Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29 июня 2023 г. по делу N 8Г-13744/2023[88-21475/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Косарева И.Э, судей Брянского В.Ю, Думушкиной В.М, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО13 к ФИО14 о признании преимущественного права на приобретение доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, по кассационной жалобе ФИО15 на решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 02 сентября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 февраля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, пояснения ФИО16 и его представителя по заявлению в порядке статьи 53 ГПК РФ ФИО17 поддержавших доводы поданной кассационной жалобы, пояснения представителя ФИО18. по доверенности - ФИО19 пояснения третьего лица - ФИО20 возражавших против ее удовлетворения, судебная коллегия

установила:

ФИО21 обратился в суд с иском к ФИО22 в котором просил признать за ним преимущественное право покупки и перевести на него права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по адресу: "адрес", зарегистрированные в ЕГРН 22 июня 2021 года.

В обоснование заявленных требований истец указывал, что стороны являлись собственниками в размере 1/2 доли у каждого в отношении жилого дома площадью 326, 7 кв. м, кадастровый номер (КН) N и земельного участка, площадью 995 кв. м, КН N, расположенных по адресу: "адрес"

14.05.2021 ответчик ФИО23 уведомил истца о намерении продать свою долю, указав предельную цену отчуждаемого имущества в размере 4000000 рублей. В этот же день 14.05.2021 нотариус Туапсинского нотариального округа Татулян Т.В. передала истцу заявление ФИО24 о продаже долевого имущества, на которое он 01.06.2021 дал свое согласие о приобретении доли ответчика за обозначенную им цену, направив в адрес ответчика ФИО25 и в адрес нотариуса соответствующие письма.

Однако, в дальнейшем истцу стало известно, что вопреки полученному согласию ответчик отозвал свое уведомление от 14.05.2021 и осуществил отчуждение своей доли третьему лицу ФИО26 на основании договора купли-продажи от 21.06.2021.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представитель ответчика ФИО27 и третье лицо ФИО28. против иска возражали, поясняя, что истец ранее не использовал своего преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли в течение месяца со дня извещения, первоначально направленного ему через нотариуса ФИО29 еще 22.07.2020. Следовательно, ответ на данное извещение должен был быть получен до 22.08.2020 и при его непоступлении ответчик и 3-е лицо вправе были совершить соответствующую сделку. Договор между ответчиком и 3-м лицом был заключен 21.06.2021, то есть по истечении более чем через месяц со дня извещения истца. Факт направления истцу повторного уведомления, по мнению ответчика и 3-го лица, не мог свидетельствовать о нарушении прав истца, т.к. данное уведомление было направлено ввиду юридической неграмотности ответчика и мнимого представления о такой необходимости при его необязательности, т.к. истцом свое право ранее использовано не было, и впоследствии уведомление было отозвано.

Договор купли-продажи от 21.06.2021 был заключен на основании ранее заключенных 27.12.2020 и 28.04.2021 между ФИО30 и ФИО31 соглашений о задатке, в соответствии с которыми стороны обязывались заключить основной договор до 30.06.2021 по общей цене отчуждаемого имущества в размере 4 000 000 рублей.

Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю и нотариус Туапсинского нотариального округа ФИО32 в судебных заседаниях суда первой инстанции не участвовали, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 2 сентября 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 февраля 2023 года, в удовлетворении исковых требований ФИО33. отказано.

В кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, ненадлежащее установление всех юридически значимых для дела обстоятельств, неверную оценку представленных доказательств, несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых актах, фактическим обстоятельствам дела, ФИО34 ставит вопрос об отмене указанных судебных актов, вынесении по делу нового решения об удовлетворении его требований.

В жалобе указывается на то, что судом не дана надлежащая оценка доводам истца о фальсификации представлявшихся в качестве доказательств по указанному делу соглашений о задатке, расцениваемых судами как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. В то же время, сведений о существовании данных соглашений не представлялось ни нотариусу, ни Росреестру.

Истцом также отмечалось, что согласие по второму извещению от 14.05.2021 было дано им сособственнику до его отзыва и до заключения договора от 21.06.2021 с ФИО35 а необходимость направления повторного извещения обуславливалась большим перерывом с момента получения предшествовавшего уведомления от 22.07.2020.

Доводы жалобы были поддержаны истцом и его представителем в заседании кассационного суда, представитель ответчика ФИО36 и третье лицо ФИО37 против ее удовлетворения возражали.

Судебная коллегия кассационного суда, с учетом положений части 3 статьи 167, части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ), принимая во внимание, что сведения о дате и месте рассмотрения дела заблаговременно размещены на официальном сайте Четвертого кассационного суда в сети "Интернет", полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке.

В соответствии со статьей 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами нижестоящих инстанций в пределах доводов кассационной жалобы.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для пересмотра судебных актов в кассационном порядке усматриваются по доводам кассационной жалобы и изученным материалам дела.

Судом установлено, что за ФИО38 и ФИО39 было зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/2 доле в праве за каждым на земельный участок с КН N5, площадью 995 кв. м, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: "адрес" 1, на основании договора купли-продажи земельного участка N 2277 от 14 мая 2013 года.

Также на основании договора купли-продажи от 09 апреля 2002 года на праве долевой собственности по 1/2 доле за каждым истцу и ответчику принадлежал жилой дом с КН N площадью 326, 7 кв. м, этажность 1, расположенный по вышеуказанному адресу.

ФИО40 намеревался продать принадлежащую ему 1/2 долю в указанных земельном участке и жилом доме, для чего обратился к нотариусу и подготовил предложение о реализации преимущественного права покупки.

Письмом нотариуса ФИО42. от 22 июля 2020 года N 815 на имя ФИО41 направлено предложение ФИО43 приобретении спорной доли жилого дома в течение месяца, соответственно в срок до 22 августа 2020 года.

Согласно почтовому уведомлению о вручении истец получил письмо лично, но на него не отреагировал, согласия на выкуп имущества не дал.

27 декабря 2020 года между ФИО44. и ФИО45 заключено соглашение о задатке, из которого следует, что ФИО46. обязывался передать в собственность в будущем в срок до 30 июня 2021 года объект, расположенный в "адрес" по цене 4 000 000 рублей. Характеристика объекта изложена в пункте 2 соглашения.

Сумма задатка составила 50 000 рублей. Стоимость объекта зафиксирована пунктом 4 соглашения в размере 4 000 000 рублей.

28 апреля 2021 года между ФИО47 и ФИО48. заключено второе соглашение о задатке, в соответствии с которым ФИО49 передала ФИО50 вторую сумму задатка в размере 150 000 рублей, общая сумма задатка составила 200 000 рублей.

14 мая 2021 года ввиду истечения значительного периода времени после первичного уведомления истца о намерении ответчика продать принадлежащее ему спорное имущество, нотариус Татульян Т.В. направила на имя Сагакова А.В. письмо N 678 с предложением ФИО51 о приобретении спорной доли жилого дома и земельного участка.

Согласно почтовому уведомлению о вручении истец получил указанное письмо лично 21 мая 2021 года и 01.06.2021 ответил на него согласием.

Вместе с тем, 16 июня 2021 года Сагаковым А.А. направлено заявление об отзыве уведомления от 14 мая 2021 года N 678, поскольку ранее - 22 июля 2020 года уже направлялось аналогичное уведомление, на которое истец не ответил, а также в связи с заключением вышеупомянутых договоров о задатке.

На основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом от 21 июня 2021 года, удостоверенного нотариусом Туапсинского нотариального округа ФИО52 заключенного между ФИО53 и ФИО54 22 июня 2021 года в ЕГРН внесена запись о прекращении права общей долевой собственности на 1/2 долю в праве на земельный участок с КН N и на 1/2 долю в праве на жилой дом с КН N за ФИО55 и зарегистрировано право общей долевой собственности на указанное имущество за ФИО56

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении требований истца, районный суд, с которым согласился и суд апелляционной инстанции, руководствовался положениями п. 2 статьи 246, п. 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что поскольку на уведомление о намерении продать спорное имущество от 22 июля 2020 года истец не ответил, преимущественное право покупки им утрачено, а предусмотренных законом оснований для направления повторного уведомления не имелось, в связи с чем, тот факт, что истец ответил согласием после получения уведомления от 14 мая 2021 года в рассматриваемом случае правового значения не имеет и основанием для восстановления истцу ранее неиспользованного преимущественного права не является.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что правомерность данных выводов зависела от установления иных значимых для дела обстоятельств, в отсутствие исследования которых указанные выводы являются преждевременными.

В силу требований части 1 статьи 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Согласно пункту 3 названного постановления решение обосновано тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.

Рассматриваемые судебные акты названным требованиям отвечают не в полном объеме.

В соответствии с п. 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Пунктом 2 этой же статьи закреплено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанный в данной норме месячный срок выкупа доли сособственником является пресекательным, после истечения которого продавец имеет право продать принадлежащую ему долю в праве кому угодно.

Между тем, заслуживают внимания, требуют дополнительной проверки и надлежащей правовой оценки доводы кассационной жалобы ФИО57 о том, что в ходе рассмотрения апелляционной жалобы, равно как и в суде первой инстанции, он заявлял о фальсификации представленных ответчиком и третьим лицом - ФИО58 доказательств в виде соглашений о задатке, подписанных сторонами 27 декабря 2020 года и 28 апреля 2021 года, которые фактически расценены судами в качестве предварительных договоров купли-продажи спорного имущества, однако данные доводы оставлены судами обеих инстанций без внимания и какой-либо правовой оценки.

Заявитель также полагает, что ФИО59 не представлено доказательств её нахождения в пгт. Джубга в даты подписания соглашений о задатках, следовательно, на момент первичного уведомления истца о намерении продать имущество у ответчика не имелось покупателей, в том числе и ФИО60

По мнению ФИО61 соглашение о заключении договора купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок возникло между ФИО62 и ФИО63 непосредственно в момент его заключения, в связи с чем, действия нотариуса по направлению в адрес истца вторичного извещения о намерении продать имущество правомерны и при указанных обстоятельствах являлись обязательными для ответчика.

Таким образом, ФИО64. полагает, что право преимущественной покупки им не утрачено, поскольку на извещение от 14 мая 2021 года он ответил согласием и был готов приобрести имущество по указанной в извещении стоимости.

При указанных обстоятельствах, с учетом длительности временного периода между первичным извещением истца о намерении продать долю - 22 июля 2020 года и фактическим заключением между ФИО65 и ФИО66. договора купли-продажи имущества - 21 июня 2021 года (11 месяцев) юридически значимым для верного разрешения спора по существу являлось установление такого обстоятельства, как то имелась ли в действительности между ответчиком и третьим лицом договоренность о заключении договора купли-продажи до мая 2021 года, если да, то почему заключение основного договора было отложено на столь длительный срок и с учетом этого требовалось также разрешить вопрос о том, правомерны ли действия нотариуса по направлению истцу повторного извещения.

При этом следует иметь ввиду, что если между ФИО67 и ФИО68 изначально была договоренность о заключении в будущем договора купли-продажи спорного имущества и ответчик собирался продавать ФИО69 принадлежащую ему долю в праве собственности на дом и земельный участок еще в 2020 году, то при условии, что выкупная стоимость имущества, определенная ответчиком при направлении истцу первичного извещения, и та, за которую он в итоге продал спорное имущество ФИО70. не изменилась, оснований для повторного направления извещения не имелось, следовательно, как и для удовлетворения исковых требований о переводе прав покупателя на основании преимущественного права покупки.

Вместе с тем, ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения давности изготовления соглашений о задатке от 27.12.2020 и 28.04.2021 между ФИО71 и ФИО72 немотивированно отклонено, обстоятельства добросовестности реализации своих прав ответчиком и 3-м лицом в порядке п. 2 ст. 10 ГК РФ не проверены, тогда как они являются значимыми для разрешения спора по существу.

Более того, судам также следовало учесть, что при разрешении споров о переводе прав, для обеспечения гарантии соблюдения (восстановления) прав фактических (предыдущих) покупателей на возврат уплаченной ими за товар стоимости, истец должен был внести на депозит судебного департамента денежные средства, равные цене приобретения спорного имущества. Наличие указанной суммы на банковском счете истца не являлось достаточным и надлежащим подтверждением его платежеспособности и фактических намерений по приобретению спорного имущества.

Между тем, при разрешении спора по существу данные юридически значимые обстоятельства судами обеих инстанций не устанавливались и не проверялись, в связи с чем, поскольку на стадии кассационного рассмотрения дела указанные недостатки судебных актов устранены быть не могут (ч. 3 ст. 390 ГПК РФ), решение и апелляционное определение подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит исследовать вышеприведенные обстоятельства, проверить соответствие действий участвующих в деле лиц требованиям добросовестности (п. 2 ст. 10 ГК РФ) и разрешить спор по существу в соответствии с подлежащими применению нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 02 сентября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 февраля 2023 года отменить.

Материалы дела направить на новое рассмотрение в Туапсинский районный суд Краснодарского края.

Председательствующий:

Судьи: