Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 22 августа 2023 г. по делу N 66а-2347/2023

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ковалёвой Ю.В, судей Корпачевой Е.С, Щербаковой Ю.А, при секретаре Матвеевой Е.И, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2462/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Инвестиции" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Инвестиции" на решение Московского городского суда от 30 мая 2023 года, которым административные исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Ковалёвой Ю.В, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Инвестиции" Азжеурова Д.В, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Инвестиции" (далее - административный истец, ООО "Бизнес-Инвестиции"), являясь собственником шести зданий и арендатором земельного участка, обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в отношении:

земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":46 в размере 1 951 503 000 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1049 - 1 416 002 000 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1048 - 1 002 573 000 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1050 - 119 742 000 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1051 - 307 688 000 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1039 - 359 272 000 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":2026 - 456 587 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано на несоответствие кадастровой стоимости зданий рыночной стоимости, что нарушает права административного истца, поскольку влечёт уплату налога на имущество организаций в завышенном размере и как плательщика арендной платы, исчисляемой с кадастровой стоимости спорного арендуемого земельного участка.

Решением Московского городского суда от 30 мая 2023 года административные исковые требования удовлетворены частично, по состоянию на 1 января 2021 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":46 в размере 2 248 162 000 рублей, здания с кадастровым номером "данные изъяты":1049 - 2 115 182 000 рублей, здания с кадастровым номером "данные изъяты":1048 - 1 536 494 000 рублей. В остальной части заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Бизнес-Инвестиции" просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, поскольку судом не учтены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, сделаны выводы, не соответствующие обстоятельствам дела; указывает на несоответствие экспертного заключения требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", выводы которого не обоснованы и не подтверждены; полагает, что эксперт ошибочно рассчитал чистый операционный доход по единым объектам недвижимости (нежилые здания с земельными участками), исключение расходов по оплате аренды земельных участков из общих операционных доходов при расчёте стоимости объектов исследования привело к необоснованному завышению итоговой стоимости; использовал некорректное значение ставки капитализиции; при расчёте рыночной стоимости экспертом не учтён важный ценообразующий фактор.

В судебном заседании представитель административного истца на заявленном ходатайстве и доводах апелляционной жалобы настаивал.

Учитывая положения статей 150, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при состоявшейся явки.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Аналогичная норма содержится и в части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административному истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- здание с кадастровым номером "данные изъяты":1049 по адресу: Москва, "данные изъяты" строение 1;

- здание с кадастровым номером "данные изъяты":1048 по адресу: Москва, "данные изъяты" строение 1а;

- здание с кадастровым номером "данные изъяты":1050 по адресу: Москва, "данные изъяты" строение 5;

- здание с кадастровым номером "данные изъяты":1051 по адресу: Москва, "данные изъяты" строение 8;

- здание с кадастровым номером "данные изъяты":1039 по адресу: Москва, "данные изъяты" строение 11;

- здание с кадастровым номером "данные изъяты":2026 по адресу: Москва, "данные изъяты" строение 12.

Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":46 по адресу: Москва, "данные изъяты" строения 1, 1-А, 4, 5, 6, 8, 11-13, 29.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года" утверждена кадастровая стоимость:

земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":46 в размере 3 096 538 238, 5 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1049 - 2 144 877 097, 21 рубля;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1048 - 1 612 538 049, 41 рубль;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1050 - 154 641 963, 76 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1051 - 347 846 160 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1039 - 521 428 418, 06 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":2026 - 623 034 764, 1 рубля.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных зданий уплачивает налоги исходя из их кадастровой стоимости.

В силу положений статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора аренды, административный истец в отношении спорного земельного участка является плательщиком арендной платы, размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью указанного земельного участка.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости, представил отчёт об оценке рыночной стоимостиN 2022-01/497 от 22 августа 2022 года, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки бизнеса" (далее - отчёт об оценке), в котором по состоянию на 1 января 2021 года определена рыночная стоимость в отношении:

земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":46 в размере 1 951 503 000 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1049 - 1 416 002 000 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1048 - 1 002 573 000 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1050 - 119 742 000 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1051 - 307 688 000 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":1039 - 359 272 000 рублей;

здания с кадастровым номером "данные изъяты":2026 - 456 587 000 рублей.

Исследовав отчёт об оценке, суд первой инстанции пришёл к выводу, что данный отчёт вызывает сомнения в его обоснованности и достоверности определённой в нём величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела, поскольку оценка представленного отчёта и определение величины рыночной стоимости объекта недвижимости требуют специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда назначена судебная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно экспертному заключению Государственного бюджетного учреждения Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" N 3а-4651/2022/197СЭ/02-23 от 15 февраля 2023 года:

отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; выявленные нарушения повлияли на достоверность результата при определении рыночной стоимости объектов исследования;

рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2021 года определена в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":46 в размере 2 248 162 000 рублей;

- здания с кадастровым номером "данные изъяты":1049 - 2 115 182 000 рублей;

- здания с кадастровым номером "данные изъяты":1048 - 1 536 494 000 рублей;

- здания с кадастровым номером "данные изъяты":1050 - 182 173 000 рублей;

- здания с кадастровым номером "данные изъяты":1051 - 471 206 000 рублей;

- здания с кадастровым номером "данные изъяты":1039 - 578 077 000 рублей;

- здания с кадастровым номером "данные изъяты":2026 - 719 878 000 рублей.

Исследовав отчёт об оценке, суд первой инстанции, исходя из положений части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности, признал его недостоверным доказательством рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку он не соответствует требованиям указанного закона, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Допущенные нарушения повлияли на достоверность результата.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что экспертное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Оценивая экспертное заключение в совокупности с письменными пояснениями эксперта, данными на рецензию, предоставленную административным истцом в соответствии со статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что оснований ставить данное заключение под сомнение не имеется, поскольку порядок проведения экспертизы, форма и содержание экспертного заключения соответствуют положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности и квалификации; выводы экспертизы основываются на положениях, дающих возможность проверить их обоснованность и достоверность, базируются на общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; существо проведённых исследований и высказанных суждений является ясным и понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами не опровергнуты. Эксперт имеет соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности, длительный стаж работы по специальности и стаж экспертной работы; предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, экспертное заключение отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Оснований для назначения повторной экспертизы по доводам апелляционной жалобы, аналогичным правовой позиции административного истца, которой дана судом надлежащая правовая оценка, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, не находит.

Учитывая, что доказательств, опровергающих определённую экспертом рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об ином размере их рыночной стоимости участвующими в деле лицами не представлено, суд принял правильное решение об удовлетворении заявленных требований в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":46, зданий с кадастровыми номерами: "данные изъяты":1049, "данные изъяты":1048, установив их рыночную стоимость в размере, определённом судебной экспертизой на заявленную дату.

Также экспертом по состоянию на 1 января 2021 года определена рыночная стоимость здания с кадастровым номером "данные изъяты":1050 - 182 173 000 рублей;

- здания с кадастровым номером "данные изъяты":1051 - 471 206 000 рублей;

- здания с кадастровым номером "данные изъяты":1039 - 578 077 000 рублей;

- здания с кадастровым номером "данные изъяты":2026 - 719 878 000 рублей, которая превышает их кадастровую стоимость, установленную распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 годаN 51520.

Исходя из заявленных требований, целью обращения административного истца в суд является снижение бремени содержания, принадлежащего ему имущества в связи с завышением налоговой базы для расчёта налога на имущество, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости, установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость приведёт к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае, так как противоречит принципам налогового законодательства.

Поскольку определённая рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами "данные изъяты":1050, "данные изъяты":1051, "данные изъяты":1039, "данные изъяты":2026 превышает их кадастровую стоимость, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отказе в данной части заявленных требований в силу вышеизложенного.

Вопреки доводам жалобы, эксперт при определении рыночной стоимости объектов правомерно учёл дополнительные возможности (на минимальном уровне в 3 процента), которые потенциально могут принести объекты оценки (промо, мероприятия, сезонные ярмарки, pop-up, вендинги и т.д), поэтому учёт доходов от "островной торговли" в действительном валовом доходе не противоречит использованию экспертом потенциальных доходов от коммерциализации на минимальном уровне.

При определении стоимости единого объекта недвижимости (нежилые здания с земельными участками) эксперт обоснованно учитывал все доходы, приносимые составляющими его элементами (арендная плата за помещения, за вычетом арендных платежей за землю, представляющие доходы собственника объекта капитального строительства, плюс арендные платежи за землю, представляющие доход собственника земли). Вычленение стоимости земельного участка из капитализированной стоимости, очищенных от арендной платы за землю, доходов от аренды помещений привело бы к необоснованному занижению стоимости объекта капитального строительства.

Расходы собственника здания по арендной плате за землю являются доходами собственника земельного участка и в этом качестве формируют интегральную стоимость единого объекта недвижимости (здания и земельный участок). Так как экспертом определялась рыночная стоимость единого объекта недвижимости, для дальнейшего распределения единой стоимости на стоимость права собственности на объекты капитального строительства и права собственности на землю, игнорирование доходов собственника земли в виде арендной платы привело бы к некорректным результатам определения рыночной стоимости исследуемых объектов.

Также при определении стоимости единого объекта недвижимости эксперт правомерно учитывал все доходы, приносимые составляющими его элементами, применил верные значения ставок капитализации, коэффициент, предусматривающий снижение стоимости объекта в результате уторгования в размере 8 процентов, который, вопреки доводам жалобы, существенного влияния на итоговую стоимость спорных объектов не оказывает.

Иные доводы жалобы носят противоречивый и субъективный характер, не подтверждаются ни практикой, ни нормативно-методическими рекомендациями в области оценочной деятельности и направлены на несогласие с решением суда первой инстанции.

Однако, несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного решения в апелляционном порядке. Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, они были предметом рассмотрения суда первой инстанции и по сути сводятся к повторению апеллянтом изложенной в ходе рассмотрения дела позиции о несогласии с установлением рыночной цены спорных объектов недвижимости на основании результатов судебной экспертизы, а потому подлежат отклонению как не соответствующие действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Поскольку нормы материального права применены судом правильно, нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда следует признать законным и обоснованным.

Выводы суда первой инстанции основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришёл к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

С учётом изложенного принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьёй 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решениерешение Московского городского суда от 30 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Инвестиции" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи