Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 июля 2023 г. по делу N 8Г-11312/2023[88-21914/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Якубовской Е.В, судей Жогина О.В, Макаровой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Агроторг" к ФИО1 о взыскании денежных средств и неустойки по договору аренды нежилого помещения по кассационной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО9 на решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 февраля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Якубовской Е.В, пояснения представителя ответчика по доверенности ФИО9 судебная коллегия

установила:

ООО "Агроторг" обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании стоимости произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению по договору аренды нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты", а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты", в том числе по день фактического исполнения денежного обязательства.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 мая 2022 года исковые требования удовлетворены частично.

С ФИО1 в пользу ООО "АГРОТОРГ" взысканы стоимость произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению по договору аренды нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты", проценты за пользование чужими денежными средствами за период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты", в том числе по день фактического исполнения денежного обязательства, в том числе, начисленные в порядке, предусмотренном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму долга в размере "данные изъяты", начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения данного денежного обязательства, судебные расходы по уплаченной государственной пошлине в размере "данные изъяты". В остальной части заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 февраля 2023 года решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 мая 2022 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО9 просит отменить обжалуемые судебные постановления, ссылаясь на существенные нарушение судами норм материального и процессуального права, что привело к вынесению незаконного решения.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явился представитель ФИО1 по доверенности ФИО9

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения в суд не явились, об уважительности причин своей неявки не сообщили. При таких обстоятельствах, с учетом положений части 1 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Заслушав доклад судьи Якубовской Е.В, пояснения представителя ответчика по доверенности ФИО9, поддержавшего жалобу, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для ее удовлетворения.

Одной из процессуальных гарантий права на судебную защиту в целях правильного рассмотрения и разрешения судом гражданских дел являются нормативные предписания части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Из изложенных норм процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению следует, что выводы суда об установленных им фактах должны быть основаны на доказательствах, исследованных в судебном заседании. При этом бремя доказывания юридически значимых обстоятельств между сторонами спора подлежит распределению судом на основании норм материального права, регулирующих спорные отношения, а также требований и возражений сторон.

Судебная коллегия кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты не соответствуют приведенным критериям законности и обоснованности судебного решения.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО8 (арендодатель) и ООО "АГРОТОРГ" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ N, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество площадью "данные изъяты" кв. м по адресу: "адрес", в цокольном этаже: помещения N на этаже N: помещения N, N. Целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Согласно пункту 1.5 договора для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.2. договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения согласно приложению N к договору.

В пункте 2.1.14 договора указано, что в случае досрочного расторжения данного договора не по вине арендатора, арендодатель обязуется в течение 20 календарных дней с момента (дня) освобождения арендатором помещения, компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет арендатора и/или за счет уполномоченных арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц (как этот термин определен статьей 9 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции"), и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению (в том числе но, не ограничиваясь: стоимость ремонта помещения, а также прокладки и ремонта коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию помещения, а также стоимость работ, указанных в п. 2.4.9 данного договора), при этом указанная стоимость определяется по документам, подтверждающим фактические затраты.

В соответствии с пунктом 2.4.2 договора арендатор имеет право производить за свой счет перепланировку помещения в соответствии с приложением N к данному договору. Согласно пункту 2.4.9 договора с момента подписания сторонами акта приема-передачи, арендатор и его подрядчики вправе производить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 договора, в том числе производить работы в соответствии с приложением N к договору.

Арендодатель дает свое согласие на производство (согласовывает арендатору) указанные выше работы, в том числе, но, не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри помещения (в соответствии с приложением N), установка дверей внутри помещения, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые арендатору.

Аналогичные положения относительно предмета аренды, обязательств и прав сторон были предусмотрены краткосрочным договором аренды нежилого помещения N, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО8 и ООО "АГРОТОРГ", причем, исходя из пункта 5.1 данного договора срок аренды по нему составил 11 месяцев с даты подписания, но стороны пришли к соглашению, что настоящий договор прекращается досрочно в дату государственной регистрации долгосрочного договора аренды помещения, заключаемого между сторонами согласно условиям предварительного договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО "АГРОТОРГ" в арендованном имуществе выполнило ряд ремонтно-строительных работ, в подтверждение чего был представлен акт о приемке выполненных работ N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму "данные изъяты", составленный ООО "АГРОТОРГ" (заказчик) и ООО "Восход" (подрядчик). В подтверждение оплаты работ представлены платежные поручения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в договор N от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения (в пункты 1.1, 3.2.3, 3.3, раздел 8). В дополнительном соглашении указано, что арендодателями по договору стали новые собственники объекта по "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на помещение - индивидуальный предприниматель ФИО7 и индивидуальный предприниматель ФИО6

В последующем с ДД.ММ.ГГГГ собственником "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на данное помещение, принадлежащее индивидуальному предпринимателю ФИО6, умершему ДД.ММ.ГГГГ, наряду с другим наследственным имуществом в порядке наследования по закону стала его дочь ФИО1, что следует из свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Ростовского нотариального округа.

Во исполнение постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 14 ноября 2019 года N 1037 "Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, связанных с размещением линейного объекта "Реконструкция путепровода через железнодорожные пути по "адрес" (с реконструкцией автомобильной дороги от "адрес" до "адрес")" администрация в лице МКУ "Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону" и ФИО1 Д.А. заключили соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии для муниципальных нужд: земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв. м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: универсальные базы по хранению и отгрузке продукции; нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв. м, этажность - 2, в том числе подземных - 1, расположенного по адресу: "адрес" (доля в праве "данные изъяты"). В соответствии с пунктами 1.5 и 2.2 соглашения со дня прекращения прав на изымаемые объекты прекращаются договоры, заключенные в отношении данных объектов. Размер возмещения ФИО1 за земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества составил "данные изъяты", в том числе рыночная стоимость нежилого здания составила "данные изъяты".

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО1 ("данные изъяты" доля) на здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес", прекращено ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2022 года по делу N А53-3596/2021 по аналогичному спору, суд взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО7 в пользу ООО "Агроторг" "данные изъяты" задолженности, "данные изъяты" процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства, "данные изъяты" судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Разрешая спор и частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствуясь положениями статей 606, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что, понесенные ООО "Агроторг" расходы документально подтверждены, факт производства работ установлен арбитражными судами, в связи с чем пришел к выводу о возмещении истцу с ответчика ФИО1 стоимости произведенных затрат за счет арендатора неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд апелляционной инстанции согласился с таким решением и его правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции с такими выводами согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1).

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности на арендуемое имущество к иному лицу сам по себе не является основанием для изменения либо расторжения договора аренды. Данная норма права не предусматривает ни перевода на нового собственника долга прежнего собственника по обязательствам, возникшим до перехода права собственности на арендуемое имущество к новому собственнику, ни перехода к новому собственнику прав требования прежнего собственника по таким обязательствам.

Все правоотношения сторон по договору аренды, которые имели место между бывшим арендодателем и арендатором до перехода прав собственности к новому собственнику не имеют никакого отношения к новому собственнику. При этом никакого правопреемства не происходит.

Таким образом, если имущество, являющееся предметом аренды, продано новому собственнику уже с учетом произведенных неотделимых улучшений, то стоимость неотделимых улучшений может быть взыскана с организации-арендодателя, давшей согласие на производство неотделимых улучшений по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей обязательства из неосновательного обогащения.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8 (арендодатель) и ООО "Агроторг" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество площадью "данные изъяты" кв. м по адресу: "адрес", в цокольном этаже: помещения N; на этаже N: помещения N. Целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. Сторонами согласовано, что арендатор производит любые строительные и отделочные работы, в том числе перепланировку помещения, необходимые для использования помещения по целевому назначению.

В случае досрочного расторжения данного договора не по вине арендатора, арендодатель обязуется компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет арендатора и/или за счет уполномоченных арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец указал, что поскольку ФИО1 являлась последним собственником недвижимого имущества, перед его изъятием администрацией г. Ростова-на-Дону, ей надлежало произвести расчеты с ООО "Агроторг" и выплатить ему стоимость ремонтно-строительных работ.

Между тем, ответчик ФИО1 являлась собственником "данные изъяты" доли помещения по адресу: "адрес" на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ей после смерти отца ФИО6

В свою очередь, ФИО6 приобрел помещение на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о внесении дополнений в договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных со ФИО8, которой с ООО "Агроторг" заключались как краткосрочный договор, так и долгосрочный договор аренды нежилого помещения.

Краткосрочный договор, в период действия которого выполнены работы, расторгнут ДД.ММ.ГГГГ в связи с заключением долгосрочного договора аренды (п. 5.1 договора).

Материалами дела установлено, что ремонтные работы, о возмещении стоимости которых заявлены требования, были произведены арендатором в период действия краткосрочного договора аренды, то есть до того момента как ФИО1 (и ее правопредшественник - ФИО6) стали собственником нежилого помещения.

Судами не дано оценки тому обстоятельству, что на дату заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи между ИП ФИО8 и ФИО6 последний приобрел помещение со всеми улучшениями, стоимость которых включена в стоимость здания.

Принимая во внимание, что неотделимые улучшения помещения были произведены арендатором ООО "Агроторг" в период действия договора, заключенного им с предыдущим собственником помещения - ИП ФИО8, право требования возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений у ООО "Агроторг" возникло к предыдущему арендодателю - ИП ФИО8

Между тем, судом первой инстанции указанные обстоятельства, являющиеся юридическим значимыми, не определены и не установлены.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия находит, что судом первой инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции названные нарушения не устранил.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, суд апелляционной инстанции не проверил в полном объеме доводы апелляционной жалобы, судебное решение, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставил без изменения.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 февраля 2023 года и направить настоящее дело на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить юридически значимые обстоятельства по настоящему делу и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями материального права и процессуального закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 февраля 2023 года отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи