Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 мая 2023 г. по делу N 8Г-12473/2023[88-18386/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Косарева И.Э, судей Брянского В.Ю, Думушкиной В.М, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО8 к ФИО9, администрации Зерноградского городского поселения о признании права аренды земельного участка, по встречному иску ФИО10 к ФИО11 о признании договора купли-продажи расположенного на земельном участке объекта недвижимости недействительным и применении последствий недействительности сделки, по кассационной жалобе ФИО12. на решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 29 сентября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 01 февраля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, объяснения истца ФИО13, возражавшего против удовлетворения поданной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО14 обратился в суд с иском к ФИО15 о признании права аренды земельного участка, ссылаясь на то, что 20 марта 2020 года приобрел у ответчика 1/2 долю в праве собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес". Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером (КН) N находящемся в собственности администрации Зерноградского района и в аренде у ответчика на основании договора аренды земельного участка N 57 от 10 июня 2013 года, заключенного с КУИ Администрации Зерноградского района сроком до 09 июня 2062 года.

В соответствии с п.8 договора купли-продажи, заключенного между сторонами, к покупателю с передачей права собственности на недвижимость одновременно переходят и права на земельный участок, в связи с чем продавец обязался предоставить все документы и совершить все действия, необходимые для оформления права покупателя на земельный участок.

В связи с невыполнением ответчиком данных условий договора истец самостоятельно обратился в администрацию Зерноградского района с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка, заключенный с ФИО16 и связанный с ним правовой акт администрации Зерноградского района в части изменения арендных прав ФИО17 с учетом права аренды ФИО18 направив также претензию в адрес ответчиков, однако его обращения оставлены без удовлетворения по мотивам наличия возражений относительно изменения условий договора аренды со стороны ответчика - продавца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

На основании изложенного, ФИО19 просил суд: признать за ним право аренды в размере 1/2 доли земельного участка, имеющего КН N общей площадью 1500+/-14 кв.м, вид разрешенного использования - земельные участки баз и складов, расположенного по адресу: "адрес", находящегося в собственности Администрации Зерноградского района; уменьшить с целой до 1/2 доли право аренды ФИО20 в отношении данного земельного участка, а также взыскать судебные расходы.

ФИО21 возражая против заявленных требований, обратился в суд со встречным иском к ФИО22. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительной сделки, ссылаясь в т.ч. на мнимость договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на нежилое здание от 20 марта 2020 года при отчуждении имущества по цене 100 000 рублей, при его кадастровой стоимости 241 542 рубля.

Как указывал встречный истец, договор купли-продажи является безденежным, поскольку ФИО23. денежных средств в счет оплаты по договору ФИО24 не передавал. Кроме того, между сторонами как участниками совместной предпринимательской деятельности при оформлении договора купли-продажи нежилого помещения была достигнута договоренность о том, что земельный участок остается у ФИО25 а ФИО26 фактически не производит оплату по договору. Ссылаясь на данные обстоятельства, а также введение его в заблуждение ответчиком и нотариусом, удостоверявшим договор купли-продажи относительно последствий, связанных с переходом права аренды земельного участка, ФИО27 просил признать договор купли-продажи доли нежилого здания от 20 марта 2020 года, заключенный между ФИО28 и ФИО29 недействительным и применить последствия недействительной сделки, восстановив в ЕГРН запись о регистрации права собственности на нежилое здание за ним.

В суде первой инстанции стороны свои требования поддерживали, против встречных требований возражали.

Ответчик - Администрация Зерноградского городского поселения в заседание суда первой инстанции не явилась, представила отзыв, в котором не возражала против первоначального иска, указав, что у Администрации Зерноградского городского поселения отсутствует спор с ФИО30, так как администрацией было направлено соглашение, подписанное ФИО31 для подписания ФИО32 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, от подписания которого уклонился ФИО33

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, объяснений по делу не направлял.

Решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 29 сентября 2022 года исковые требования ФИО35 были удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО36 отказано.

Суд признал за ФИО37 право аренды в размере 1/2 доли земельного участка общей площадью 1500+/-14 кв.м, КН N, вид разрешенного использования - земельные участки баз и складов, расположенный по адресу: Ростовская "адрес", находящийся в собственности Администрации Зерноградского городского поселения Зерноградского района Ростовской области.

Суд уменьшил с целой до 1/2 доли право аренды ФИО38. на данный земельный участок с КН N, взыскал с ФИО39 в пользу ФИО40 судебные расходы в размере 20 300 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 01 февраля 2023 года решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 29 сентября 2022 года оставлено без изменения, с отклонением доводов жалобы ответчика по первоначальному иску.

В кассационной жалобе ФИО41 ставит вопрос об отмене вступивших в законную силу судебных постановлений, принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворении его встречного иска в полном объеме со ссылкой на нарушение судами норм материального и процессуального права.

В жалобе ответчик указывает на то, что при подписании договора он исходил из того, что в пользование ФИО42. перейдет только та часть земельного участка, которая необходима для осуществления подъезда автотранспорта. Указывает, что такие разъяснения были даны ему и нотариусом при оформлении договора, которые также были включены в п. 8 договора.

Отмечает, что, оформляя нотариально удостоверенный договор купли-продажи, он исходил из того, что его содержание полностью соответствует действующему законодательству. Ссылаясь на отсутствие юридических знаний, настаивает на том, что договор был заключен под влиянием заблуждения относительно прав ФИО43 на земельный участок, находящийся под нежилым помещением, указывает, что именно наличие порока воли, обусловленного обманом и заблуждением со стороны нотариуса, а также заверениями со стороны ФИО44 относительно наличия п. 3 в ст. 552 ГК РФ, явились причиной принятия решения о заключении сделки. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении его ходатайства о вызове и допросе нотариуса в судебном заседании.

Письменных возражений на кассационную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ФИО45. против доводов кассационной жалобы возражал, полагая их основанными на ошибочном понимании норм права, просил обжалуемые судебные постановления оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, в заседание суда не явились, сведений об уважительности причин своей неявки, не представили. При этом информация о движении дела отражена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, кассационный суд счел возможным на основании положений ч. 3 статьи 167 и ч. 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) рассмотреть жалобу в данном судебном заседании в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения первоначального истца, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с ч.1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений, вопреки доводам кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела допущено не было.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 10 июня 2013 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области и ФИО46 был заключен договор аренды земельного участка N N, предметом которого является земельный участок общей площадью 1500 кв.м, с КН N, относящийся к категории "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием "Земельные участки баз и складов", расположенный по адресу: "адрес" в границах указанных в кадастровом паспорте. На земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежавший на праве собственности ФИО47 - нежилое здание, общей площадью 116, 1 кв.м.

Срок договора аренды земельного участка составил 49 лет и установлен с 10 июня 2013 года по 09 июня 2062 года.

20 марта 2020 года между ФИО48. и ФИО49. заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное здание с КН N, расположенное на земельном участке с КН N.

В соответствии с п. 5 договора купли-продажи, 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, по соглашению сторон, продавец продал покупателю за 100 000 рублей, уплаченных покупателю продавцу за счет собственных средств, наличными, до подписания договора. Продажная цена, указанная в договоре, является истиной, другие документы, в которых говорится об иной продажной цене на указанную 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание признаются сторонами недействительными.

Из рукописного текста на третьем листе договора купли-продажи следует, что ФИО50 "сто тысяч рублей получил".

Из пункта 8 договора купли-продажи нежилого здания от 20.03.2020 следует, что согласно ст. 552 ГК РФ к покупателю именно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продавец обязуется предоставить все документы и совершать действия, необходимые для оформления права на земельный участок.

Согласно подпункту 3 пункта 15 договора купли-продажи, нотариусом при заключении договора разъяснена сторонам договора необходимость обращения в Администрацию Зерноградского городского поселения Зерноградского района Ростовской области для переоформления прав на земельный участок и последующая необходимость обратиться в орган регистрации прав на недвижимое имущество для регистрации прав покупателя на земельный участок, занятый указанным выше объектом недвижимости, требуемый для его использования.

Согласно сведениям ЕГРН, переход права собственности на 1/2 долю нежилого здания площадью 116, 1 кв.м, с КН N, по договору купли-продажи от ФИО51. к ФИО52 зарегистрирован в ЕГРН 23 марта 2020 года.

ФИО53, как собственник 1/2 доли нежилого здания, обратился в администрацию Зерноградского района для внесения изменений в договор аренды земельного участка N 57 от 10 июня 2013 года, заключенного между КУИ Администрации Зерноградского района и ФИО54 в части изменения арендных прав ФИО55. и права аренды ФИО56. в размере 1/2 доли.

В связи с отсутствием согласия ФИО57 на переоформление права аренды и подписание соглашения, Администрацией отказано в предоставлении услуги "заключение дополнительного соглашения к договору аренды".

Учитывая уклонение ФИО58 от подписания добровольного заключения дополнительного соглашения к договору аренды, истец для защиты своих прав обратился в суд.

Заявляя встречные исковые требования, ФИО59. ссылался на мнимость договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на нежилое здание при несоответствии цены договора кадастровой стоимости объекта, его безденежность, настаивая на том, что никаких денежных средств ФИО60 ФИО61 не платил.

Разрешая спор суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, оценив доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, руководствуясь ст.ст. 12, 128, 166, 168, 170, 271, 421, 423, 424, 431 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 1, 35, 39.20 Земельного кодекса РФ, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что на основании договора купли-продажи от 20 марта 2020 года ФИО62 является собственником 1/2 доли нежилого здания, в соответствии с условиями которого к нему перешло право аренды земельного участка, на котором расположено нежилое здание, а ФИО63 уклоняется о подписания дополнительного соглашения к договору аренды, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований ФИО64 в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ФИО65 о признании договора купли-продажи 20 марта 2020 года 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение недействительным, суд правомерно исходил из отсутствия допустимых доказательств неуплаты ФИО66 оговоренной сторонами в договоре суммы, в то время как договор содержит рукописную запись истца о получении 100 000 рублей.

При этом судом первой инстанции также не было установлено обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии у сторон намерения достигнуть правового результата по заключенному договору купли-продажи, поскольку текст договора содержит подтверждение получения денежных средств, разъяснение условий перехода к покупателю права не только на приобретаемый объект недвижимости, но и в отношении права аренды земельного участка, а сторонами в дальнейшем осуществлена государственная регистрация перехода права на нежилое здание.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что оснований ставить под сомнение выводы суда первой и апелляционной инстанций по результатам изучения дела не имеется, судами правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана правовая оценка в соответствии с требованиями ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, применены подлежащие применению нормы материального права, регулирующие спорные отношения, соблюдены требования процессуального закона.

В силу п.1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно подп. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Согласно п.2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п.6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Поскольку между ФИО67 и ФИО68 был заключен договор купли-продажи доли нежилого здания, по условиям которого к ФИО69 перешло и было зарегистрировано в установленном порядке право собственности на ? доли нежилого здания, для эксплуатации которого ФИО70 предоставлен в долгосрочную аренду земельный участок, учитывая что, при заключении договора купли-продажи нотариусом сторонам разъяснена необходимость обращения в администрацию Зерноградского городского округа для переоформления прав на земельный участок и последующего обращения в орган регистрации прав для регистрации прав покупателя на земельный участок, занятый недвижимым имуществом и необходимый для его использования, а также установлено уклонение ФИО71 А.Г. от подписания дополнительного соглашения к договору аренды, с учетом вышеприведенных норм материального права, суды пришли к законному и обоснованному выводу о признании за ФИО72 права аренды в размере 1/2 доли земельного участка с КН N, уменьшив право аренды ФИО73 на земельный участок с целой до 1/2 доли.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п.1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

Кроме того, пунктом 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ выделен такой вид ничтожных сделок как притворные сделки, то есть сделки, которые совершены с целью прикрыть другую сделку. В отношении такого рода сделок законом установлены специальные последствия недействительности в виде применения к ней правил, регулирующих сделку, которую стороны действительно имели в виду.

Как следует из материалов дела, оспариваемый ФИО74. договор купли-продажи от 20 марта 2020 года заключен между сторонами в требуемой законом форме, удостоверен в нотариальном порядке, содержит условия о цене продажи доли недвижимого имущества, а также рукописное подтверждения получения ФИО75 денежных средств в оговоренном сторонами размере, фактически исполнен обеими сторонами, которыми совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий.

Относимых и допустимых доказательств признания договора купли-продажи от 10 марта 2020 года недействительным по основаниям ст. 170 Гражданского кодекса РФ, ФИО76Г. в нарушение ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено.

Ссылки ответчика на введение в заблуждение нотариусом и незнание применяемых норм права обоснованно сочтены несостоятельными, как прямо противоречащие содержанию п. 8 заключенного сторонами договора. Доказательства об обстоятельствах достижения сторонами соглашения о правах на земельный участок на иных условиях в материалах дела также отсутствуют.

В связи с изложенным, учитывая вышеприведенные нормы материального права и разъяснения Верховного Суда РФ, выводы судов об отказе в удовлетворении встречных исковых требований являются законными и обоснованными, оснований ставить под сомнение данные выводы по доводам кассационной жалобы не имеется.

Выводы, приведенные в обжалуемых судебных постановлениях, последовательны и аргументированы. Результаты оценки доказательств, представленных сторонами, изложенные в судебных постановлениях, не свидетельствуют о нарушениях принципов оценки доказательств, установленных ст.ст. 56, 67 ГПК РФ.

Доводы кассационной жалобы в целом повторяют правовую позицию ФИО77 в судах первой и апелляционной инстанций, исследованную судами и нашедшую верное отражение и правильную оценку в обжалуемых судебных актах, основаны на субъективном понимании норма права, направлены на иную правовую оценку установленных обстоятельств дела, фактически сводятся к иной оценке установленных судами обстоятельств и собранных по делу доказательств, между тем в силу ч.3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса РФ кассационный суд общей юрисдикции правом самостоятельно устанавливать обстоятельства и давать иную оценку собранным по делу доказательствам не наделен.

Таким образом, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты с соблюдением норм права, оснований для их отмены или изменения в соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ не имеется.

Кассационный порядок обжалования судебных актов, вступивших в законную силу, предусмотрен в целях исправления, допущенных судами в ходе предшествующего разбирательства дела существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, включая публичные интересы.

Таковых нарушений норм права, дающих основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных постановлений, в деле не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 29 сентября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 01 февраля 2023 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ФИО78 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: