Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 19 сентября 2023 г. по делу N 66а-716/2023

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Переверзиной Е.Б.

судей Ехаловой Ю.А, Бутковой Н.А, при помощнике - секретаре судебного заседания Овчинниковой Э.Ф, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-122/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Юниор-Финанс" о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" от 16 декабря 2022 года N31/2022 в части пересчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в связи с изменением класса качества здания, возложении обязанности на государственное бюджетное учреждение Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" устранить допущенные нарушения, по апелляционной жалобе административного истца общества с ограниченной ответственностью "Юниор-Финанс" на решение Архангельского областного суда от 21 апреля 2023 года, которым в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Юниор-Финанс" отказано.

Заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Переверзиной Е.Б, объяснения заинтересованного лица Копылова А.С, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Юниор-Финанс" (далее по тексту - Общество) обратилось в Архангельский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" (далее по тексту - Учреждение) от 16 декабря 2022 года N31/2022 в части пересчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в связи с изменением класса качества здания, возложении обязанности на государственное бюджетное учреждение Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" устранить допущенные нарушения.

В обоснование требований Общество указало, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 4 443, 6 кв. м в здании с кадастровым номером N (наименование: офисный комплекс со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (1 этап - блок В, 2 этап - блок Б, 3 этап - блок А, 4 этап - помещения на "0" этаже (ниже отм.0.000) в том числе подземная автостоянка, 5 этап - блок Г, площадь: 17 423, 10 кв.м, расположен по адресу: "адрес" Кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 193 835 208 рублей 76 коп. на основании отчёта, подготовленного Учреждением 17 ноября 2022 года. Административный истец указал, что заинтересованное лицо Копылов А.С. обратился в Учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, полагая, что Учреждение неправильно определило класс конструктивной системы КС-3 вместо верного КС-1А. По результатам рассмотрения заявления решением Учреждения пересчитана кадастровая стоимость объекта недвижимости. По результатам рассмотрения, класс конструктивной системы объекта недвижимости определён тот, что просил заявитель. В этой части Решение не оспаривается. В то же время при рассмотрении технической документации Учреждением выявлены несоответствия в здании, использованные при определении его кадастровой стоимости: класс качества определён "STANDART" вместо "ECONOM", наличие водоснабжения с "нет" на "да". В части определения иного класса качества здания с Решением Учреждения Общество не согласно. Полагает, что Учреждение было не вправе изменять класс качества только в отношении рассматриваемого здания. Это ставит собственников помещений в спорном здании в неравные экономические условия с правообладателями других объектов расчётной группы. Без проведения натурного обследования невозможно определить преобладающие веса позиций материалов и конструкций здания.

Считает, что изменение класса качества Учреждением не подпадает под исправление ошибки при определении кадастровой стоимости.

Решением Архангельского областного суда от 21 апреля 2023 года в удовлетворении административного иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель Общества Климкович С.Л. просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Податель жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции, считает их незаконными и не обоснованными, так как выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.

В жалобе ссылается на то, что заинтересованное лицо Копылов А.С. 17 ноября 2022 года обратился в Учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости Помещения и здания, в котором было расположено Помещение. В результате рассмотрения заявления Учреждением в решении от 16 декабря 2022 года N 31/2022 была подтверждена ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N, в части неверного определения класса конструктивной системы здания. В этой части административным истцом действия Учреждения не оспаривались.

В своем решении от 16 декабря 2022 года N 31/2022 административный ответчик указал, что при рассмотрении технической документации, представленной вместе с заявлением, были выявлены следующие несоответствия в характеристиках здания, использованных при определении его кадастровой стоимости: класс качества "STANDART" вместо "ECONOM", фактор наличия водоснабжения с "нет" на "да", что привело к пересчёту Учреждением в сторону увеличения кадастровой стоимости указанного здания и Помещения.

Одним из основополагающих принципов проведения государственной кадастровой оценки в соответствии со статьёй 4 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке) является принцип единства методологии определения кадастровой стоимости.

Как следует из текста оспариваемого решения Учреждения, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 193 835 208, 76 руб, так и кадастровая стоимость здания, в котором данное помещение расположено, в размере 760 016 703, 95 руб, определены по состоянию на 1 января 2021 года в рамках работ по государственной кадастровой оценке в соответствии с требованиями Закона о кадастровой оценке и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 (утратили свою силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 14 января 2022 года N 11). В настоящее время применяются Методические указания о государственной кадастровой оценке, утверждённые Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года N П/0336.

Согласно пункту 3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчёта в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 Указаний. Аналогичное требование содержится в пункте 1.3 Указаний N 226. Данные требования согласуются с принципом единства методологии определения кадастровой стоимости, установленным в статье 4 Закона о кадастровой стоимости.

Как указано далее, применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путём группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Индивидуальный расчёт для целей Указаний осуществляется путём определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Пунктом 44 Методических указаний предусмотрено, что при определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Методическими указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии сопоставления полученных результатов. Аналогичные требования содержатся в пункте 7.1 Указаний N 226.

В нарушение указанного принципа единства методологии определения кадастровой стоимости, Учреждение фактически изменило подход к определению класса качества здания - с "массового" в соответствии с допущением, как для всех объектов расчётной группы, на "в индивидуальном порядке", путём детального поэлементного расчёта.

Решение Учреждения от 16 декабря 2022 года N 31/2022 по своему содержанию противоречит нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, а именно статье 4, части 13 статьи 21 Закона о кадастровой оценке и пунктам 3, 46.1, 44, 49 Методических указаний, в оспариваемом решении Учреждения проигнорирован принцип единства методологии, а также требования к группировке и использованию методов оценки.

Суд первой инстанции в своём решении делает противоречивые выводы, указывая с одной стороны, что проведение массовой кадастровой оценки, в отличии от расчёта рыночной стоимости в рамках статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке, не предполагает учёт индивидуальных особенностей зданий (стр. 9 решения суда), а с другой признаёт достоверным и обоснованным представленный ответчиком поэлементный детальный расчёт класса качества здания, который как раз устанавливает эти индивидуальные особенности объекта.

Таким образом, суд первой инстанции неправильно применил положения статьи 4 и части 13 статьи 21 Закона о кадастровой оценке, а также положений Методических указаний в части грубого нарушения со стороны Учреждения одного из основополагающих принципов проведения государственной кадастровой оценки, а также требований к группировке и использованию методов оценки.

Суд первой инстанции в своём решении не дает оценку факту нарушения Учреждением им же установленного подпунктом 2 на странице 486 Отчёта допущения, а именно специального условия, согласно которому всем объектам расчётных групп 1.4, 1.5, 1.6, 1.8, 4.3, 4.4, 4.8.2, 4.10.1, 4.10.2, 4.10.3, 4.10.4, 4.10.5, 4.10.6, 4.10.7, вне зависимости от наличия или отсутствия у Учреждения информации об их фактических параметрах, присваивался класс качества Econom, с одним лишь условием - наличием такой характеристики в таблице Справочника. При этом административным ответчиком подтверждён факт использования для расчёта кадастровой стоимости спорного объекта аналога с кодом ru03.083.001.0019, для которого в Справочнике как раз присутствует показатель стоимости для класса качества Econom, то есть условие допущения выполняется.

Суд первой инстанции в своём решении ссылается на проведённый Учреждением детальный анализ, однако, судом не дана оценка доводу административного истца о том, что проведение такого анализа для объектов расчётных групп 1.4, 1.5, 1.6, 1.8, 4.3, 4.4, 4.8.2, 4.10.1, 4.10.2, 4.10.3, 4.10.4, 4.10.5, 4.10.6, 4.10.7. не предусмотрено принятыми Учреждением и закреплёнными в Отчете условиями. При этом, административный ответчик в судебном заседании сообщил, что ни для одного из 700 тыс. объектов, оценка которых проведена Учреждением, расчёт класса качества здания, исходя из фактических данных, не проводился, как в рамках основного тура оценки 2021 года, так и в процессе исправления ошибок до настоящего момента.

Следовательно, на дату оценки данные о классе качества зданий не просто отсутствовали у Ответчика, а изначально предполагалось, что эти данные не будут участвовать в расчёте и запрос этих данных для осуществления оценки не был предусмотрен выбранным методом оценки. Это означает, что допущение утверждало, что "у всех объектов расчётных групп 1.4, 1.5, 1.6, 1.8, 4.3, 4.4, 4.8.2, 4.10.1, 4.10.2, 4.10.3, 4.10.4, 4.10.5, 4.10.6, 4.10.7. класс качества Econom, независимо от наличия в том или ином объёме, или отсутствия соответствующих данных, и было принято решение их не запрашивать", а не "у конкретного оцениваемого объекта расчётной группы 1.6. класс качества Econom, т.к. в отношении данного конкретного объекта в момент его оценки у Учреждения отсутствуют данные о качестве здания".

Также суд первой инстанции безосновательно ссылается на отсутствие у Учреждения сведений о конструктивных элементах и материалах остальных объектов расчётной группы, вызванное отсутствием соответствующих сведений в ЕГРН (стр. 9 решения суда). В соответствии с пп. 13 п. 2.2 Устава Учреждения от 11 июня 2019 года Учреждение осуществляет деятельность по хранению архива БТИ, в том числе технических паспортов большинства объектов капитального строительства на территории Архангельской области. Технические паспорта в своём составе содержат сведения о конструктивных элементах и материалах, то есть о характеристиках, участвующих в расчёт класса качества. Данный довод не отрицался ответчиком, а также подтверждается показаниями свидетеля Березиной К.О.

Таким образом, установленное в Отчёте допущение по критериям статьи 21 Закона о кадастровой оценке не может квалифицироваться как ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости. Соответственно, административный ответчик, произведя пересчёт кадастровой стоимости спорного объекта, в условиях отсутствия у него в данном случае полномочий по исправлению ошибки, нарушил требования статьи 21 Закона о кадастровой оценке.

Вывод суда первой инстанции об использовании в расчёте недостоверных сведений в отношении параметра класса качества и возможности заменить недостоверные сведения достоверными ошибочен.

Суд не конкретизирует какие именно сведения, на основании которых спорному объекту присвоен класс качества Econom, и из какого источника суд посчитал недостоверными. Ни перечень, формируемый в соответствии со статьёй 13 Закона о кадастровой оценке, ни иные источники информации, указанные в Отчёте, не содержат в себе сведения, используемые для определения класса качества здания. Ответчик также подтверждает факт отсутствия у него сведений, необходимых и достаточных для определения класса качества спорного здания, до получения заявления об исправлении ошибки. Отсутствующие сведения не могут быть признаны недостоверными и заменены на достоверные, как это указывает суд первой инстанции в своём решении.

Класс качества здания - это не сведения, а это суждение, характеристика, определённая непосредственно Учреждением по установленным Методическими указаниями правилам, зафиксированными и раскрытыми в Отчёте. Значение характеристики Econom в отношении спорного здания не было ошибкой, поскольку было принято на основании допущения, которое суд первой инстанции признал верным.

Ошибочен и вывод суда первой инстанции об отнесении класса качества к ценообразующим факторам. В соответствии со статьёй 14 Закона о кадастровой оценке, определение кадастровой стоимости производится на основе учёта влияния ценообразующих факторов. Пунктом 15 Методических указаний определение кадастровой стоимости включает в себя, в том числе, определение ценообразующих факторов объектов недвижимости и сбор сведений о значениях ценообразующих факторов. Согласно пункту 32 Методических указаний по итогам сбора ценообразующих факторов проводится анализ их значений на предмет полноты, достоверности и непротиворечивости.

При этом, в разделах Отчёта 2.5 "Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями" и 2.6 "Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями" (стр. 429-438), формируемых в соответствии с п. 11 Приказа Росреестра от 14 июня 2022 года N П/0225, отсутствует информация об использовании Учреждением такого ценообразующего фактора как класс качества здания. Более того, перечень ценообразующих факторов объектов капитального строительства, используемых при определении кадастровой стоимости, приведённый в Приложении N 3 Методических указаний не содержит такой характеристики объектов капитального строительства как класс качества. Также, в составе сведений кадастра недвижимости, установленных статьёй 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", отсутствует такая характеристика как класс качества здания, в отличии от характеристики материала стен.

В отличии от класса качества, характеристика материала стен является ценообразующим фактором, поэтому информация об этом содержится в разделах 2.5 и 2.6 Отчёта, как и в разъяснениях административного ответчика. Также в пункте 2 предоставленного административным ответчиком расчёта кадастровой стоимости спорного здания приведён перечень ценообразующих факторов, использованных при определении кадастровой стоимости, а также их значений (описания). В отличие от фактора "Материал основных несущих конструкций (материал стен)", в отношении которого, административным ответчиком первоначально использовались недостоверные сведения, а позже была исправлена ошибка, такой ценообразующий фактор, как "Класс качества здания" в расчёте отсутствует.

Именно поэтому замена использованных в расчёте недостоверных сведений о материале стен - "из прочих материалов", содержащихся в ЕГРН и учитываемых в качестве ценообразующего фактора, на достоверные сведения о значении данного ценообразующего фактора - "кирпичные", содержащиеся в заключении от 1 июля 2013 года, позволило Учреждению, не меняя методики расчёта, законно определить достоверную кадастровую стоимость спорного объекта.

По мнению подателя жалобы, расчёт кадастровой стоимости спорного здания, представленный административным ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции не мог рассматриваться в качестве допустимого доказательства, поскольку данный расчёт, как в первоначальном варианте, так и после его корректировки, не имеет статуса официального документа, не подписан каким-либо должностным лицом Учреждения, не содержит ссылок на основания и дату его подготовки, не имеет отсылок к Отчёту и методическим указаниям, на основании которых он был подготовлен. А, следовательно, сведения, содержащиеся в данном расчёте, не могли быть использованы судом первой инстанции при вынесении решения.

Судом не дана правовая оценка доводам административного ответчика, изложенным в отзыве от 20 апреля 2023 года, относительно цели Учреждения не снижать потенциал налоговой базы в отношении спорного объекта при том, что административный ответчик не является уполномоченным органом в области налогов и сборов, в связи с чем не может определять по своему усмотрению размер налоговых обязательств истца. Учреждение должно беспристрастно и справедливо проводить определение кадастровой стоимости всего массива объектов недвижимости, а не корректировать в сторону увеличения налоговую базу по налогу на имущество, отстаивая незаконными способами интересы бюджета субъекта Российской Федерации, за счёт которого финансируется его деятельность.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (2ap@sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь частью 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заинтересованное лицо Копылов А.С. в суде апелляционной инстанции просил удовлетворить апелляционную жалобу административного истца.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Положениями статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ предусмотрена процедура рассмотрения бюджетным учреждением обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Частями 23 и 24 названной статьи установлено, что решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства; в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном данной статьёй.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела

Общество является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 4 443, 6 кв. м в здании с кадастровым номером N (наименование: офисный комплекс со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (1 этап - блок В, 2 этап - блок Б, 3 этап - блок А, 4 этап - помещения на "0" этаже (ниже отм. 0.000) в том числе подземная автостоянка, 5 этап - блок Г), площадь: 17423, 10 кв. м, расположен по адресу: "адрес"), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (далее - ЕГРН) (том 1 л.д. 23).

В соответствии с постановлением Министерства от 10 февраля 2020 г. N3-п в 2021 году на территории Архангельской области Учреждением проведена государственная кадастровая оценка стоимости зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Архангельской области.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года осуществлялось Учреждением на основании Федерального закона N 237-ФЗ, Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утверждённых Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226, действующих в период спорных правоотношений (далее - Методические указания).

Министерство в соответствии с Федеральным законом N237-ФЗ, подпунктом 5.2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 6 областного закона от 21 января 2009 года N 655-33-ОЗ "О регулировании отдельных земельных отношений" постановлением от 15 ноября 2021 года N 7-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Архангельской области" утвердило по состоянию на 1 января 2021 года прилагаемые результаты определения кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершённого строительства, расположенных на территории Архангельской области.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года утверждена указанным выше постановлением в размере 193 835 208 руб. 76 коп.

Указанное Постановление применяется к правоотношениям, возникающим с 1 января 2022 года

В соответствии с частью 2 статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Согласно части 13 статьи 21 вышеуказанного Федерального закона при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешённое использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчёта кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; об отказе в пересчёте кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке).

В порядке главы 21 Федерального закона N 237-ФЗ от 3 июля 2016 года 17 ноября 2022 года Копылов А.С. обратился в Учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости нежилого здания.

В заявлении указано на то, что при расчёте кадастровой стоимости здания неверно выбран объект - аналог с классом конструктивной системы КС-3 несущие конструкции - железобетон в бескаркасных системах, ограждающие конструкции - железобетон. Фактически класс конструктивной системы здания соответствует параметрам КС-1А - здания с каркасом из монолитного железобетона с заполнением стен мелкоштучными стеновыми материалами.

К заявлению приложено Положительное заключение государственной экспертизы 29-1-4-0136-13 от 1 июля 2013 года (далее - Положительное заключение).

В соответствии с частью 10 статьи 21 Федерального закона N237-ФЗ к заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, по желанию заявителя могут быть приложены документы, подтверждающие наличие указанных ошибок. Истребование иных документов, не предусмотренных настоящей статьёй, не допускается.

К заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, могут быть приложены иные документы, содержащие сведения о характеристиках объекта недвижимости (часть 11 статьи 21 Федерального закона N237-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяется на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На момент рассмотрения заявления Копылова А.С. от 17 ноября 2022 года об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости нежилого здания, действовали Методические указания о государственной кадастровой оценке, утверждённые Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года N П/0336.

Методические указания о государственной кадастровой оценке (далее - Указания) определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение) (пункт 1 Методических указаний).

Согласно части 1 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке, определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включённых в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Порядок формирования и предоставления перечней объектов недвижимости утверждён приказом Росреестра от 6 августа 2020 года N П-0283.

В соответствии с пунктом 9 Порядка в перечень объектов недвижимости, предусмотренный подпунктом 2 пункта 2 настоящего Порядка, включаются сведения ЕГРН обо всех объектах недвижимости (за исключением сведений об объектах недвижимости, в отношении которых в ЕГРН отсутствуют отдельные сведения, предусмотренные пунктом 13 настоящего Порядка), актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки и соответствующие такому решению.

Правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации по состоянию на 1 января 2021 года были установлены "Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке", утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 N 226.

Согласно пункту 9.2 Указаний, группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам).

Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены к одной группе с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

Не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).

Оспариваемым Решением Учреждения пересчитана кадастровая стоимость Здания и находящегося в нём принадлежащего Обществу помещения. Их кадастровая стоимость составила 754 399 148 руб. 5 коп. и 192 402 503 руб. 24 коп, соответственно.

Класс конструктивной системы объекта недвижимости изменён с КС-3 на КС-1А.

При рассмотрении технической документации Общества Учреждением выявлены несоответствия в здании, использованные при определении его кадастровой стоимости: класс качества определён "STANDART" вместо "ECONOM", наличие водоснабжения с "нет" на "да".

9 февраля 2023 года на основании постановления Министерства от 19 апреля 2022 года N3-п "О внесении изменений в приложение к постановлению Министерства имущественных отношений Архангельской области от 15 ноября 2021 года N7-п" в ЕГРН внесены изменения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 192 402 503 руб. 24 коп.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статей 4, 248, 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статей 1, 3, 5 - 7, 15, 21, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237 "О государственной кадастровой оценке", пунктов 1.2, 1.8, 1.10, 2.2, 7.1, 9.2.2, 12.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, пришёл к выводам об отсутствии оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" от 16 декабря 2022 года N31/2022 в части пересчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в связи с изменением класса качества здания.

Судебная коллегия не согласна с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что Учреждением проведён расчёт класса качества Здания и ему определён класс качества "STANDART" на основании заключения государственной экспертизы от 2013 года и положительного заключения повторной негосударственной экспертизы от 2018 года, которое не является технической документацией, а является проектной документацией.

Учреждение установило, что здание является авторским проектом (информация подтверждается данными, размещенными на сайте генерального проектировщика. Проект разработан специально для ООО "ИК "Аквилон Инвест", автором проекта МФЦ "DELTA", который был представлен на 3-м Международном туристском форуме, является известный санкт-петербургский архитектор Михаил Мамошин). Имеется признак качества "DE LUXE".

Периметр объекта сложный. В решении комплекса использованы три образно-семантических компонента: корабельная тема, традиции архитектуры старого и современного Архангельска и тема нордизма, определяющая новое время в североевропейской и скандинавской культурной интеграции. Проектом предлагается меандрический, вращающийся по часовой стрелке вокруг центрального объёма атриума трилистник (с тремя модулями бизнес-блоков), ассоциирующейся с сицилийским гербом-тринакрией. Со стороны каждого блока атриум имеет полутороэтажные аванпространства.

Информация о сложном периметре объекта подтверждается также по фотографиям, размещённым на сайте генерального проектировщика.

В Здании расположен Многофункциональный комплекс "DELTA", включающий апартаменты бизнес-класса, четырёхзвездочный отель международной сети "Novotel" и бизнес-центр класса "А". Данное обстоятельство согласно классификации бизнес-центров и офисной недвижимости свидетельствует об использовании современных архитектурных и инженерных решений при его проектировании и строительстве, высококлассных отделочных материалов.

В соответствии с классификатором, представленным в Справочнике, техническая документация позволяет идентифицировать (конкретизировать) класс качества здания. Принимая во внимание количественные параметры объекта, согласно представленному в Справочнике классификатору качества зданий раздела "Банки и офисы", оцениваемому Зданию должен быть присвоен класс качества "STANDART".

Указанные обстоятельства послужили основанием для изменения класса качества здания с "ECONOM" на "STANDART" с учётом пункта 2 допущения, принятого в рамках определения класса объектов оценки на странице 489 Отчёта. Согласно указанному допущению класс качества "STANDART" применялся в отношении тех объектов оценки, для которых в Справочнике отсутствуют объекты-аналоги более низких классов "MINIMUM" и "ECONOM".

Как следует из части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В соответствии со статьёй 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

В период строительства возможно внесение изменений в проектную документацию.

Из оспариваемого решения Учреждения и материалов дела следует, что техническая документация на здание Учреждением не запрашивалась и не исследовалась.

Так из пояснений представителя административного истца Климович С.Л. в суде первой инстанции следует, что все проектные решения не реализованы, некоторые помещения находятся в черновой отделке. Сведения о расположении в спорном здании апартаментов бизнес-класса 4-х звёздного отеля международной сети и бизнес центра класса "А" получены Учреждением из открытых источников сети "Интернет" и не являются актуальными на дату оценки (том 1 л.д.114-115).

Здание представляет собой офисный комплекс со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой. Основным назначением и фактическим использованием площадей Здания являются офисные помещения (блок А. и В.) и гостиничные номера (блок Б).

Из отзыва на административное исковое заявление Учреждение указало, что технико-экономические показатели Здания, его архитектурные и конструктивные решения, а также инженерно-техническую оснащённость возможно установить только при изучении проектной и технической документации. В ЕГРН содержится информация только о материале стен (том 1 л.д.100-101).

Определением суда апелляционной инстанции от 31 августа 2023 года в филиале ППК "Роскадастр" истребован технический план здания, послужившим основанием для постановки спорного объекта недвижимости на кадастровый учёт и регистрацию права собственности (том 2 л.д.74-76).

В ответ на запрос филиалом ППК "Роскадастр" представлена копия проектной документации 2013 года, копия разрешения на строительство (том 2 л.д.94-101), технический план здания - офисный комплекс со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (1 этап-бок В) (том 2 л.д.124-126).

Техническая документация на офисные помещения (блок А) и гостиничные номера (блок Г) не представлена.

В суде апелляционной инстанции заинтересованным лицом Копыловым А.С. представлен технический план на весь комплекс (том 2 л.д. 129-133).

Как следует из технического плана, документ подготовлен в связи с вводом в эксплуатацию четвёртого этапа строительства (помещения на "О" этаже (ниже отм.0.000) в том числе подземная автостоянка) и содержит в себе ссылку на Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное Департаментом градостроительства администрации муниципального образования "Город Архангельск" 17 августа 2018 года.

Следовательно, характеристики и конфигурация здания с кадастровым номером N, изначально введённого в эксплуатацию и поставленного на государственный кадастровый учёт в 2016 году, и здания, повторно введённого в эксплуатацию в 2018 году, отличны друг от друга.

Кроме того, технический план здания от 11 октября 2018 года содержит ссылку на использованную при его подготовке проектную документацию N 582-18-АР ООО "НордПроект".

Как следует из проектной документации 582-18-ПЗ.З ООО "НордПроект" в отношении спорного здания в 2018 году разработана новая проектная документация, в частности разделы N 582-18-АР (Архитектурные и объёмно-планировочные решения), N 582-18-ИОС2 (Водоснабжение. Блок Б, подвальный этаж), N 582-18-ИОСЗ (Система водоотведения. Блок Б, подвальный этаж) и др. В качестве исходных данных были приняты проекты: N 582-11, разработанный ООО "Архитектура и дизайн" в 2011 - 2013 годах, и N 794-18 (корректировка проекта N 582-11), разработанный ООО "Архитектура и дизайн" в 2018 году, а также положительные заключения государственной экспертизы N 29-1-4-0136-13 от 01.07.2013 года и N 29-2-1-2-0011-18 от 22.06.2018 года. Часть разделов исходной проектной документации была скорректирована, о чём указано в имеющейся в составе проектной документации N 582-18-ПЗ.З справки с описанием изменений, внесённых в проектную документацию "Офисный комплекс со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, "адрес" (том 2 л.д.135-161).

Таким образом, в проектную документацию, в отношении которой было выдано положительное заключение государственной экспертизы N 29-1-4-0136-13 от 1 июля 2013 года, после 2013 года и до даты оценки (1 января 2021 года) вносились неоднократные и существенные изменения, в том числе изменённая проектная документация прошла несколько дополнительных экспертиз, что также подтверждается, имеющимся в материалах дела заключением повторной негосударственной экспертизы N 29-2-1-2-0012-18 от 25 июля 2018 года.

Следовательно, принимая решение об изменении класса качества вышеуказанного здания на основании исследования одного только положительного заключения государственной экспертизы N29-1-4-0136-13 от 1 июля 2013 года, административный ответчик руководствовался неактуальными сведениями о принятых при строительстве вышеуказанного здания проектных решениях, так как на дату проведения государственной кадастровой оценки (1 января 2021 года) здание с кадастровым номером N было построено и введено в эксплуатацию фактически после реконструкции на основании иной проектной документации, которая в значительной степени отличалась от первоначальной проектной документации, разработанной в 2013 году.

Частью 13 пункта 2 статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ предусмотрено, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории) (пункт 1), использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости (пункт 2).

Учреждение при рассмотрении заявления заинтересованного лица Копылова А.С. об исправлении допущенной кадастровой ошибки, не было ограничено в источниках получения информации об объекте оценки, в связи с чем интересующие сведения могли быть получены Учреждением непосредственно у органов и организаций, в распоряжении которых имеется техническая документация, информация о характеристиках спорного объекта недвижимости, в том числе и у застройщика.

Судебная коллегия считает, что указанные документы могли быть истребованы административным ответчиком при рассмотрении заявления заинтересованного лица Копылова А.С. об исправлении кадастровой ошибки.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", предусмотрено, что в полномочия бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, в числе прочего входили сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате её проведения (п. 5 ч. 1 ст. 7), в обязанности бюджетного учреждения входило исследование документации, необходимой для определения кадастровой стоимости (п. 2 ст. 8), Бюджетное учреждение вправе запросить недостающую информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости, у органов и организаций, в распоряжении которых имеется такая информация (ч. 5 ст. 14).

В силу разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административный истец вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе, путём предъявления требований об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Следует также отметить, что установленный законодательством порядок пересмотра результатов определения кадастровой стоимости не предполагает возможность произвольного изменения сведений о кадастровой стоимости, возлагая подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 Закона N 237-ФЗ на бюджетное учреждение обязанность исследования документации, необходимой для определения кадастровой стоимости, чего также осуществлено не было.

При таких обстоятельствах выводы суда об отказе в удовлетворении требований административного истца в части признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" от 16 декабря 2022 года N31/2022 в части пересчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в связи с изменением класса качества здания являются ошибочными, в связи с чем состоявшееся по делу решение в указанной части подлежит отмене, как принятое с неправильным применением норм материального права (пункт 4 часть 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), с вынесением в указанной части нового решения.

Разрешая требования административного истца, судебная коллегия полагает правильным признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" от 16 декабря 2022 года N31/2022 в части пересчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в связи с изменением класса качества здания по состоянию на 1 января 2021 года.

Согласно части 3.2 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае признания незаконным решения бюджетного учреждения по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в резолютивной части решения суда также указывается на обязанность бюджетного учреждения обеспечить исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном федеральным законом.

Частью 24 статьи 21 Федерального закона о государственной кадастровой оценке определено, что в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном настоящей статьёй.

Учитывая, что Учреждением решения об отказе в исправлении ошибок в отношении спорного здания не принималось, а исправленная Учреждением кадастровая ошибка в части изменения класса качества здания при рассмотрении настоящего спора не подтвердилась, то решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о возложении обязанности на государственное бюджетное учреждение Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" устранить допущенные нарушения, а именно обязать Учреждение исправить кадастровую ошибку, приняв в качестве исходных данных класс качества здания "Еconom".

Признание незаконным решения государственного бюджетного учреждения Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" от 16 декабря 2022 года N31/2022 в части пересчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в связи с изменением класса качества здания по состоянию на 1 января 2021 года является основанием для исключения из ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости.

Так как административный истец не обращался в Учреждение с заявлением об исправлении кадастровой ошибки, заинтересованное лицо Копылов А.С. с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" от 16 декабря 2022 года N31/2022 не обращался, отсутствуют основании для возложения на Учреждение рассмотреть повторно заявление Копылова А.С.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Архангельского областного суда от 21 апреля 2023 года в части отказа в признании решения государственного бюджетного учреждения Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" от 16 декабря 2022 года N31/2022 в части пересчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в связи с изменением класса качества здания отменить и принять по делу в этой части новое решение.

Признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Архангельской области "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" от 16 декабря 2022 года N31/2022 в части пересчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в связи с изменением класса качества здания по состоянию на 1 января 2021 года.

В остальной части решение Архангельского областного суда от 21 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юниор-Финанс" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи