Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 августа 2023 г. по делу N 33-33267/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В., судей Морозовой Д.Х., Куприенко С.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фомичевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Морозовой Д.Х. гражданское дело по апелляционной жалобе генерального директора ... фио и дополнениям к апелляционной жалобе временного управляющего ... фио на решение Бутырского районного суда г. Москвы от 28 марта 2023 года в редакции определения того же суда от 19 мая 2023 года об исправлении описки, которым постановлено:

Исковые требования Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан "Экология права" в интересах Янкиной Веры Васильевны о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - удовлетворить

Признать за Янкиной Верой Васильевной, паспортные данные.., право собственности на 417/113680 доли в праве общей долевой собственности в жилом комплексе "Клубный дом на Пришвина", гостиничный комплекс с апартаментами квартирного типа в виде нежилого помещения N 411, на 4 этаже, общей проектной площадью 47, 7 кв.м, расположенного по адресу адрес.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности на указанный объект незавершенного строительства в Управлении Росреестра по Москве по вступлении решения суда в законную силу,

УСТАНОВИЛА:

МОО "Экология права" в интересах Янкиной В.В. обратилась в суд с иском к... о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде 474/113680 доли в праве общей долевой собственности в комплексе "Клубный дом на Пришвина" гостиничный комплекс с апартаментами квартирного типа в виде нежилого помещения N 411, на 4 этаже, общей проектной площадью 47, 4 кв.м, расположенного по адресу: адрес.

Требования мотивированы тем, что 16.06.2015 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве ПР-411. Объектом по договору выступали апартаменты квартирного типа проектной площадью 47, 4 кв.м, условный номер 411, расположенного на 4 этаже здания в осях Б-В/8-10. По условиям договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание, ориентировочной общей площадью 11 368, 0 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0002013:97, расположенным по адресу: адрес, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства истцу. Последняя выполнила свои обязательства по оплате цены договора, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, строительство велось ответчиком на земельном участке в соответствии с разработанной проектной документацией и выданным разрешением на строительство. Строительство здания завершено на 90%, в эксплуатацию не введено, нежилое помещение истцу не передано, однако создано и имеет технические характеристики, ответчик свои обязательства по договору не исполняет.

В судебном заседании представитель истца по доверенности фио просил заявленные требования удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, сообщил, что срок передачи объекта долевого строительства существенно нарушен, строительство ответчик не ведет.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явился, против иска возражал, указал, что сам по себе договор участия в долевом строительстве не порождает прав на помещение, поскольку такой договор не исполнен (имущество не передано, право собственности дольщика на помещение не зарегистрировано). Доказательств того, что предмет иска - апартаменты квартирного типа в здании по адресу: адрес, в настоящее время существуют конструктивно как обособленный объект, в том виде, в котором это предусмотрено договором, не представлено. Ответчик указал, что строительство здания не ведется более года, действующие договоры подряда не заключены, по причине отсутствия финансирования.

Иные лица, извещенные о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит генеральный директор... фио и временный управляющий... Гапонов М.В. по доводам апелляционной жалобы и дополнениям к ней, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца Янкиной В.В, представителя третьего лица Управления Росреестра по г. Москве, извещенных о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом, выслушав представителя истца МОО "Экология права" по доверенности Поликыржа А.В, временного управляющего... фио, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 16.06.2015 между... и Янкиной В.В. заключен договор участия в долевом строительстве N ПР-411, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание - гостиничный комплекс с апартаментами квартирного типа, ориентировочной общей площадью 11368 кв.м на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0002013:97, расположенным по адресу: адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию задания передать объект долевого строительства (апартаменты квартирного типа проектной площадью 47, 4 кв.м) участнику долевого строительства, который обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию здания.

Пунктом 2.4 договора установлен ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - не позднее 30.06.2016.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Москве, обязательства по оплате цены договора истцом исполнены в сумме сумма, что ответчиком признано.

Застройщик имеет действующее разрешение на строительство на срок до 31.12.2023, проектная декларация размещена на сайте застройщика, но строительство не ведет более года, финансирование отсутствует.

В соответствии с экспертным заключением ООО" Группа "Юридическая и строительно-техническая экспертиза" N 1965-23, степень готовности объекта (строительного комплекса с апартаментами квартирного типа, расположенного по строительному адресу: адрес, на земельном участке с кадастровым номером 77:02:002013:97) составляет 84, 69%. При обследовании здания гостиничного комплекса с апартаментами квартирного типа, расположенного по указанному адресу, находящегося на стадии незавершенного строительства были проведены идентификация и сплошной осмотр всех 21 апартаментов с фото фиксацией, в том числе 411 и установлено, что они имеют полные ограждающие и несущие конструкции, включая оконные, витражные и балконные светопрозрачные конструкции со стеклопакетами. В исследуемых апартаментах выполнены в основном объеме монтажные работы по устройству канализации и водоснабжения, приточной и вытяжной вентиляции и сплинкерной систем пожаротушения (работы частично не завершены). Апартаменты 411 по объемно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям соответствуют описанию и планам из договоров участия в долевом строительстве и поэтажным планам с официального сайта застройщика, имеются в физическом наличии и являются частями данного строительного объекта гостиничного комплекса с апартаментами квартирного типа, расположенного по указанному адресу, находящемся в стадии незавершенного строительства.

Судом установлено, что истец надлежащим образом исполнил свои обязанности по оплате цены договора долевого участия в строительстве, а застройщик в предусмотренный договором срок нежилое помещение (апартаменты) участнику долевого строительства не передал.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 9, 11, 12, 130, 218, 219, 309, 310 ГК РФ и положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком, вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку судом первой инстанции неверно применены нормы материального права, в связи с чем решение суда подлежит отмене в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям постановленное решение не отвечает.

Из материалов дела следует, что строительство объекта долевого участия в настоящее время не завершено, имеется действующее разрешение на строительство.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона N" 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Нормативное регулирование деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает, что застройщик, выступая правообладателем земельного участка, создает объект недвижимого имущества от своего имени, чтобы иметь возможность распорядиться указанным объектом путем передачи его в собственность другому лицу (участнику долевого строительства) за плату. На основании договора долевого участия между правообладателем земельного участка (застройщиком) и участником долевого строительства возникают обязательственные отношения: участник долевого строительства является покупателем помещения в многоквартирном доме, создаваемом застройщиком. Этот дом находится в залоге у участника долевого строительства, который не может одновременно выступать собственником заложенного имущества. Договор долевого участия не предусматривает возникновения права собственности на строящийся объект у участника долевого строительства, не обладающего правом на соответствующий земельный участок, на котором возводится здание, строение и сооружение.

Таким образом, надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 ГК РФ с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019).

В рассматриваемом случае строительство гостиничного комплекса не завершено, в натуре апартаменты, как оборотоспособные объекты, не существуют, в связи с чем применение указанного способа защиты права невозможно.

Кроме того, из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда г. Москвы от 21.04.2023 заявление ПАТ "МТС-БАНК" о признании... несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении... введена процедура наблюдения.

В соответствии с пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) для целей параграфа 7 главы IX закона используются следующие понятия: требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

В ходе рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика ведется два реестра - реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований кредиторов должника.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2022 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров о признании права собственности на нежилые помещения, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", с момента признания должника банкротом и открытия конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

На основании п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика иному застройщику, который будет являться приобретателем. Законодательством о несостоятельности (банкротстве) предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (ст. 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (пп.4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве) " Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019.

Приведенные выше законодательные нормы судом первой инстанции не применены, в связи с чем решение суда первой инстанции не может быть признано законным, обоснованным и подлежит отмене.

Поскольку требования истца основаны на договоре, предусматривающем передачу нежилого помещения площадью более 7 кв.м, с учетом подлежащих применению к спорным отношениям норм права, судебная коллегия приходит к выводу, что в удовлетворении иска Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан "Экология права" в интересах Янкиной Веры Васильевны о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Бутырского районного суда г. Москвы от 28 марта 2023 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

В удовлетворении иска Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан "Экология права" в интересах Янкиной Веры Васильевны о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - отказать.

Председательствующий:

Судьи: