестоящих судах при рассмотрении дела не заявлялось, а оснований для самостоятельного снижения размера неустойки у судов не имелось.

Поскольку ни один из доводов кассационной жалобы не свидетельствует о наличии обстоятельств, предусмотренных в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд не находит оснований для ее удовлетворения и пересмотра обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 17 ноября 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 15 марта 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

судьи