Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 03 августа 2023 г. по делу N 8Г-6674/2023[88-7122/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Власенко И.Г, судей Калиниченко Т.В, Бузьской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО "Сахалинское ипотечное агентство" к Ренжигло Сергею Евгеньевичу, Ренжигло Наталье Сергеевне, ФИО11 о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением, взыскании упущенной выгоды, пени

по кассационной жалобе АО "Сахалинское ипотечное агентство" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 04 апреля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Власенко И.Г, выслушав представителя АО "Сахалинское ипотечное агентство" Гайнутдинову В.А, судебная коллегия

установила:

АО "Сахалинское ипотечное агентство" обратилось в суд с исковым заявлением к Ренжигло С.Е, Ренжигло Н.С, ФИО10 о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением, взыскании упущенной выгоды, пени.

В обоснование требований истец указал, что является собственником квартиры N "адрес". На основании договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является нанимателем данного жилого помещения, проживает в квартире вместе с Ренжигло Н.С. и Ренжигло Д.С. ДД.ММ.ГГГГ от Сахалинского управления Ростехнадзора поступили сведения о том, что Ренжигло С Е. уволен с государственной гражданской службы, в связи с чем ответчики утратили право проживать в квартире, однако до настоящего времени жилое помещение не освободили, чинят препятствия в его использовании.

Просил, с учётом уточнений, выселить и признать Ренжигло С.Е, Ренжигло Н.С, Ренжигло Д.С. утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: "адрес", взыскать солидарно упущенную выгоду в виде неполученных доходов в размере 121 258 руб. 07 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического освобождения жилого помещения из расчёта 21 000 руб. в месяц, пени за просрочку внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 518 руб. и с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического освобождения жилого помещения из расчёта 0, 1% в месяц, расходы по оплате госпошлины.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ Ренжигло С.Е, Ренжигло Н.С, несовершеннолетняя ФИО9 признаны утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: "адрес"Б, "адрес", и выселены из данного жилого помещения.

С ФИО1, ФИО2 в пользу АО "Сахалинское ипотечное агентство" в солидарном порядке взысканы убытки в сумме 121 258 руб. 07 коп, пени в сумме 9 518 руб, судебные расходы в сумме 6 000 руб, убытки с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического освобождения жилого помещения, исходя из суммы 21 000 руб. в месяц, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства по оплате убытков в сумме 121 258 руб. 07 коп, исходя из расчёта 0, 1% за каждый календарный день просрочки.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 04 апреля 2023 года решение суда отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе АО "Сахалинское ипотечное агентство" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, неверную оценку обстоятельств дела.

Представитель АО "Сахалинское ипотечное агентство" в суде поддержала кассационную жалобу, пояснила, что на территории Сахалинской области в целях реализации государственной программы по привлечению специалистов работает программа предоставления таким специалистам жилья на условиях найма с 50% арендой платой. Такое предоставление обеспечивает АО "Сахалинское ипотечное агентство" на основании ходатайства работодателей. После увольнения такие сотрудники обязаны освободить занимаемое помещение. АО "Сахалинское ипотечное агентство" является не только владельцем спорного жилого помещения, но и участником указанной программы, в связи с чем положения ст. 684 ГК РФ в настоящем споре применены неправильно.

Соответчики в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, на основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания по настоящему делу установлены.

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 данного кодекса, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии с Уставом АО "Сахалинское ипотечное агентство", единственным акционером которого является Сахалинская область, в предмет деятельности общества, в т.ч. входит участие в обеспечении доступности приобретения жилья для населения, решении жилищной программы Сахалинской области.

Из материалов дела и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО "Сахалинское ипотечное агентство" и Ренжигло С.Е. заключен договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес" сроком на 11 мес. В качестве членов семьи нанимателя вселены Ренжигло Н.С. и ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключены аналогичные договоры, срок действия каждого был определён на 11 месяцев.

Пунктами 3.1 и 3.2 договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ определено, что срок найма квартиры по договору составляет 11 месяцев и действует в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора плата за жилое помещение устанавливается в размере 18 000 руб.

Согласно п. 4.6 наймодатель имеет право изменить стоимость найма жилья в одностороннем порядке при условии письменного уведомления нанимателя не менее чем за 30 календарных дней при изменении стоимостных показателей аренды (найма) жилья в соответствующем районе или изменением индекса потребительских цен в Сахалинской области.

По условиям всех заключенных с Ренжигло С.Е. договоров коммерческого найма одним из оснований прекращения договора является факт изменения нанимателем место работы (пункт 5.4 договора).

Согласно представленной Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору информации, приказа от ДД.ММ.ГГГГ Ренжигло С.Е. уволен ДД.ММ.ГГГГ из Сахалинского Управления Ростехнадзора, в связи с чем в его адрес направлено уведомление о том, что новый договор коммерческого найма с ним заключаться не будет, предложено освободить квартиру и передать ее по Акту приема-передачи.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из окончания срока договора коммерческого найма и увольнения Ренжигло С.Е, что подтверждается письмом с места работы ответчика, в связи с чем пришел к выводу об утрате нанимателем и членами его семьи права пользования жилым помещением.

Суд апелляционной инстанции признал указанный вывод неправомерным, полагая, что продолжительное и непрерывное владение ответчиками спорным жилым помещением - более 3 лет, хоть по различным и краткосрочным договорам найма жилого помещения, но на одних и тех же условиях, свидетельствует о фактически сложившихся между сторонами правоотношениях по коммерческому найму жилого помещения на длительный срок, в связи с чем для его прекращения необходимо выполнить требования ст. 684 ГК РФ, в то время как предусмотренная указанной нормой процедура прекращения договора коммерческого найма жилого помещения (предупреждение об отказе от продления договора за 3 месяца до истечения срока договора найма, решение не сдавать квартиру в течение не менее года) не соблюдена.

Применяя к заключенному договору положения о коммерческом найме судом второй инстанции не принято во внимание, что правовое положение жилых помещений и особенности пользования им регулируются нормами и гражданского, и жилищного права, в связи с чем юридически значимым являлась оценка оснований возникновения и прекращения права на жилое помещение.

В соответствии с ч. 1 ст. 19 ЖК РФ под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Согласно части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования, представляющий собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Согласно Указу Президента от 07 мая 2012 года "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" регионам предложено до января 2013 года обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Во исполнение указанных предписаний распоряжением Правительства РФ от 29 августа 2012 года N 1556-р утвержден Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Задачей является улучшение жилищных условий граждан за счет формирования доступного рынка арендного жилья: коммерческого - для семей с доходами не ниже средних; некоммерческого - для отдельных категорий семей с доходами ниже средних; социального (государственного и муниципального) - для отдельных категорий семей с низкими доходами.

Во исполнение реализации задачи по развитию рынка арендного жилья (коммерческого и некоммерческого использования) постановлением Сахалинской области от 06.08.2013 N 428 утверждена государственная программа Сахалинской области "Обеспечение населения Сахалинской области качественным жильем". По условиям указанной программы полномочия по ее реализации в части предоставления арендного жилья в пределах лимита распределения арендного жилья со средней платой в размере 50% от среднерыночной цены, сложившейся в муниципальном образовании, предоставлены АО "Сахалинское ипотечное агентство", что подтверждает доводы агентства об участии в реализации региональной программы обеспечения бюджетным арендным жильем.

Это же следует из Регламента распределения жилья, предусмотренного для сдачи в коммерческий найм, утвержденного приказом АО "Сахалинское ипотечное агентство" от ДД.ММ.ГГГГ N.

Настоящим Регламентом утверждена форма Соглашения "О взаимодействии и развитии партнерских отношений в области обеспечения комфортных условий работникам муниципальных государственных учреждений, государственных предприятия" между органами местного самоуправления (Правительством Сахалинской области) и АО "Сахалинским ипотечным агентством, изложены правила предоставления квартир, предусмотренных для сдачи в коммерческий найм на основании лимита распределения "арендных" жилых помещений, ходатайств уполномоченных органов и Списков граждан, в т.ч. из числа приглашенных специалистов бюджетной сферы, государственных и муниципальных служащих, не имеющих жилых помещений, сформированных и утвержденных уполномоченными органами местного самоуправления или Правительства Сахалинской области. При этом одним из обязательных условий для органов местного самоуправления предусмотрена обязанность в случае увольнения работников бюджетной сферы и иных организаций, высвобождающих жилье в течение 5 дней принять меры для заселения следующих претендентов.

Из изложенного следует, что АО "Сахалинское ипотечное агентство", являясь собственником жилых помещений отнесенных к фонду коммерческого найма одновременно является участником региональной программы обеспечения работников бюджетной сферы доступным жильем, где предоставление жилья является не произвольным по усмотрению собственника, а на условиях заключенного Соглашения, в связи с чем юридически значимым в настоящем споре являлись условия предоставления ответчику жилого помещения, определенные в т.ч. в договоре коммерческого найма, где право пользования обусловлено работой в бюджетном учреждении по ходатайству которого ему было предоставлено жилое помещение.

Указанные обстоятельства оставлены судом апелляционной инстанции без внимания.

Отклоняя требования в части взыскания с ответчиков упущенной выгоды и пени за несвоевременное внесение арендной платы суд второй инстанции исходил из отсутствия оснований для выселения ответчиков и соответственно оснований для взыскании упущенной выгоды, в то время как взыскание 121 258 руб. 07 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ по существу является платой за пользование жилым помещением по истечении договора, в связи с чем указанные требования не состоят в зависимости от выселения или признания права на жилое помещение.

Указанные требования обусловлены положениями ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из материалов дела следует, что размер арендной платы определяется в процентом соотношении к средней рыночной арендной плате по месту нахождения жилья. Согласно приказу АО "Сахалинское ипотечное агентство" от ДД.ММ.ГГГГ N с ДД.ММ.ГГГГ стоимость арендной платы 2-комнатной квартиры по адресу "адрес" составляет 21 000 руб. Указанная плата утверждена на основании отчета ООО Оценочная компания " "данные изъяты"" N, согласно которому рыночная величина месячной арендной платы двухкомнатной квартирой по адрес "адрес" площадью 61, 6 кв.м. составляет 40 300 руб.

Выводы суда о том, что невнесение нанимателем платы за жилое помещение не заявлено в основаниях иска противоречит его содержанию, обстоятельствам дела и свидетельствует о том, что суд второй инстанции дал неправильную оценку основаниям и предмету иска, в силу которых под упущенной выгодой истец понимал неполученные доходы которые, исходя из утвержденной ставки найма в размере 21 000 руб. он мог бы получить, в то время как на дату прекращения договорных обязательств ставка по найму составляла 18 000 руб, в связи с чем суждение суда о том, что указанное требование имеет отношение к ненадлежащему исполнению обязательств по договору не является значимым.

По изложенному, апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, где следует устранить допущенные нарушения, дать оценку юридически значимым обстоятельствам, разрешить дело в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 04 апреля 2023 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи