Решение Московского городского суда от 04 сентября 2023 г. по делу N 3а-2076/2023

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Лоскутовой А.Е., при помощнике фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Киновелл" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, -

УСТАНОВИЛ:

ООО "Киновелл" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:15:0020321:340.

В административном исковом заявлении ООО "Киновелл" просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:15:0020321:340 в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "МСВ Консалт" по состоянию на 01 января 2021 года, а именно в размере сумма.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что ООО "Киновелл" является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:15:0020321:340, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере сумма

Поскольку административный истец является собственником нежилого здания, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца ООО "Киновелл" в суд явился, представил письменные возражения относительно выводов, содержащихся в заключении судебного эксперта.

Представитель Департамента городского имущества адрес представил возражения, в которых просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители других сторон в суд не явились, извещались о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что ООО "Киновелл" является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:15:0020321:340, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости, Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:15:0020321:340 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере сумма, что следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец ООО "Киновелл" в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона адрес от 05 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного здания уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "Киновелл", как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 15 июля 2022 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Киновелл", в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "МСВ Консалт", в котором по состоянию на 01 января 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:15:0020321:340 определена в размере сумма

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Российский Федеральный Центр судебной экспертизы при Министерстве РФ.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:15:0020321:340 по состоянию на 01 января 2021 года составляет сумма

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "МСВ Консалт", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости нежилого здания. При этом суд находит, что эксперты, проводившие судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировали свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого здания, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного истца экспертами фио, фио представлены письменные пояснения, в которых экспертами даны ответы на дополнительно поставленные перед ними вопросы.

Эксперты пояснили, что объекты были расположены на территории одного бизнес-парка и визуально идентичны. На основании данных официального источника, годы постройки максимально сопоставимы -2014-2015гг. Источники, представленные рецензентом, не являются достаточным обоснованием для определения класса объектов.

Эксперты дополнительно указали, что в материалах дела имеется технический документ на объект исследования- экспликация. Данный документ является официальным источником, отражающим функциональную структуру объекта исследования. Объект исследования представляет собой современный бизнес центр класса "В+", с соответствующими архитектурно проектировочными решениями. Данный факт подтверждает, что объект исследования имеет функциональную структуру, соответствующую техническим документам, представленным в материалы дела. Экспертами использована информация об арендопригодной площади объекта исследования на основании официальных технических документов и составляет 9 063, 4 кв.м...

Эксперты указали, что в заключении экспертов таблица 15 (стр.65, 68) допущена опечатка, однако расчет корректировки произведен верно. Расстояние до адрес Сколково составляет 28 минут пешком 2, 32 км... Корректировка для объекта аналога N1 составляет 2, 42%, корректировка для объекта аналога N2 составляет 12, 34%, корректировка для объекта аналога N3 составляет 8, 49%. Расчет корректировки на удаленность от метро в заключении экспертов произведен верно.

Эксперты дополнительно указали, что при расчете удельного веса объекта аналога рассчитывается сумма корректировок по объектам аналогам в процентах (https://www.topocenka.com/ocenka-blog24.html). Корректировка - это поправка на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами. Т.е. фактически корректировка отображает величину отличия между ценами объектов с различающимися показателями и характеристиками. Скидка на уторговывание не является величиной, показывающей различие между объектами аналогами и объектом исследования, корректировка на снижение цены в процессе торга (уторгование) отражает процент снижения объявленной цены (цены предложения) в процессе переговоров между продавцом и покупателем и определяется на основании рыночных условий. Следовательно, данная корректировка не оказывает достаточного влияния на итоговую стоимость. По возражению N9 наблюдаются признаки обоснованности вопроса представителя истца. Однако, в подтверждение выводов о рыночной стоимости объекта исследования, полученных в заключении экспертов, а также в подтверждение соответствия полученной стоимости рыночным данным, эксперты приводят альтернативный расчет объекта исследования методом сравнения продаж (в рамках сравнительного подхода) с учетом корректировки на уторговывание. Рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 01 января 2021 года, в рамках альтернативного расчета методом сравнения продаж (с учетом корректировки на уторговывание), составляет округленно: сумма.

Исходя из проведенного анализа результатов, можно сделать вывод о том, что стоимость данного объекта в рамках сравнительного подхода, практически не различается. Разница между ними составляет менее 0, 306%, что является допустимой погрешностью.

В экспертной практике существует концепция "допустимой погрешности", которая означает, что незначительные отклонения результатов могут быть приняты в расчет, если они не превышают определенный порог. Этот порог может быть установлен на основании исторических данных, анализа рынка и опыта экспертов. В случае оценки стоимости объектов недвижимости, таких как высококлассные офисы (класса А, В), допустимая погрешность обычно составляет от 3% до 5%. Таким образом, если разница между стоимостью, рассчитанной различными методами, не превышает 5%, то это можно считать допустимой погрешностью.

Итоговая стоимость объекта исследования, определённая в рамках альтернативного расчета методом сравнения продаж (сравнительный подход), соответствует величине рыночной стоимости исследуемого объекта, в рамках сравнительного подхода, полученного в рамках заключения экспертов, в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует о достоверности величины рыночной стоимости. Эксперты подтверждают достоверность выводов о рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 11 168, 1 кв. м, с кадастровым номером 77:15:0020321:340, расположенного по адресу: адрес инновационного центра, адрес, указанных в заключении экспертов N8741/19-4-22 от 30.06.2023 по делу N3а-4163/2022, в размере: сумма

Экспертами даны ответы и на иные поставленные перед ними вопросы, письменные пояснения экспертов на поставленные перед ними вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения экспертов являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Указанные пояснения экспертов являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

адрес ст. 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие стороны с определенной экспертом рыночной стоимостью объекта недвижимости не является основанием для назначения по делу дополнительной экспертизы.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебных экспертов были сделаны в рамках их профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперты фио, фио имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Учитывая, что определенная экспертами рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:15:0020321:340 превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов действующего законодательства правовое положение административного истца при рассмотрении спора, возбужденного в целях защиты его прав, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного нежилого здания отвечает интересам заявителя, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований ООО "Киновелл" о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:15:0020321:340.

Расходы по проведению судебной экспертизы в размере сумма были возложены на административного ответчика, обязанность по оплате экспертизы Департаментом городского имущества адрес исполнена, что подтверждается платежным поручением N 18282 от 26 декабря 2022 г. Представителем Департамента городского имущества адрес заявлено ходатайство о возмещении понесенных по делу судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ все понесенные по делу судебные расходы присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда. Таким образом, учитывая, что в удовлетворении заявленных требований административному истцу отказано, понесенные по делу судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере сумма подлежат взысканию с административного истца в Департамента городского имущества адрес.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:15:0020321:340 отказать.

Взыскать с ООО "Киновелл" в пользу Департамента городского имущества адрес расходы по проведению судебной экспертизы в размере сумма

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.Е. Лоскутова

Решение в окончательной форме изготовлено 18 сентября 2023 года