Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05 апреля 2023 г. по делу N 8Г-6540/2023[88-9391/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Асатиани Д.В, судей Озерова А.Ю, Попова В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гусейнова А.Д.о. к Титову А.Е. о расторжении договора, взыскании денежных средств

по кассационной жалобе Гусейнова А.Д.о. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 ноября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Первого кассационного суда общей юрисдикции Озерова А.Ю, судебная коллегия

установила:

Гусейнов А.Д. обратился с иском к Титову А.Е. о расторжении договора аванса от 11 августа 2021 года, предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 27 сентября 2021 года, заключенных между Гусейновым А.Д. и Титовым А.Е, взыскании денежных средств, уплаченных по указанным договорам в качестве аванса в размере 900 000 руб, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16 октября 2021 года по 31 мая 2022 года в размере 66 889 руб. 73 коп, а далее по день фактического исполнения обязательств.

В обоснование своих требований указал, что 11 августа 2021 года между ним и ответчиком было заключено соглашение об авансе, по условиям которого он передал ответчику денежные средства в размере 200 000 руб. в счет аванса с целью заключения в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка с кадастровым номером N и жилого дома с кадастровым номером N расположенных по адресу: "адрес" в срок не позднее 11 октября 2021 года по цене 22 000 000 руб. При этом ответчик обязался предоставить ему пакет документов: свидетельство о праве собственности/выписку из ЕГРН, домовую книгу домовладения для подготовки договора купли-продажи. Впоследствии 27 сентября 2021 года между ними был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии, с которым ответчик обязался в срок не позднее 15 октября 2021 года продать ему вышеуказанные объекты недвижимости за 22 000 000 руб, а также им в качестве дополнительного авансового платежа была передана денежная сумма в размере 700 000 руб. Указывая, что ответчиком в нарушение установленного договорами срок не были представлены документы необходимые для заключения основного договора купли-продажи, а также не совершены действия по снятию с регистрационного учета, направленные на заключение основного договора, им 15 сентября 2021 года в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении вышеуказанных договоров и возврате денежных средств, уплаченных в качестве аванса, которая была оставлена без ответа.

Решением Видновского городского суда Московской области от 31 мая 2022 года иск удовлетворен частично, расторгнуты договор аванса от 11 августа 2021 года и предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 27 сентября 2021 года, заключенные между Титовым А.Е. и Гусейновым А.Д.; с Титова А.Е. в пользу Гусейнова А.Д. взысканы переданные в качестве аванса денежные средства в сумме 900 000 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16 октября 2021 года по 31 мая 2022 года в сумме 66 889 руб. 73 коп, а с момента вступления решения суда в законную силу до его фактического исполнения, но не более 60 000 руб, расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13 950 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 ноября 2022 года решение Видновского городского суда Московской области от 31 мая 2022 года отменено с принятием нового решения об отказе в иске.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене указанного апелляционного определения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, в соответствии со статьей 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены при рассмотрении данного дела.

Судом первой инстанции установлено, что 11 августа 2021 года между сторонами было заключено соглашение об авансе, по условиям которого истец передал ответчику денежные средства в размере 200 000 руб. в качестве аванса с целью заключения в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка с кадастровым номером N и жилого дома с кадастровым номером N расположенных по адресу: "адрес" в срок не позднее 11 октября 2021 года по цене 22 000 000 руб.

Факт передачи истцом и получения ответчиком денежных средств в размере, установленном соглашением об авансе, подтвержден текстом соглашения и сторонами не оспаривался.

В силу п. 4 указанного соглашения, в срок не позднее 11 октября 2021 года для подготовки договора купли-продажи ответчик обязался предоставить полный комплект документов - документ-основание возникновения права собственности, свидетельство о праве собственности/выписку из ЕГРН, домовую книгу.

Согласно пункту 11.1 соглашения, продавец гарантирует недвижимое имущество не обременено правами третьих лиц, арендой, коммерческим наймом, возмездным или безвозмездным залогом, в споре или под арестом/запрещением не состоит, право распоряжения им не ограничено.

Пунктом 14 соглашения установлено, что на момент заключения соглашения об авансе в жилом доме зарегистрирован Титов А.Е.

Положениями пунктов 15-18 указанного соглашения установлено, что в случае не заключения сделки по вине истца, уплаченный им аванс остается в собственности ответчика, а в случае ее не заключения по вине ответчика, обстоятельств непреодолимой силы, отказе в одобрении и выдаче истцу кредита, уплаченный по соглашению аванс возвращается истцу.

Впоследствии 27 сентября 2021 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии, с которым ответчик обязался в срок не позднее 15 октября 2021 года продать истцу вышеуказанные объекты недвижимости за 22 000 000 руб, а также истцом в качестве дополнительного авансового платежа была передана денежная сумма в размере 700 000 руб.

Удовлетворяя требования истца о взыскании аванса, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи в установленный срок не был заключен по вине ответчика, который не снялся с регистрационного учета по дому и не представил необходимые для заключения сделки документы, истец утратил интереса к сделке, а потому аванс подлежал возврату истцу.

Отменяя решение суда первой инстанции, который исходил из того, что оплаченные истцом денежные средства являются авансом, а потому подлежат возврату в связи с не заключением основного договора купли-продажи, и разрешая спор по существу, суд апелляционной инстанции на основании статей 309, 310, 380, 429, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что полученные от истца денежные средства согласно распискам являются задатком, который не подлежит возврату если сделка не заключена не по вине ответчика, а сделка не состоялась по вине истца, который в срок, установленный предварительным договором купли-продажи, 15 октября 2021 года, не принял мер, направленных на заключение основного договора и к его оплате, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

С данными выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться нельзя по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Из приведенных норм права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из материалов дела, 11 августа 2021 года стороны заключили соглашение об авансе, по которому ответчик обязался продать истцу принадлежащие жилой дом и земельный участок за 22 000 000 руб, а истец в качестве аванса выплатил ответчику 200 000 руб. Ответчик обязался не заключать с третьими лицами соглашений с целью отчуждения указанного недвижимого имущества, снять его с рекламы и прекратить показы, представить пакет документов для подготовки договора купли-продажи не позднее 11 октября 2021 года. При этом стороны предусмотрели, что, если сделка купли-продажи не состоится по вине ответчика, а также при неодобрении залога в банке до 11 сентября 2021 года, аванс возвращается истцу, если сделка не состоится по вине истца, аванс остается у ответчика.

27 сентября 2021 года стороны заключили предварительный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, которым предусмотрели передачу истцом ответчику дополнительного аванса в сумме 700 000 руб. При этом ранее уплаченная по соглашению от 11 августа 2021 года денежная сумма в размере 200 000 руб. вновь поименована как аванс.

При этом указанными сделками срок заключения основного договора купли-продажи имущества не определен, по их условиям определен срок уплаты стоимости имущества покупателем (19 октября 2021 года), срок передачи документов для совершения сделки (11 октября 2021 года).

27 сентября 2021 года ответчиком подписана расписка в получении от истца 900 000 руб. (л.д. 16), в которой первоначально в напечатанном тексте было указано на получение их в качества аванса, но затем слово "аванса" зачеркнуто с проставлением записи от руки "задатка".

Указывая, что уплаченные 900 000 руб. были внесены в качестве задатка, суд апелляционной инстанции сослался на изменение сторонами характера переданных ответчику денежных средств и изменение условий соглашения об авансе исправлением в расписке от 27 сентября 2021 года.

Вместе с тем, с таким выводом нельзя согласиться.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В связи с этим любые изменения и дополнения к соглашению об авансе и к предварительному договору купли-продажи действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими сторонами. Каких-либо соглашений, составленных в письменной форме и подписанных сторонами, изменяющих значение платежа как аванса по указанным договорам, представлено не было.

Исправление слова аванс на задаток в расписке о получении денежных средств не свидетельствует о внесении изменений в указанные заключенные сторонами письменные договоры, в которых внесенные денежные средства указаны как аванс.

Кроме этого, судом апелляционной инстанции не установлено, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи имущества, доводы истца о непредставлении ответчиком документов для совершения сделки и не исполнения им обязанности по снятию с регистрационного учета по месту жительства в продаваемом жилом доме, которые были приняты судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции не опровергнуты.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения при рассмотрении дела являются основанием к отмене принятого апелляционного определения с возвращением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права, требованиями процессуального закона и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.5 - 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 ноября 2022 года отменить, направить дело в Московский областной суд на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий

Судьи