Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 августа 2023 г. по делу N 33-35002/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Магжановой Э.А, и судей фио, фио, при помощнике судьи Александровой А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе истца фио на решение Симоновского районного суда адрес от 25 октября 2022 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Молчанова Сергея Сергеевича,... паспортные данные.., к ПАО "Россети Московский регион", ИНН 5036055113, об обязании внести изменения, обязании заключить договор купли-продажи, взыскании судебных издержек - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Молчанов С.С. обратился в суд с иском к ПАО "Россети Московский регион", с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, о внесении изменений в договор купли-продажи здания ТП N 4990, расположенного по адресу адрес согласно протоколу разногласий от 26.10.2021 г, обязании ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - здания ТП N 4990, расположенного по адресу: адрес, на условиях принятого решения судом о внесении изменений в договор купли-продажи здания ТП N 4990, расположенного по адресу адрес согласно протоколу разногласий от 26.10.2021 г, взыскании судебных издержек на уплату госпошлины в размере сумма

В обосновании исковых требований Молчанов С.С. указывал, что в соответствии с агентским договором, заключенным между ПАО "Россети Московский регион" и ООО "РТС - Тендер", 6 октября 2021 года был проведен аукцион по продаже здания ТП 4490, расположенного по адресу: адрес, в результате которого Молчанов С.С. был признан победителем, что подтверждается протоколом аукциона N U63806-2 от 6 октября 2021 г. Молчанов С.С. 26 октября 2021 г. направил в адрес ПАО "Россети Московский регион" протокол разногласий, который был отклонен ответчиком, с чем истец не согласен.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит истец Молчанов С.С. по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Молчанов С.С, ответчик ПАО "Россети Московский регион", 3-е лицо СНТ "Ветеран" не явились, извещены, причины неявки не обосновали, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие по ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Как следует из материалов дела, в соответствии с агентским договором, заключенным между ПАО "Россети Московский регион" и ООО "РТС - Тендер", 6 октября 2021 года был проведен аукцион по продаже здания ТП 4490, расположенного по адресу: адрес, в результате которого Молчанов С.С. был признан победителем, что подтверждается протоколом аукциона N U63806-2 от 6 октября 2021 г.

В обоснование исковых требований истец указывал, что аукционная документация, с которой он ознакомился при подаче заявки не содержала информацию, что объект находится в неудовлетворительном состоянии, в частности, боковая несущая стена здания в верхней части под кровлей кирпичная кладка разрушена до основания. В другой боковой несущей стене с внешней стороны обнаружены значительные разрушения отдельных кирпичей, трещины, разрушение кладочного раствора швов, расслоение кирпичных рядов, стена деформирована в виде раковинообразных разрушений кирпичной кладки, выпучивание и отклонение от вертикали. На кровле водоизоляционный ковер находится в неудовлетворительном состоянии с множеством трещин и оторванными частями. Надлежащим образом не обеспечен уклон входной двери. Дверной блок входной двери не имеет горизонтальное расстояние между выступающими конструкциями величиной не менее 1, 2 м, обнаружена сырость на перекрытии перед установкой системы пожарной безопасности. Восточная стена объекта не обеспечена пределом огнестойкости REI150. Не установлена противопожарная сигнализация. Здание не обеспечено системой отопления.

22 октября 2021 года данные обстоятельства были зафиксированы в акте пожарно-технического осмотра объекта капитального строительства, проведенного по адресу: адрес, здание ТП N 4990. Также, в данном Акте специалист по пожарно-техническим обследованиям зданий и сужений фио пришел к выводу о том, что объект капитального строения находится в состоянии не подлежащем эксплуатации, нарушающим статьи 29 и 36 Федерального закон от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", п. 4.11 СП 130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, п. 4.12 СП 486.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требований пожарной безопасности", для целей реализации безопасной передачи объекта делителю торгов Молчанову С.С, собственнику объекта надлежит обеспечить несущие стены объекта противообвалными ограждениями (п.3.7. СП 436.1325800.2018. Свод правил. Инженерная хита территорий, зданий и сооружений от оползней и обвалов. Правила проектирования" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 05.12.2018 N 787/пр), а также устранить иные недостатки объекта.

С целью исключить ответственность за обнаруженные нарушения правил пожарной безопасности, а также вероятное причинение вреда третьим лицам разрушающимся объектом Молчанов С.С. направил в адрес ПАО "Россети Московский регион" протокол разногласий, в котором предложил изменить п. 6.1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества, который, согласно первоначальному тексту звучит: "Продавец обязан нести все расходы по эксплуатации имущества, включая оплату коммунальных платежей, до момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю".

Молчанов С.С. предложил данный пункт дополнить словами следующего содержания: "В случае выявления компетентными органами нарушений правил пожарной безопасности и составления предписания на устранение нарушений, возместить покупателю убытки, которые возникнут вследствие устранения выявленных нарушений".

Кроме того, в Протоколе разногласий Молчанов С.С. предложил в пункте 8.3 договора, предусматривающего в случае нарушения срока оплаты приобретаемого имущества ответственность покупателя перед продавцом в виде пени в размере 0, 03% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки, снизить до 0, 01%.

Кроме того, в Протоколе разногласий Молчанов С.С. предложил пункт 8.5 Договора, согласно которому, в случае признания договора недействительным или его расторжения по вине покупателя, последний обязуется возместить убытки и расходы продавцу, - исключить полностью.

ПАО "Россети Московский регион" отклонило Протокол разногласий от 26.10.2021.

В обоснование возражений на иск представитель ответчика ссылался на то, что исходная цена здания ТП N4990 формировалась именно на основании фактического состояния продаваемого имущества, а его окончательная цена определилась в результате проведения аукциона, кроме того, в нормах гражданского законодательства отсутствуют положения, которые бы обязывали продавца привести продаваемое имущество в состояние, удовлетворяющее желаниям покупателя уже после приобретения товара.

Оценив собранные доказательства, руководствуясь ст.ст. 421, 432, 445, 446 ГК РФ и условиями аукционной документации, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, при этом суд исходил из того, что принимая участие в аукционе, Молчанов С.С. выразил свое согласие на приобретение недвижимого имущества на условиях, предлагаемых собственником, а отклонение ответчиком предложения о внесении изменений в условия договора согласуется с основополагающим принципом гражданского права - принципом свободы договора.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

В силу правил пунктов 1, 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор может заключаться посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 445, пункта 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как верно было установлено судом, Молчанов С.С. перед проведением аукциона был ознакомлен с документацией, имел возможность исследовать объект недвижимости до проведения торгов и добровольно выразил согласие на участие в них по предусмотренным документацией условиям.

Обстоятельств, препятствующих предварительному осмотра объекта недвижимости до проведения торгов, судом не установлено.

В частности, акт осмотра, на который ссылается истец в своем заявлении, составлен на основании визуального наблюдения специалиста. Привлечение специалиста являлось правом истца, которое могло быть им реализовано в любой момент времени.

Доступ к объекту недвижимости, согласно п. 1.3 извещения о проведении аукциона, предоставлялся по рабочим дням с понедельника по пятницу с 9.00 час. до 17.00 час. с предварительным уведомлением не менее чем за три рабочих дня (л.д. 129).

Учитывая, что препятствий для проведения визуального осмотра до проведения торгов, в том числе с привлечением специалиста, не имелось, суд правильно отклонил доводы истца о том, что объект находится в неудовлетворительном состоянии.

Судебная коллегия отмечает, что "неудовлетворительное состояние" объекта недвижимости, на которое повторно ссылается истец в апелляционной жалобе, является субъективной оценочной категорией. Вместе с тем, добровольно принимая участия в торгах, истец, имевший возможность ознакомиться с состоянием объекта недвижимости, принял такое его состояние как приемлемое для заключения договора.

В данном случае, в цену договора, формируемую самими участниками аукциона, уже закладывалось текущее состояние объекта недвижимости со всеми его недостатками.

Из п. 3 заявки фио на участие в аукционе следует, что он согласен и принимает все условия, требования, положения информационного сообщения, проекта ДКП и регламента оператора электронной площадки, и они ему понятны. Претенденту известно фактическое состояние и технические характеристики имущества и он не имеет претензий к ним (л.д. 91).

Таким образом, не назначение судом судебной пожарно-технической экспертизы объекта недвижимости, вопреки доводам апелляционной жалобы, основанием к отмене решения суда не является, так как наличие указанных истцом недостатков ответчиком не оспаривалось, и само их существование юридического значения при разрешении настоящего спора не имело.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не учел, что из объекта недвижимости не было полностью демонтировано электросетевое оборудование трансформаторной подстанции, что не соответствует техническим характеристикам объекта недвижимости, указанным в технической документации, судебная коллегия отклоняет, поскольку освобождение объекта недвижимости от электросетевого оборудования трансформаторной подстанции не являлось предметом разногласий, протокол которых был передан на рассмотрение суда.

При разрешении спора судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Нарушений норм материального и процессуального права судом при принятии решения не допущено, при таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Симоновского районного суда адрес от 25 октября 2022 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: