Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16 августа 2023 г. по делу N 8Г-11581/2023[88-16599/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Петровой Ю.Ю, судей Черлановой Е.С, Швецовой М.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств

по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 1 февраля 2023 г.

Заслушав доклад судьи Швецовой М.В, объяснения представителя ФИО1 - ФИО9, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, указав, что 14.03.2018 между ними был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Согласно п. 1.1 предварительного договора продавец (истец) обязался в будущем продать, а покупатель (ответчик) купить в собственность объекты недвижимости: часть нежилого здания сервисного комплекса (помещения 1-19, 22, 23) общей площадью 200, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", МАПП "Гусев_Гольдап", КН N (далее - нежилое помещение); земельный участок площадью 1 216 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", МАПП "Гусев_Гольдап", КН 39:08:560001:92 (далее - земельный участок), трансформаторную подстанцию с внутренним оборудованием, расположенную по адресу: "адрес". Наименование питающей ЛЭП 15-401. Наименование отходящих ЛЭП Ю1-04кВ Л1-Л2 (далее - трансформаторная подстанция). При этом п. 1.3 Предварительного договора сторонами срок заключения основного договора купли-продажи был определен в течение 15 дней с момента оплаты всей предварительной суммы договора. Пунктом 2.2 Предварительного договора срок оплаты предварительной суммы договора установлен до 30.06.2019. Согласно п. 2.1 Предварительного договора цена объектов недвижимости по договору сторонами согласована в размере 4 000 000 руб. В нарушение условий Предварительного договора ФИО1 сумму основного договора в установленный срок не оплатила, от заключения основного договора уклоняется, досудебную претензию истца проигнорировала. Просил с учетом заявления об уточнении исковых требований обязать ФИО1 заключить договор купли-продажи недвижимости на условиях, согласованных в предварительном договоре, а именно: продавец (истец) продает за 4 000 000 руб, а покупатель (ответчик) приобретает в собственность: - Нежилое помещение, - Земельный участок; - Трансформаторную подстанцию; взыскать в его пользу с ФИО1 задолженность в размере 1 600 000 руб.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к ФИО2, указав, что между ними был заключен предварительный договор, в рамках которого она передала ФИО2 2 400 000 руб. В соответствии с п. 2.2 предварительного договора основная сумма договора в размере 4 000 000 руб. должна была быть выплачена в срок по июнь 2019 года. Основной договор купли-продажи стороны условились заключить до 15.07.2019. В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Вместе с тем, ФИО2 в срок до 15.07.2019 в ее адрес предложение о заключении основного договора купли-продажи не направлял, срок предъявления требования о понуждении к заключению основного договора истек 15.01.2021, а обратился в суд он только 10.08.2021. Следовательно, исковые требования ФИО2 подлежат оставлению без удовлетворения в связи с пропуском срока исковой давности. Кроме того, в предварительный договор не были включены все необходимые условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора. Так, площади помещений, входящих в нежилое помещение, не были согласованы сторонами, указанное нежилое здание не стоит на кадастровом учете, не выделена из всего здания сервисного комплекса, на нее отсутствует техническая документация, а как следствие, она не может являться предметом сделок с недвижимым имуществом. Более того, условиями предварительного договора нарушен принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку часть нежилого здания не может быть приобретена с земельным участком в общей площади, а не его доли. Стоимость объектов недвижимого имущества также не согласована условиями предварительного договора, поскольку установленная сторонами стоимость 4 000 000 руб. включает в себя стоимость нежилого помещения и Земельного участка, а по договору фактически продаются и другие объекты недвижимости.

Таким образом, переданные ею ФИО2 денежные средства по предварительному договору, который является незаключенной сделкой, с учетом того, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены в связи с незаключением основного договора, являются неосновательным обогащением ФИО2 Просила взыскать в свою пользу с ФИО2 денежную сумму в размере 2 400 000 руб.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22 августа 2022 г. исковые требования ФИО2 оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены. С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы 2 400 000 руб. в счет возврата денежных средств, уплаченных по Предварительному договору, и 20 200 руб. - в счет возмещения судебных расходов по уплате госпошлины.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 1 февраля 2023 г. решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22 августа 2022 г. отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ФИО2 удовлетворены частично.

Взыскана в пользу ФИО2 денежная сумма в размере 1 600000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 отказано.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить судебные постановления как незаконные.

Стороны в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания были заблаговременно извещены надлежащим образом. Руководствуясь статьями 113, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений в пределах доводов жалобы при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции не допущено.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49) разъяснено, что силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Из смысла ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Судами установлено и из материалов дела усматривается, что ФИО2 является собственником нежилого помещения и земельного участка с расположенной на нем трансформаторной подстанцией.

14.03.2018 между ФИО2 и ФИО1 в лице своего представителя ФИО6 заключен предварительный договор, по условиям которого ФИО2 принял на себя обязательства в будущем продать, а ФИО1 купить в собственность нежилое помещение, земельный участок, трансформаторную подстанцию (п. 1.1) за 4 000 000 руб. (п. 2.1).

Стороны с учетом подписания предварительного договора ФИО6 в интересах ФИО1 заключение данного договора не оспаривали.

В соответствии с п. 1.3 предварительного договора основной договор купли-продажи будет составлен в простой письменной форме и сдан сторонами на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение 15 дней со дня выплаты всей суммы предварительного договора.

Пунктом 2.2 предварительного договора стороны установили, что ФИО1 оплачивает стоимость объектов путем перечисления денежных средств в размере: в 2018 году: 200 000 руб. в апреле, 200 000 руб. в мае, 200 000 в июне, 300 000 руб. в июле, 300 000 руб. в августе, 300 000 руб. в сентябре, 300 000 руб. в октябре, 300 000 руб. в ноябре, 300 000 руб. в декабре, итого в 2018 году - 2 400 000 руб.; в 2019 году: 300 000 руб. в январе, 300 000 руб. в феврале, 300 000 руб. в марте, 300 000 руб. в апреле, 200 000 руб. в мае, 200 000 руб. в июне, итого в 2019 году - 1 600 000 руб.

Согласно п.п. 2.3, 6.2 Предварительного договора покупатель имеет право досрочно выплатить цену договора, а в случае просрочки оплаты в сроки, установленные настоящим договором, ФИО1 уплачивает ФИО2 неустойку в размере 0, 1 % от цены договора за каждый день просрочки.

В п. 4.1 предварительного договора указано, что продавец с момента подписания настоящего предварительного договора обеспечивает электроэнергией автозаправочную станцию (АЗС) покупателя в количестве, необходимом для работы АЗС вплоть до государственной регистрации основного договора купли-продажи. При этом покупатель обязуется оплачивать полученную электроэнергию по ценам, установленным ресурсоснабжающей организацией в срок до 15 числа месяца, следующего за отчетным. В случае просрочки оплаты за полученную электроэнергию в установленный срок, продавец вправе прекратить подачу электроэнергии покупателю.

15.03.2018 ФИО1 выдала на имя ФИО6 нотариально удостоверенную доверенность на покупку на ее имя на условиях по своему усмотрению объектов недвижимости: нежилого помещения, земельного участка, трансформаторной подстанции.

До 2019 года ФИО1 в счет оплаты стоимости приобретаемых объектов указанных в договоре передала ФИО2 денежные средства в сумме 2 400 000 руб, что не оспаривалось сторонами.

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). При этом в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49 разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Учитывая приведенные выше правовые нормы, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, те обстоятельства, что между ФИО2 и ФИО1 были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи, в том числе, о продаваемых объектах недвижимого и движимого имущества, в отношении которых указаны данные, позволяющие их идентифицировать, об их цене, кроме того, из условий указанного договора следует, что полная стоимость приобретаемых объектов должна быть оплачена ФИО1 до заключения основного договора, при этом последняя оплатила существенную часть цены договора, исходя из буквального содержания содержащихся в нем слов и выражений, действительной воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, суд второй инстанции пришел к выводу, что указанный предварительный договор не является таковым, поэтому к нему не подлежат применению положения ст. 429 ГК РФ, для правильного разрешения спора суду первой инстанции надлежало применять правовые нормы о договоре купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Судебная коллегия апелляционной инстанции отметила, что ссылка ФИО1 во встречном исковом заявлении на то, что уплаченная ею сумма по заключенному с ФИО2 договору является неосновательным обогащением последнего, основана на неверном толковании правовых норм, поскольку в силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ неосновательным обогащением является имущество, приобретенное лицом без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Исходя из общих положений о договоре купли продажи, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену, п. 1 ст. 454 ГК РФ).

В ст. 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 487 ГК РФ).

Договор купли-продажи является двусторонним, встречным, синаллагматическим договором, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Положения п. 2 ст. 328 ГК РФ применимы независимо от того, на ком лежит обязанность по исполнению первым. В случае если лицо, обязанное первым совершить предоставление, обнаруживает признаки, указанные в п. 2 ст. 328 ГК РФ, она также вправе воспользоваться соответствующими мерами защиты.

При таких обстоятельствах, учитывая, что между ФИО2 и ФИО1 фактически был заключен договор купли-продажи указанного движимого и недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, из условий договора следовало, что продаваемое имущество может быть передано ФИО1 с момента подписания указанного договора (п. 4.1 Предварительного договора), в свою очередь ФИО7 не приняла исполнение ФИО2 обязательств по договору, не исполнила своих обязательств по оплате цены договора в полном объеме в установленные сроки, при этом не направила в адрес ФИО2 уведомлений об изменении или расторжении заключенного между ними договора, судебная коллегия областного суда отменила решение суда первой инстанции и приняла по делу новое решение об удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований в части взыскания с ФИО1 задолженности по заключенному между ними договору в сумме 1 600 000 руб. (4 000 000 руб. - 2 400 000 руб.).

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 как и в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 - отказано.

Основываясь на материалах дела, кассационный суд приходит к выводу, что суд второй инстанции правильно определилзначимые по делу обстоятельства, нормы материального права, регулирующие возникшие между сторонами правоотношения, и не допустил нарушений норм процессуального права.

Приведенные истцом в кассационной жалобе доводы кассационным судом проверены, повторяют позицию подателя жалобы в судах, ранее они являлись предметом проверки и надлежащей оценки суда апелляционной инстанций, сводятся к несогласию с выводами суда второй инстанции и не указывают на обстоятельства, которые были не проверены и были не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для разрешения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность принятого апелляционного определения либо опровергали выводы суда.

При этом в обжалуемом заявителем судебном акте отражены результаты оценки доказательств и приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты им, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими, что соответствует положениям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 67, 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка доказательств и установление обстоятельств по делу относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанций.

Предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены апелляционного определения судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 1 февраля 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи