Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13 сентября 2023 г. по делу N 8Г-15652/2023[88-16456/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Александровой Ю.К, судей Нестеровой А.А, Белинской С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО "Главстрой-СПб Специализированный застройщик" об обязании совершить определенные действия, взыскании денежных средств в связи с уменьшением общей площади квартиры, взыскании неустойки, штрафа, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов, по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Нестеровой А.А, выслушав объяснения представителя ФИО1 ФИО6, поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения представителя ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" ФИО7, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском с учетом уточнений к ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" о взыскании денежных средств в связи с уменьшением общей площади квартиры в размере 101455 руб. 18 коп, неустойки в размере 91309 руб. 67 коп, штрафа, расходов по изготовлению ведомости помещения в размере 9000 руб. 84 коп, компенсации морального вреда в размере 50000 руб, расходов по оплате услуг представителя в размере 20000 руб, а также возложении на ответчика обязанности подписать акт приёма- передачи квартиры с указанием площади "адрес" кв.м, действие акта распространить на отношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого ответчик обязуется в предусмотренный договором срок построить и передать истцу объект долевого строительства - жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", "адрес" на земельном участке, кадастровый N, проектный номер "адрес", "адрес", секция 1, площадь 33, 22 квадратных метра, в осях N/1. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры. "адрес" квартиры в акте указана 32, 30 кв.м. Согласно Приложению N к Договору, цена одного квадратного метра равна 83159 руб. 99 коп. Истец обратился в Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости для технической инвентаризации с изготовлением поэтажного плана и ведомости помещений и их площадей в отношении спорной квартиры. Стоимость выполнения работ составила 9000 руб. 84 коп. Согласно экспликации, выполненной ГУП "ГУИОН" от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры составила 32, 0 кв.м, что на 1, 22 кв.м, меньше, чем проектная площадь квартиры.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 7 июня 2022 года исковые требования ФИО1 к ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" удовлетворены частично.

Судом постановлено обязать ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" внести изменения в акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ в части площади квартиры, указав фактическую площадь "адрес" размере 32 кв.м, передать акт приема-передачи ФИО1 в течение 7 дней со дня вступления решения суда в законную силу; взыскать с ООО "Главстрой-СПб Специализированный застройщик" в пользу ФИО1 денежные средства в связи с уменьшением общей площади квартиры в размере 101455 руб. 18 коп, неустойку в размере 40000 руб, компенсацию морального вреда в размере 5000 руб, штраф в размере 73227 руб. 59 коп, судебные расходы на оплату работ по изготовлению ведомости помещения и плана 3 этажа в размере 9000 руб. 84 коп, судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 20000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

С ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере 4029 руб. 10 коп.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2023 года решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 7 июня 2022 года отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить названное апелляционное определение как незаконное, оставить в силе решение суда первой инстанции. В кассационной жалобе указывается, что выступающие конструктивные элементы не должны включаться в общую площадь квартиры.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По настоящему делу таких нарушений с учетом доводов кассационной жалобы не установлено.

Как следует из судебных постановлений и материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве N (далее - договор участия в долевом строительстве), по условиям которого ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" обязалось передать ФИО1 объект долевого строительства - жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес"), на земельном участке, кадастровый N, проектный номер "адрес", этаж 3, секция 1, площадь 33.22 квадратных метра, в осях 7/1 - 10/1; Д/1- В/1 (пункт 1.1 договора участия в долевом строительстве). "адрес" квартиры, включая площади балконов и/или лоджий, составляет 33, 22 кв.м (приложение N к договору участия в долевом строительстве). Цена договора составляет 2762575 руб. (п. 1 приложения N к договору участия в долевом строительстве). Расчётная цена 1 кв.м составляет 83159 руб. 99 коп. (п. 2 приложения N к договору участия в долевом строительстве).

В силу пункта 3.6 договора участия в долевом строительстве, если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона N 221 -ФЗ, Федерального закона N 218-ФЗ (в соответствии с иными нормами законодательства РФ в случае изменения соответствующих положений законодательства РФ) фактическая общая площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры, указанной в приложении N к договору более чем на 1 квадратных метра, цена договора уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. Возврат соответствующей суммы осуществляется Застройщиком в течение 15 дней со дня получения от участника долевого строительства письменного заявления с указанием способа возврата: путем перечисления денежных средств на счет участника долевого строительства или путем выплаты через кассу застройщика.

Оплата цены по договору произведена истцом в полном объеме.

Передача квартиры истцу подтверждается актом приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данному акту, общая площадь квартиры составила 32, 3 кв.м.

02.02.2021 между ФИО1 и Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН") заключён договор по выполнению технической инвентаризации N С59-0000361. Согласно договору ГУП "ГУИОН" обязуется выполнить работы по технической инвентаризации с изготовлением поэтажного плана и ведомости помещений и их площадей в отношении квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес".

Согласно подготовленной специалистами ГУП "ГУИОН" ведомости помещений и их площадей, а также плана 3 этажа, площадь квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу, составляет 32 кв.м.

01.03.2021 истец направила ответчику заявление о возврате части уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве N от 18.06.20219 в размере 101455 руб. 19 коп.

23.03.2021 в ответ на данное обращение ответчик пояснил, что обмеры ответчиком были произведены без нарушений и требования истца удовлетворению не подлежат.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", оценив в совокупности и взаимосвязи все представленные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из того, что ответчик передал истцу жилое помещение меньшей площадью, чем это предусмотрено в договоре участия в долевом строительстве, в связи с чем применил в отношении ответчика меры гражданско-правовой ответственности.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами суда первой инстанции не согласился.

При разрешении спора суд апелляционной инстанции исходил из того, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части первой статьи 23 данного Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с пунктами 3.5, 3.6 договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, застройщик перед вводом дома в эксплуатацию обязан организовать обмер Объекта. Если в результате обмера, проведенного во исполнение обязанностей застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона N 221-ФЗ, Федерального закона N 218-ФЗ, фактически площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры более чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра.

Таким образом, в соответствии с условиями договора, заключенного между сторонами, стороны договорились о том, что для определения окончательной стоимости квартиры будут применяться обмеры объекта, произведенные застройщиком с привлечением специализированной организации перед вводом объекта в эксплуатацию.

В ходе рассмотрения дела установлено, что перед получением ответчиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, специализированной организацией (кадастровым инженером) произведены обмеры квартир, в том числе и квартиры истца. Из произведенных обмеров следует, что площадь квартиры истца составляет 32, 3 кв.м, то есть меньше на 0, 92 кв.м проектной площади.

Из акта приема-передачи квартиры также следует, что разница общей площади квартиры, переданной истцу, сравнительно с проектной, составляет 0, 92 кв.м, что менее 1 кв.м проектной площади.

Указанные сведения об общей площади квартиры внесены в Единый государственный реестр недвижимости и истцом не оспорены.

Учитывая, что общая площадь квартиры уменьшилась менее чем на 1 квадратный метр, в силу положений пункта 3.6 договора участия в долевом строительстве возврат денежной суммы не производится.

Из материалов дела также следует, что в процессе производства отделочных работ в санузле установлен декоративный короб, закрывающий трубы стояков холодного и горячего водоснабжения, канализации, в результате чего площадь вспомогательного помещения незначительно уменьшилась на 0, 2 кв.м, что следует из ведомости помещений и их площадей, а также плана 3 этажа, подготовленных специалистами ГУП "ГУИОН". Специалистами произведен обмер квартиры после установления декоративных коробов в санузле, в результате чего площадь санузла уменьшилась за счет декоративных элементов на 0, 2 кв.м.

Вместе с тем площадь, огражденная коробами, находится в пределах квартиры истца, она также относится к площади квартиры истца. Декоративные короба являются декоративными элементами квартиры, закрывают стояки, доступ к которым имеет истец, указанные элементы могут быть демонтированы истцом.

В соответствии с требованиями к подготовке технического плана и составе содержащихся в нем сведений, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953, и действовавшим на момент ввода дома в эксплуатацию требованиям к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 (утратили силу с 01.01.2021) в площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.

Учитывая, что указанная в акте площадь квартиры определена в ходе кадастровых, а не отделочных, работ, по итогам которых составлен кадастровый паспорт помещения, что соответствует условиям договора, суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что площадь квартиры истца должна определяться согласно представленной ГУП "ГУИОН" документации за исключением площади, занятой декоративным коробом.

Поскольку указанная в акте площадь квартиры определена в ходе кадастровых работ, по итогам которых составлен кадастровый паспорт помещения, что соответствует условиям договора, то оснований для вывода о передаче спорного жилого помещения меньшей площадью, нежели это согласовано сторонами, не имеется.

Руководствуясь статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с учетом правовых позиций, изложенных в определениях судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 6 июля 2021 года N 22-КГ21-3-К5, от 9 марта 2021 года N 48-КГ20-21-К7, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о необходимости отказа в иске, поскольку сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади в части ее уменьшения, а также порядок изменения цены договора, что не противоречит требованиям закона.

Принимая во внимание, что разница общей площади квартиры, переданной истцу, составляет 0, 92 кв.м, что менее 1 кв.м, это же подтверждено и актом приема-передачи квартиры, оснований для взыскания денежных средств не имелось.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учел, что истец квартиру с установкой короба, ограждающего стояки водоснабжения и канализации, принял по акту приема-передачи, требований о демонтаже короба не заявил.

Доводы кассационной жалобы были предметом оценки суда апелляционной инстанции, оспариваемый судебный акт содержит все необходимые суждения по соответствующим вопросам, тогда как по правилам части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы по изложенным в ней доводам.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи