Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18 июля 2023 г. по делу N 8Г-17958/2023[88-18588/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Бибеевой С.Е, судей Байбакова М.А. и Матушкиной Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N по иску ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, признании права собственности

по кассационной жалобе ФИО2 на решение Перовского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ

Заслушав доклад судьи ФИО10, выслушав объяснения истца ФИО2 и ее представителя - адвоката ФИО9, поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения по жалобе ответчика ФИО1, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключён предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: "адрес", корпус 1, "адрес", по условиям которого стоимость квартиры составляла 8500000 руб, которые были переданы ответчику в этот же день по двум распискам. Сделка не была зарегистрирована в установленном законом порядке, поскольку на квартиру были наложены ограничения на совершение регистрационных действий, которые, по утверждению ответчика, должны были быть сняты в течение недели. ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель ОСП по Зеленоградскому АО вынес постановление о снятии запрета на совершение действий по регистрации спорной квартиры, однако право собственности на квартиру на её имя зарегистрировано не было, так как ответчик не предоставил необходимые для регистрации документы и не предпринял действий для исполнения условий договора. При этом ответчик передал ей ключи от квартиры, предоставил возможность вселиться в квартиру, провести ремонт за 1000000 руб, завезти мебель и бытовую технику; она проживает в квартире и несёт расходы по оплате электроэнергии. С учётом изложенных обстоятельств просила удовлетворить заявленные требования.

Ответчик ФИО1 иск не признал.

Решением Перовского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.

В кассационной жалобе ФИО2 просит принятые по делу судебные постановления отменить, как незаконные.

От ФИО1 поступили письменные возражения на кассационную жалобу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1).

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, и они выразились в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 42, 3 кв.м по адресу: "адрес", корпус 1, "адрес", принадлежащей на праве собственности ФИО1.

Согласно пункту 1.1 указанного договора продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных ими при заключении настоящего договора.

Пунктом 1.1.2 договора полная стоимость квартиры определена сторонами в сумме 8 500 000 руб, полученных в полном объеме ФИО1 в день подписания договора по 2 распискам от ДД.ММ.ГГГГ, как этого предусмотрено пунктом 1.1.3 договора, что не оспаривалось ответчиком.

Пунктом 2.2.7 договора предусмотрено, что ФИО1 обязался заключить с ФИО2 основной договор купли-продажи квартиры в течение семи дней со дня снятия обременения на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по Зеленоградскому АО вынесено постановление о снятии запрета на совершение действий по регистрации данной квартиры, однако право собственности на квартиру на имя истца зарегистрировано не было.

Ответчиком представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ФИО2 получила от ФИО1 4 000 000 руб. в счет возврата денежных средств, ранее переданных по предварительному договору, что истцом не оспаривалось.

Разрешая спор и принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции со ссылкой на положения статей 429 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, основания для заключения основного договора купли-продажи квартиры отпали ввиду возврата ответчиком истцу части денежных средств и в связи с этим указал, что предварительный договор основным договором купли-продажи не является.

Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неправильном применении норм материального права и сделаны с существенным нарушением норм процессуального права.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно разъяснениям пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения основного договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - квартире (пункт 1.1.1 договора), о стоимости квартиры - 8 500 000 руб. (пункт 1.1.2), об оплате стоимости квартиры - в день подписания предварительного договора (пункт 1.1.3), о сроке освобождения продавцом квартиры и передаче покупателю - в течение одного дня со дня подписания предварительного договора (пункт 2.2.3), о сроке заключения с покупателем основного договора купли-продажи - в течение семи дней со дня снятия обременения на квартиру (пункт 2.2.7).

Судом установлено, что истец обязательства по оплате стоимости квартиры исполнила надлежащим образом в день подписания предварительного договора.

Между тем названные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения исковых требований ФИО2 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры и признании права собственности на квартиру, с учетом вышеприведенных положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, в качестве юридически значимых определены не были, предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций не являлись.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, квалификацию договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО1, не дал, тем самым по существу исковые требования ФИО2 и доводы в обоснование этих требований не рассмотрел.

Суд первой инстанции вместо названных юридически значимых обстоятельств ошибочно полагал имеющим значение для дела факт возврата ответчиком истцу части денежных средств, и в связи с получением истцом части денежных средств пришел к выводу об отсутствии оснований для заключения основного договора купли-продажи, однако при этом суд не учел, что ФИО2 требование о понуждении к заключению основного договора не заявлялось.

Ввиду изложенного решение Перовского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать законными. Они приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, что согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует принять во внимание изложенное, разрешить спор с учетом заявленных истцом требований в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами материального права, установленными по делу обстоятельствами, а также выяснения вопроса о наличии у истца части денежных средств, возвращенных ответчиком.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Перовского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Перовский районный суд "адрес".

Председательствующий

Судьи