Кассационное определение СК по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 06 сентября 2023 г. по делу N 8а-17034/2023[88а-18429/2023]

Судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Виноградовой О.В.

судей Пушкаревой Н.В, Евтифеевой О.Э, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, поданную 14 июля 2023 г, кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Омска, поданную 24 июля 2023 г, на решение Первомайского районного суда г. Омска от 15 февраля 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от 17 мая 2023 г, по административному делу N 2а-558/2023 по административному исковому заявлению Гладковой Галины Магдавиевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании действий незаконными, заслушав доклад судьи Виноградовой О.В, объяснения представителя Росреестра по Омской области Медведевой Ю.Е, представителя Гладковой Г.М. - Трухнова В.А,

УСТАНОВИЛА:

Гладкова Г.М. обратилась с административным иском о признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее также - Управление) по погашению в Едином государственном реестре недвижимости (далее также - ЕГРН) записи об обременении земельного участка арендой, возложении обязанности по восстановлению спорной записи, указав, что поскольку по истечении срока действия договора аренды она продолжала пользоваться земельным участком по целевому назначению, а арендодатель выставлял счета на оплату и получал от нее арендные платежи, то договор аренды является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и, в отсутствии соглашения о расторжении договора аренды, либо судебного акта о его расторжении, полагает незаконными действия административного ответчика о погашении в ЕГРН записи об обременении земельного участка арендой.

Решением Первомайского районного суда г. Омска от 15 февраля 2023 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от 17 мая 2023 г, административный иск удовлетворен, признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области по погашению в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении земельного участка с кадастровым номером N договором аренды N N от 20 января 2011 г, на Управление возложена обязанность по восстановлению указанной записи.

В кассационных жалобах Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее также - Департамент) просят отменить судебные акты и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Указывают, что при оценке действий административного ответчика на предмет законности, судами безосновательно приняты во внимание не относимые доказательства, поскольку сведения о внесении (невнесении) арендной платы не входят в состав документов, представляемых на государственную регистрацию, в отношении которых регистрирующим органом проводится правовая экспертиза, в связи с чем, такие документы не могут свидетельствовать о продолжении арендных правоотношений. Полагают, что судом первой инстанции неверно применены положения части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г..N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Закон о регистрации), поскольку, помимо заявления арендодателя в регистрирующий орган были представлены иные документы, подтверждающие прекращение арендных правоотношений, в том числе, односторонний отказ арендодателя от договора, в связи с чем, вывод суда апелляционной инстанции о незаконности действий Управления по погашении записи, совершенных на основании лишь заявления Департамента в отсутствие согласия другой стороны, либо решения суда, противоречит материалам дела. Полагают, судами необоснованно отклонены доводы о наличии спора о праве.

Считают, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку Законом о регистрации предусмотрена возможность обжалования в суде отказа регистрирующего органа в государственной регистрации прав, либо уклонения от такой регистрации, тогда как требования Гладковой Г.М. фактически направлены на оспаривание прекращения действия договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка. Считают, что судом первой инстанции неверно применены положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ), касающиеся расторжения договора аренды в судебном порядке, положения статьи 421 ГК РФ о свободе договора, нормы пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ. Департамент полагает, что судом первой и апелляционной инстанции безосновательно не принято во внимание то обстоятельство, что из письменного извещения Департамента следует отказ от договора в соответствии со статьей 610 ГК РФ, тогда как выводы судов сводятся к оценке одностороннего отказа от договора в случае существенного нарушения условий стороной сделки и расторжения договора по соглашению сторон, при том, что доказательств расторжения по указанным основаниям в материалы дела не представлено. Также полагает, что в отсутствии доказательств изменения адреса Гладковой Г.М, риски неполучения юридически значимого сообщения должны быть возложены на административного истца.

В судебном заседании представитель административного ответчика настаивала на доводах кассационной жалобы.

Представитель административного истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, поддержав доводы письменных возражений.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились. На основании статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей, судебная коллегия в пределах доводов кассационной жалобы пришла к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения допущены судами.

Как установлено при рассмотрении административного дела, на основании заявления Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска 17 июня 2022 г. погашена запись об обременении (регистрации договора аренды N N от 20 января 2011 г. в виде аренды земельного участка с кадастровым номером N зарегистрированное ранее 21 февраля 2011 г. на основании распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 20 января 2011 г. N N о предоставлении Гладковой Г.М. в аренду сроком на 3 года земельный участок из земель населенных пунктов, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, с кадастровым номером N, площадью 696 кв.м, местоположение которого установлено в 20 м западнее относительно жилого здания, имеющего почтовый адрес: "адрес", для целей, не связанных со строительством, разрешенное использование земельного участка: офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, деятельность которых не оказывает негативного воздействия на окружающую среду и не требует установления санитарно-защитных зон, гостевые открытые стоянки для временного пребывания транспорта и договор аренды N N от 20 января 2011 г. (с учетом соглашений к договору аренды земельного участка N N от 23 сентября 2011 г, 21 мая 2014 г.).

Удовлетворяя административные требования, суды обеих инстанций, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ, пунктом 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г, абз. 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", предусматривающих возможность возобновления договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок в случае, если такой договор заключен не на торгах до 1 марта 2015 г. и арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, пришли к выводу, что в рассматриваемом случае заявление Департамента о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости в виде аренды не являлось достаточным основанием для регистрации прекращения права и погашения записи об аренде, поскольку договор аренды земельного участка N N от 10 января 2011 г. не мог быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя без обращения с соответствующим заявлением в суд.

Суды пришли к выводу, что в отсутствии судебного акта о расторжении указанного договора и доказательств того, что административному истцу направлялось уведомление о необходимости исполнения обязательств по договору, с учетом бездействия арендодателя по обращению к Гладковой Г.М. с требованием об освобождении земельного участка по истечении трехмесячного срока после направления извещения об отказе от договора от 13 января 2022 г, Управление не имело полномочий на погашение записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером N договором аренды N N от 20 января 2011 г, что свидетельствует о нарушении прав административного истца ввиду незаконности оспариваемых действий.

С указанными выводами нельзя согласиться, поскольку они постановлены при неправильном применении норм материального права.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основанием для государственной регистрации являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 части 3 статьи 15 Закона о регистрации).

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона о регистрации).

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При рассмотрении административного дела установлено, что после окончания срока действия, предусмотренного договором аренды земельного участка от 21 февраля 2011 г, Гладкова Г.М. продолжала пользоваться земельным участком, в связи с чем, суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 621 ГК РФ пришли к правильному выводу о том, что договор аренды N N от 20 января 2011 г. был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе на любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в установленный срок.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, после возобновления спорного договора на неопределенный срок, 17 января 2022 г. Департаментом Гладковой Г.М. направлено извещение от 13 января 2022 г. об отказе от договора аренды земельного участка N N от 20 января 2011 г.

17 июня 2022 г. на основании заявления Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером N, запись о регистрации договора аренды N N от 20 января 2011 г. была погашена, поскольку регистрирующему органу были представлены документы, свидетельствующие о прекращении действия договора аренды с соблюдением положений статьи 610 ГК РФ.

Выводы судов о необходимости расторжения договора аренды в судебном порядке несостоятельны, поскольку в рассматриваемом случае прекращение договора состоялось в связи с отказом от него арендодателя.

Суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендодателя нельзя ограничить в реализации права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

При этом, для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращение в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Доводы о невручении Гладковой Г.М. уведомления об отказе от договора противоречат материалам дела, из которых следует, что уведомление направлено по двум адресам: "адрес"адрес арендатора, указанный в договоре) и "адрес" (адрес, указываемый административным истцом в платежных документах при перечислении арендной платы), которые были возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения корреспонденции.

Надлежащих доказательств проживания административного ответчика по иному адресу, равно как и доказательств уведомления Гладковой Г.М. арендодателя о перемене адреса своего места жительства, материалы дела не содержат. Юридически значимое сообщение считается доставленным, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (абзац второй пункта 67 постановления Пленума N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Кроме того, доводы о несвоевременном получении уведомления об отказе от договора не влияют на правовую оценку правомерности отказа как сделки, поскольку для действительности односторонней сделки достаточно законных оснований совершения сделки.

Принятие Департаментом арендной платы за земельный участок после прекращения договора в связи с отказом со стороны Департамента не свидетельствует о продлении действия договора, а лишь указывает на исполнение Гладковой Г.М. возложенной на нее в силу закона обязанности по внесению платы за использование земельного участка (статья 65 Земельного кодекса РФ).

Оценка содержания отказа арендодателя от договора аренды на предмет злоупотребления посредством его анализа относительно критериев мотивированности в целях недопущения произвольного отказа выходит за рамки предмета доказывания при рассмотрении административного иска о незаконности действий регистрирующего органа.

Сведений об оспаривании непосредственно самого отказа Департамента от договора аренды земельного участка N N от 20 января 2011 г. материалы настоящего административного дела не содержат.

При таких обстоятельствах действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области по погашению в ЕГРН записи об обременении в виде аренды в отношении спорного земельного участка совершено в пределах полномочий регистрирующего органа на основании представленных на правовую экспертизу доказательств прекращения договора аренды, что свидетельствует об обоснованности доводов кассационной жалобы.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход административного дела, судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым обжалуемые судебные акты отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 15 февраля 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от 17 мая 2023 г. отменить.

Принять новый судебный акт, в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и в срок, предусмотренные статьями 318, 319 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное кассационное определение составлено 8 сентября 2023 г.

Председательствующий

Судьи