Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 20 июля 2023 г. по делу N 8Г-5389/2023[88-6065/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Украинской Т.И.

судей Аноприенко К.В, Прасоловой В.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Лиховода Алексея Андреевича на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 26 октября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 февраля 2023 года по делу по иску Лиховода Алексея Андреевича, Лиховод Ольги Александровны к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Час" о признании недействительными условий договора, изменении условий договора, взыскании суммы, Заслушав доклад судьи Прасоловой В.Б,

УСТАНОВИЛА:

Лиховод А.А, Лиховод О.А. обратились в суд к ООО "Специализированный застройщик "Час" с названным иском, в обоснование указав, что сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома по "адрес" в "адрес", проектной площадью помещений в размере 9, 66 м. кв, 12, 81 м. кв, 13, 64 м. кв, 4, 03 м. кв, 8, 64 м.кв, что в сумме составляло 48, 78 м.кв. В состав квартиры включена лоджия, площадь которой определена в размере 5, 48 м. кв, стоимость квартиры составила 4 774 880 руб. В соответствии с письмом застройщика от ДД.ММ.ГГГГ N дольщику выплачена разница за 0, 35 м.кв. от изменения в общей площади квартиры и лоджии в размере 30 800 руб, исходя из чего стоимость квадратного метра на дату заключения договора составляла 88 000 руб. После получения проектной документации и плана типового этажа истцами установлено, что цена объекта должна составлять 4 292 640 руб, переплата составила 482 240 руб. Просили признать условия пункта 3.2, пункта 1.1.2 договора на участие в долевом строительстве жилого дома о стоимости квартиры недействительными; признать стоимость квартиры равной 4 292 640 руб.; изменить пункт 4.1.1 договора, определив в абзаце втором оставшуюся часть в размере 3 576 408 руб.; изменить абзац второй пункта 4.1.2 договора, определив сумму перечисления денежных средств равной 4 292 640 руб.; изменить депонированную сумму в п. 4.1.4 договора, определив ее равной 4292 640 руб, взыскать разницу в стоимости в размере 482 240 руб.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 26 октября 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 февраля 2023 года в удовлетворении требований отказано.

Не соглашаясь с постановленными по делу судебными актами, представитель Лиховода А.А. в кассационной жалобе указывает на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Стороны в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, извещены надлежаще. Информация о судебном заседании своевременно размещена на сайте Девятого кассационного суда общей юрисдикции. В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Определением судьи Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 21 июня 2023 года представителю ООО "Час" в удовлетворении ходатайства о проведении судебного заседания посредством видеоконференц-связи отказано ввиду отсутствия организационной возможности.

В письменном отзыве представитель ООО "Час" возражал по доводам кассационной жалобы, полагая судебные акты законными и обоснованными.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив в порядке и пределах статей 379.5, 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права в пределах доводов поданной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 168, 424, 432, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", исходил из того, что условия договора о цене объекта сторонами были согласованы, стоимость не была рассчитана исходя из стоимости одного квадратного метра, что соответствует нормам ст.ст. 4, 5 Федерального закона N 214-ФЗ, приложением к договору долевого участия являлся план объекта с указанием площади комнат, при этом стороны предусмотрели условие об уточнении проектной площади квартиры после выдачи БТИ технического паспорта, а также в п.3.5 предусмотрели, что если по данным технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства составит менее 95% от оговоренной площади, застройщик оплачивает разницу в площади по установленной цене одного квадратного метра на дату заключения настоящего договора. Учел, что по результатам обмера БТИ площадь квартиры составила 48, 45 м. кв, разница составила 0, 33 м.кв, возврат денежных средств был произведен ответчиком по заявлению истцов.

Проверяя решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия апелляционной инстанции согласилась с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия кассационного суда не находит оснований не согласиться с выводами судебных инстанций, поскольку они подробно мотивированы, основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым дана оценка на предмет их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи, и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При разрешении спора судами правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных постановлений, не допущено.

Доводы кассационной жалобы, по существу сводятся к несогласию заявителя с выводами судебных инстанций об условиях договора относительно цены объекта долевого строительства и его площади, признаются основанными на ошибочном толковании норм материального права.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу положений пункта 3 части 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ДД.ММ.ГГГГ между Лиховод А.А, Лиховод О.А. (дольщики) и ООО "Специализированный застройщик ЧАС" (застройщик) заключен договор на участие в долевом строительстве жилого "адрес", предметом которого является участие дольщика в финансировании строительства многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес", принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного дома - квартиры, предварительный номер "адрес".

Согласно п. 1.1.2, 3.2 договора общая проектная площадь квартиры составляет 48, 78 м. кв, площадь балкона - 5, 48 м. кв, жилая проектная площадь - 24, 96 м. кв, инвестиционная стоимость квартиры - 4 774 880 руб. Проектная площадь и условный номер квартиры подлежат уточнению после выдачи БТИ технического паспорта на дом.

Согласно п. 4.1.1 договора - денежная сумма в размере 716 232 руб. оплачивается за счет собственных средств, через внесение суммы на ООО "ЦНС" и подлежит перечислению в безналичном порядке на эскроу счет после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в срок не более 3 рабочих дней по поручению Дольщика. Оставшаяся часть в размере 4 058 648 руб. оплачивается в 5-дневный срок с момента государственной регистрации настоящего договора, за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателям ПАО "Сбербанк России" в соответствии с кредитным договором N от ДД.ММ.ГГГГ (абзац второй п. 4.1.1).

В соответствии с п. 4.1.2 договора - с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН Объект считается находящемся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости" N 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ. Залогодержателем является ПАО Сбербанк, как Банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимости. Перечисление денежных средств в размере 4 774 880 руб. осуществляется ООО "ЦНС", ИНН N по поручению "Дольщика" после государственной регистрации договора долевого участия, в безналичном порядке на эскроу счет.

Согласно п. 4.1.4 договора - экскроу-агент: ПАО "Сбербанк России"; депонент: Лиховод А.А.; бенефициар: ООО "Специализированный застройщик Час"; депонируемая сумма 4 774 880 руб.; срок условного депонирования денежных средств: до ДД.ММ.ГГГГ, но не более 6 месяцев после срока ввода в эксплуатацию Жилого дома (согласно Проектной декларации - ДД.ММ.ГГГГ

По сведениям ЕГРН собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: c. Тополево, "адрес", на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N, акта передачи жилого помещения/квартиры, выданного ДД.ММ.ГГГГ являются ФИО2, ФИО1

В соответствии с планом спорной квартиры ее общая площадь, рассчитанная с понижающим коэффициентом на лоджию, составляет 48, 78 (9, 12+12, 87+12, 09+3, 80+8, 16+2, 74 (5, 48*0, 5).

При принятии обжалуемых постановлений судами установлено, что после замеров, произведенных БТИ, общая площадь квартиры составила 48, 45 кв.м. (12, 09+12, 0+3, 8+8, 0+9, 0), разница между площадью, определенной договором участия в долевом строительстве и площадью, после замеров, произведенных БТИ, составила 0, 33 м. кв, ответчиком по заявлению истцов выплачена денежная компенсация в общем размере 32302, 38 руб.

Утверждения заявителя кассационной жалобы об ошибочном подсчете площадей спорной квартиры и необходимости установления цены договора исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 88 000 руб. о незаконности судебных актов не свидетельствуют.

Согласно плану квартиры из плана жилого дома по проектной документации 04/20-1-АР и плана типового этажа, являющегося приложением к договору ДДУ, размещенных на общедоступном сайте www.наш.дом.рф, указанном в ДДУ, - общая проектная площадь объекта долевого строительства составляет 48, 78 кв.м. (46, 04+2, 74). При этом, на данном плане отражены следующие помещения: жилая комната площадью 12, 87 кв.м, жилая комната - 12, 09 кв.м, кухня - 9, 12 кв.м, санузел - 3, 80 кв.м, коридор - 8, 16 кв.м, лоджия 5, 48 кв.м, которая в плане включена в общую проектную площадь квартиры, итого площадь всех помещений квартиры на плане - 46, 04 кв.м. (12, 87+12, 09+9, 12+3, 80+8, 16=46, 04 кв.м.) и лоджия 5, 48 м.кв, что в сумме образует общую площадь 51, 52 м. кв. (46, 04+5, 48), а с применением понижающего коэффициента для лоджии 0, 5 общая приведенная проектная площадь квартиры составляет 48, 78 м. кв. (46, 04+2, 74).

Согласно поэтажному плану 4 этажа дома по "адрес" в "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, размеры помещений в "адрес" после замеров БТИ составили: жилая комната N - 12, 90 кв.м, жилая комната N - 12, 0 кв.м, санузел N, 8 кв.м, коридор N - 8, 0 кв.м, кухня N - 9, 0 кв.м, лоджия 5, 5 кв.м, которая в плане включена в общую площадь квартиры, итого 51, 2 м. кв, площадь всех помещений квартиры на плане (12, 9+12, 0+9, 0+3, 80+8, 0=45, 7 кв.м.) и лоджия 5, 5 кв.м, что в сумме образует общую площадь 51, 2 кв.м. (45, 7+5, 5), а с применением понижающего коэффициента для лоджии 0, 5 общая площадь построенной квартиры составляет 48, 45 кв.м. (45, 7+2, 75).

Разница между проектной общей площадью квартиры 48, 78 кв.м, подтвержденной представленными в материалы дела сторонами доказательствами и установленной судебными инстанциями, и фактической площадью построенной квартиры, определенной после замеров, произведенных БТИ, составила 0, 33 кв.м, стоимость данной разницы площадей была выплачена ответчиком по заявлению истцов, исходя из стоимости одного квадратного метра-88000 руб.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Судами установлено, что сторонами при заключении договора цена объекта и его площадь были согласована, приложением к договору долевого участия являлся план объекта с указанием площади комнат и лоджии.

Правильно истолковав приведенные выше условия договора и нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно пришли к выводу, что разница между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не свидетельствует об ухудшении его качества и не влечет обязанность застройщика пересмотреть стоимость объекта о чем фактически заявлены требования иска.

Принимая во внимание отсутствие в кассационной жалобе указаний на обстоятельства, которые бы могли в силу ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации явиться основанием к отмене принятых по делу судебных актов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила

решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 26 октября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 февраля 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Лиховода Алексея Андреевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи