Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 14 сентября 2023 г. по делу N 66а-2576/2023

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего ФИО2, судей ФИО9 и ФИО3, при секретаре ФИО4, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-496/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Московского областного суда от 27 апреля 2023 года, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи ФИО9, пояснения представителя административного истца ФИО5, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1, являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1967 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 26 августа 2020 года кадастровой стоимости принадлежащего ей нежилого здания в размере его рыночной стоимости 55 226 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 296/12-21А от 26 декабря 2021 года, выполненного оценщиком ООО "Оценка Инсайт" ФИО6

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости, утвержденная в размере 71 010 038, 23 руб, не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права административного истца как налогоплательщика, поскольку влечет необходимость уплаты налога на имущество в завышенном размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Административный истец с выводами эксперта не согласилась, представила свои возражения и рецензию на экспертное заключение, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Решением Московского областного суда от 27 апреля 2023 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости 70 875 079 руб. по состоянию на 26 августа 2020 года.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, административным истцом подана апелляционная жалоба, в которой просит назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, отменить состоявшийся по делу судебный акт и принять новое решение по результатам повторной судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что суд не дал надлежащей оценки доводам и письменным пояснениям административного истца, приведенным в письменном анализе ответов эксперта на возражения административного истца относительно экспертного заключения.

По мнению апеллянта, выводы эксперта в отношении допущенных оценщиком в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности и определенной оценщиком стоимости объекта исследования являются необоснованными, так как не содержат сведений о нарушении оценщиком методологии расчета рыночной стоимости объекта исследования или федеральных стандартов оценки, не основаны на данных об объекте оценки и объектах-аналогах, сведения о которых приложены к отчету об оценке. Таким образом, мнение эксперта, указывающего на наличие недостатков в отчете об оценке, без раскрытия влияния данных факторов на итоговую величину рыночной стоимости, можно считать лишь субъективным мнением эксперта в пределах свободы профессионального усмотрения.

Автор апелляционной жалобы также указывает, что заключение эксперта основано на утративших силу к моменту проведения экспертного исследования нормативных правовых актах (стандартов оценки), что является нарушением действующего законодательства в области экспертной деятельности.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем ГБУ МО "Центр Кадастровой оценки" представлены письменные возражения, в которых он полагает решение суда законным и обоснованным.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и заявленное ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых по данному делу не является обязательной.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1967 кв.м, расположенного по адресу: "адрес". На дату осмотра в рамках проведения оценка его рыночной стоимости (7 декабря 2021 года) спорный объект используется как торговый центр, к которому подведены инженерные коммуникации (имеется водоснабжение, канализация, электроснабжение, теплоснабжение).

Актом ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" по состоянию на 26 августа 2020 года была определена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере 71 010 038, 23 руб.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, представил отчет об оценке рыночной стоимости от 26 декабря 2021 года N 296/12-21А, выполненный оценщиком ООО "Оценка Инсайт" ФИО6

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представители Министерства имущественных отношений "адрес" и ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" указали на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

В связи с чем, с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФГБУ "Московская областная лаборатория судебной экспертизы при Минюсте России".

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N 434/2-4-22 от 30 января 2023 года, выполненному экспертом ФГБУ "Московская областная лаборатория судебной экспертизы при Минюсте России" ФИО7, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 26 августа 2020 года составляет 70 875 079 руб.

Сторона административного истца с результатами проведенной по делу судебной экспертизы не согласилась, представила возражения на заключение эксперта, рецензию, подготовленную ООО "БизнесОценка", письменный анализ ответов эксперта на представленные замечания относительно экспертного исследования.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия с такой позицией суда первой инстанции соглашается, находит ее основанной на фактических обстоятельствах дела, подтвержденной представленными в деле доказательствами, правильно оцененными судом по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого здания основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка торгово-офисной недвижимости.

Так, итоговая величина рыночной стоимости 1 кв.м спорного здания составила 36 032, 07 руб./кв.м, что соотносимо со средней стоимостью торговой недвижимости в условной ценовой зоне до 30 км от МКАД в Ярославском направлении, которая составляет от 30 000 до 45 000 руб./кв.м (с. 27-32 отчета об оценке).

В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о недостатках экспертного заключения, со ссылкой на то, что заключение не содержит сравнения качества прав и площади земельных участков, приходящихся на объект оценки и объекты-аналоги при расчете стоимости в рамках сравнительного подхода; при этом экспертом не применена корректировка на долю земельного участка в едином объекте недвижимости при расчете стоимости в рамках доходного подхода; также в рамках доходного подхода использована неподтвержденная информация об объекте-аналоге N 3, в результате не введена корректировка на удаление от красной линии, что привело к искажению рыночной стоимости объекта оценки; доля стоимости земельного участка в размере 0, 78 характерна только для плотно застроенных особо ценных земель; эксперт допустил техническую опечатку при определения арендопригодных площадей; экспертом при определении стоимости объекта оценки применены старые стандарты оценки при наличии вступивших в силу новых федеральных стандартов оценки, приводились стороной административного истца в суде первой инстанции в письменных возражениях на заключение эксперта, отражены также в рецензии на заключение эксперта. Данные замечания были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении судом указанные замечания правомерно были отклонены.

Как указал эксперт в своих письменных ответах на замечания относительно экспертного заключения, с которыми соглашается судебная коллегия, требования п. 22 ФСО N 7 экспертом были выполнены, информация об объекте исследования и объектах-аналогах принята с учетом сведений открытых источников, исходя из допущения, что стены объектов капитальные. Согласно информации, представленной к экспертному заключению, аналог N 3 расположен на 1 линии. Таким образом, корректировки на различия между объектом оценки и аналогам введены по всем имеющимся отличиям. Доля стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости учтена при определении стоимости объекта исследования как в сравнительном, так и в доходном подходе (с. 27, 28, 53 экспертного заключения), понятие же особо ценные земли или плотно застроенные земли относится к землям, расположенным в границах городов, находящихся в Московском регионе. В связи с чем, доля стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости выделена экспертом верно. Нормативные документы правомерно использованы экспертом в редакциях, действовавших в исследуемом периоде (на 26 августа 2020 года), так как оценщик/эксперт при проведении оценки должен использовать информацию, доступную участникам рынка на дату оценки (п. 12 ФСО III/2022) (с. 5 экспертного заключения).

Относительно доводов административного истца о необоснованности выводов эксперта о наличии недостатков в отчете об оценке, судебная коллегия исходит из того, что эксперт пришел к правильному выводу о необходимости введения оценщиком корректировки на этажность, так как такая корректировка основана на рыночной стоимости недвижимости в силу положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (земельного участка и объекта капитального строительства) и вводится в отношении единого объекта недвижимости.

Поскольку оценщик при проведении оценки должен использовать не только федеральные стандарты, но и методические рекомендации по определению рыночной стоимости объекта исследования, судебная коллегия соглашается с выводом эксперта, что принятие показателей инфляции за основу корректировки на время продажи/предложения является методически неверным.

Как следует из методических рекомендаций и различных методик, разработанных с целью определения в рамках сравнительного подхода стоимости объекта недвижимости, условия рынка связаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и на величину отличия цены предложения от цены сделки, при этом на цену предложения/продажи не влияют показатели инфляции.

Также судебная коллегия соглашается с доводами эксперта о неверном введении оценщиком корректировок на местоположение и долю земельного участка в составе единого объекта недвижимости, отсутствие проверки достоверности сведений об объектах-аналогах (п. 5 ФСО N 3, п. 7 ФСО N 7), что повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания.

Административным истцом не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие автора апелляционной жалобы с результатами экспертного исследования не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы. Само по себе несогласие административного истца с полученными экспертом выводами не дает оснований полагать, что заключение составлено экспертом с нарушениями.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с произведенной судом первой инстанции оценкой заключения эксперта.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству представителя административного истца судебная коллегия не усматривает, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по данному делу не установлены, а лицами, заявившим ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, административный истец в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки иных объектов-аналогов, иного диапазона рыночных цен исследуемого сегмента рынка, суду не представил.

Выполненная ООО "БизнесОценка" за подписью специалиста ФИО8 рецензия от 9 февраля 2023 года на заключение эксперта, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку указанная рецензия является мнением отдельного лица относительно результатов экспертизы, не лишает экспертное заключение ФГБУ "Московская областная лаборатория судебной экспертизы при Минюсте России" доказательственного значения и о недостоверности проведенного экспертного исследования не свидетельствует.

Суд первой инстанции, исследовав выявленные, по мнению административного истца замечания, признал их необоснованными, приведя мотивировку оснований, по которым он не согласился с доводами заявителя.

Судебная коллегия не находит оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции.

Следует учесть, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Вместе с тем административным истцом в суд не представлено доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые бы существенным образом влияли на величину рыночной стоимости объекта оценки и свидетельствовали бы о недостоверности данного заключения.

Доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приведено, судебной коллегией нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не установлено.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что материалы дела свидетельствуют об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского областного суда от 27 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)