Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 09 октября 2023 г. по делу N 8Г-7288/2023[88-8095/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М, судей Росиной Е.А, Поддубной О.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ХХХ к БСХ, ХЭХ о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка недействительным и взыскании судебных расходов, по встречному иску БСХ к ХХХ, ХЭХ, БХА о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, по кассационной жалобе ХХХ, БХА на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 10 мая 2023 года, Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Поддубной О.А, пояснения представителя ХХХ, БХА - ТТА, судебная коллегия по гражданским делам

установила:

ХХХ обратился в суд с иском к БСХ, ХЭХ, в котором просил:

- признать предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 2396 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между ХЭХ, выступающим по доверенности от ХХХ, и БСХ от 26 августа 2019 года, с условием о передаче продавцу предварительной оплаты в размере 1200000 руб. недействительным;

- признать предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 2396 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между ХЭХ, выступающим по доверенности от ХХХ, и БСХ от 26 августа 2019 года, с условием о передаче продавцу предварительной оплаты в размере 1764500 руб, недействительным;

- признать предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 2396 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между ХЭХ, выступающим по доверенности от ХХХ, и БСХ от 26 августа 2019 года, с условием о передаче продавцу предварительной оплаты в размере 2016500 руб, недействительным;

- взыскать с БСХ и ХЭХ в пользу ХХХ судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя и оплатой государственной пошлины.

В обоснование иска ХХХ указал на то, что в порядке наследования приобрел в собственность спорный земельный участок с кадастровым номером N.

26 августа 2019 года сын истца - ХЭХ, действуя от имени ХХХ на основании доверенности, и БСХ заключили в отношении спорного земельного участка предварительный договор купли-продажи.

Истец считает указанный предварительный договор купли-продажи недействительным по тем основаниям, что в нем не указаны жилой дом с кадастровым номером N с общей площадью 61, 6 кв.м, хозяйственные постройки, а также объекты самовольной постройки, которые были снесены ответчиком после заключения договора. Цена земельного участка сильно занижена и определена к оплате в рассрочку на срок в два года. Денежные средства не передавались ответчиком истцу.

Ответчик БСХ, не согласившись с указанным иском, обратился в суд со встречным иском к ХХХ, ХЭХ, БХА о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 2396 кв.м, находящегося по адресу: "адрес", заключенного 13 января 2020 года между ХХХ и БХА, недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности БХА на указанный земельный участок, об обязании ХХХ заключить с БСХ основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, находящегося по адресу: КЧР, "адрес", на условиях, согласованных в предварительном договоре от 26 августа 2019 года, а именно на условиях, содержащихся в договоре, прилагаемом к настоящему исковому заявлению, то есть с условием о передаче продавцу предварительной оплаты в размере 2016500 руб.

В обоснование встречного иска БСХ указал, что 26 августа 2019 года между БСХ и ХХХ, в интересах которого действовал ХЭХ, заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, продажная цена земельного участка являлась договорной и составляла 4377180 руб. Предоплата по договору составила 2016500 руб, которая на момент подписания предварительного договора передана ответчикам. Оставшаяся часть по соглашению сторон должна быть передана при подписании основного договора купли-продажи. В соответствии с п.9 предварительного договора стороны определили, что основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 26 сентября 2021 года. Однако 13 января 2020 года в нарушение ранее возникших обязательств по предварительному договору купли-продажи, ХХХ заключил с БХА договор купли-продажи спорного земельного участка за 500000 руб. (в 9 раз дешевле, чем по предварительному договору), то есть на заведомо не выгодных для себя условиях. Согласно п.3 указанного договора ХХХ необоснованно гарантировал, что на момент его подписания, отчуждаемый земельный участок никому другому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободен от каких-либо прав третьих лиц, в то время как в рамках иного гражданского дела по иску ЭКМ к БРХ, ХХХ, ТУ Росимущества в КЧР, Федеральному агентству научных организаций и администрации Архызского сельского поселения об установлении границ земельного участка на спорный земельный участок наложен запрет на совершение действий, связанных с изменением границ и иных сведений в ГКН, и на их отчуждение. До настоящего времени окончательного решения по указанному гражданскому делу не принято, дело находится на рассмотрении в Верховном Суде Карачаево-Черкесской Республики, и данный запрет не снят.

Кроме того, покупатель также был осведомлен об имеющихся ограничениях в отношении приобретаемого им земельного участка и о притязаниях на него других лиц, а именно о заключенном между БСХ и ХХХ предварительном договоре купли-продажи земельного участка. В срок, установленный предварительным договором, 25 сентября 2021 года, БСХ был подготовлен и направлен ответчику проект основного договора купли-продажи, ответа на который он так и не получил. После получения иска ХХХ ему стало очевидно, что последний не исполнит взятые на себя обязательства. Покупатель БХА знал о запрете на отчуждение приобретаемого им земельного участка, а также о притязаниях БСХ на данный земельный участок. БХА при заключении договора не удостоверился в том, что все правоотношения между БСХ и ХХХ в отношении спорного земельного участка прекращены и притязаний на спорный земельный участок со стороны БСХ не имеется. БСХ полагает, что поведение БХА свидетельствует о его недобросовестности при совершении сделки купли-продажи.

Решением Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 октября 2022 года исковые требования ХХХ к БСХ, ХЭХ удовлетворены.

Суд признал недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2396 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между ХХХ, от имени которого по доверенности выступал ХЭХ и БСХ от 26 августа 2019 года (с условием о передаче продавцу предварительной оплаты в размере 1200000 (один миллион двести тысяч) рублей.

Суд признал недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2396 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между ХХХ, от имени которого по доверенности выступал ХЭХ и БСХ от 26 августа 2019 года (с условием о передаче продавцу предварительной оплаты в размере 1764500 (один миллион семьсот шестьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей.

Суд признал недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2396 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между ХХХ, от имени которого по доверенности выступал ХЭХ и БСХ 26 августа 2019 года (с условием о передаче продавцу предварительной оплаты в размере 2016500 (два миллиона шестнадцать тысяч пятьсот) рублей.

Судом применены последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение.

С ХХХ в пользу БСХ взысканы денежные средства в размере 2016500 (два миллиона шестнадцать тысяч пятьсот) рублей, уплаченные по предварительном договору купли-продажи земельного участка от 26 августа 2019 года (с условием о передаче продавцу предварительной оплаты в размере 2016500 (два миллиона шестнадцать тысяч пятьсот) рублей.

С БСХ и ХЭХ в пользу ХХХ солидарно взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 900 рублей.

ХХХ возвращена излишне уплаченная государственная пошлина по чеку - ордеру операция N48 от 09 августа 2021 года в размере 12300 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований БСХ к ХХХ, ХЭХ, БХА о понуждении к заключению основного договора купли продажи земельного участка и признании недействительным договор купли-продажи земельного участка заключенного 13 января 2020 года между ХХХ и БХА и применении последствий недействительности сделки - отказано в полном объёме.

Наложенные определением Зеленчукского районного суда от 28 декабря 2021 года по настоящему гражданскому делу в обеспечение встречных исковых требований меры по обеспечению иска отменены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 08 февраля 2023 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как указала судебная коллегия, из материалов дела (протокола судебного заседания и оспариваемого судебного акта) следует, что ответчиком по первоначальному иску - истцом по встречному иску БСХ перед началом судебных прений был заявлен отвод председательствующему по делу - судье ЩОН, однако суд, не разрешив заявленный отвод, продолжил судебное заседание.

Суд апелляционной инстанции указал, что суд первой инстанции не вправе был оставить без разрешения вопрос об отводах, и поскольку заявление об отводе не разрешено по правилам ст. 20 ГПК РФ, и соответственно не разрешен вопрос о законности состава суда, пришел к выводу о том, что обжалуемое решение принято в незаконном составе, что в силу п. 1 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ является безусловным основанием для его отмены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 10 мая 2023 года решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 октября 2022 года отменено.

Судебной коллегией принят отказ БСХ от иска к ХЭХ о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, прекращено производство по делу в соответствующей части.

В остальной части по делу принято новое решение, которым в удовлетворении искового заявления ХХХ к БСХ, ХЭХ о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка от 26 августа 2019 года (с условием о передаче предварительной оплаты в размере 1200000 руб, 1764500 руб, 2016500 руб.) и применении последствий его недействительности, возмещении судебных расходов на оплату государственной пошлины и на представителя - отказано.

Встречное исковое заявление БСХ к ХХХ и БХА о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка - удовлетворено.

Судебной коллегией признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 2396 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", заключенный 13 января 2020 года между ХХХ и БХА

Применены последствия недействительности сделки в виде прекращения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о праве собственности БХА на земельный участок с кадастровым номером N площадью 2396 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

С момента вступления в законную силу настоящего определения считать заключенным основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 2396 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", между ХХХ и БСХ на следующих условиях:

ХХХ (продавец) продает, а БСХ (покупатель) покупает земельный участок с кадастровым номером N площадью 2396 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для личного подсобного хозяйства; право собственности ХХХ на данный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 18 июля 2017 года (выписка из ЕГРН от 12 сентября 2019 года);

Данный земельный участок продавец продает покупателю за 4377180 руб. (четыре миллиона триста семьдесят семь тысяч сто восемьдесят рублей), из которых 2016500 руб. переданы покупателем и приняты продавцом в качестве предварительной оплаты по предварительному договору купли-продажи от 26 августа 2019 года, а оставшаяся часть в размере 2360680 руб. подлежит оплате покупателю за счет денежных средств продавца, внесенных на депозитный счет Верховного Суда КЧР, посредством их перевода на банковский счет продавца по его заявлению, к которому должны быть приложены сведения о банковских реквизитах соответствующего счета, открытого на имя ХХХ

По состоянию на день вынесения настоящего определения предмет договора передан покупателю и находится в его фактическом владении.

Разъяснить, что дополнительных действий сторон договора купли-продажи, в частности, подписания двухстороннего документа (договора), составление акта-приема передачи, не требуется.

Настоящее определение является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о праве собственности БХА на земельный участок с кадастровым номером N площадью 2396 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для личного подсобного хозяйства, восстановления права собственности ХХХ на данный земельный участок, а также для регистрации перехода права собственности на него к БСХ

По представлении ХХХ заявления о перечислении денежных средств с приложенными к нему сведениями о банковских реквизитах счета, открытого на его имя, перечислить с депозитного счета Верховного Суда КЧР на счет ХХХ 2360680 руб. (два миллиона триста шестьдесят тысяч шестьсот восемьдесят руб.), внесенных покупателем БСХ в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Наложенные определением Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 28 декабря 2021 года по настоящему гражданскому делу меры по обеспечению иска отменены.

В кассационной жалобе истцом по первоначальному иску ХХХ и ответчиком по встречному иску БХА в лице представителя ТТА ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 10 мая 2023 как незаконного, необоснованного, вынесенного с существенными нарушениями материального и процессуального права.

Заявители жалобы, выражая свое несогласие с принятым судебным актом, указывают на отсутствие оснований для перехода суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. Кроме того, заявители считают, что судом апелляционной инстанции нарушены нормы, регламентирующие оценку доказательств, без указания мотивов дано предпочтение одним доказательств перед другими, а окончательные выводы основаны на объяснениях БСХ, и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным в материалы дела доказательствам и нормам материального права.

В судебное заседание кассационной инстанции стороны не явились, извещены надлежащим образом. Ходатайство ответчика БСХ об отложении рассмотрения дела ввиду болезни судебной коллегией отклонено, поскольку в соответствии со статьей 169 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанное обстоятельство не является безусловным основанием к отложению дела и не свидетельствует об уважительности неявки в судебное заседание ответчика лично или невозможности участия в деле его представителя.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явилась представитель истца по первоначальному иску ХХХ и ответчика по встречному иску БХА - ТТА, которая доводы кассационной жалобы поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителей кассационной жалобы, проверив законность судебных постановлений, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что такие нарушения при рассмотрении настоящего дела были допущены судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 части 4 и частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции и перехода суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, установленных главой 39 данного кодекса, является рассмотрение дела судом в незаконном составе.

Как следует из содержания обжалуемого апелляционного определения, безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции явилось не разрешение судьей-председательствующим по делу в районном суде заявленного ему отвода.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 330 ГПК РФ дело признается рассмотренным судом в незаконном составе, в частности, когда оно рассмотрено лицом, не наделенным полномочиями судьи, судья подлежал отводу по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 1.1, 2 части 1 и частью 2 статьи 16 ГПК РФ, а также если судья повторно участвовал в рассмотрении дела в нарушение положений статьи 17 ГПК РФ.

При этом правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям (часть 6 статьи 330 ГПК РФ)

Исходя из разъяснений, данных в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" характер допущенных судом первой инстанции нарушений, а также вопрос о том, могли ли они привести к неправильному разрешению спора, оценивается судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалобы, представления.

Из изложенного следует, что, установив факт не разрешения судьей-председательствующим по делу в районном суде заявленного ему отвода, суду апелляционной инстанции следовало дать оценку данному обстоятельству на предмет того, свидетельствует ли оно о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права и может ли повлечь отмену оспариваемого решения суда первой инстанции.

При этом судом первой инстанции в обжалуемом решении отражено, что отвод БСХ заявлен в ходе судебных прений, тогда как согласно пункту 1 статьи 19 ГПК РФ самоотвод или отвод должен быть мотивирован и заявлен до начала рассмотрения дела по существу, ходатайств о возобновлении рассмотрения дела по существу стороной не заявлялось.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у суда апелляционной инстанции оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Необоснованный переход суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, установленных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, изменяет установленное законом разграничение полномочий судов первой и второй инстанций и нивелирует результаты рассмотрения дела в суде первой инстанции, позволяя ответчику изменить исковые требования, которые ранее в суде первой инстанции не заявлялись.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обжалованию не подлежит.

Таким образом, нарушения, допущенные судом апелляционной инстанции при переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, установленных главой 39 данного кодекса, повлиявшие на результат разрешения спора, могут быть устранены только путем отмены апелляционного определения, принятого по результатам рассмотрения дела.

Как следует из материалов дела, ХХХ в порядке наследования по завещанию после смерти своей тети с 15 июня 2020 являлся собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес".

Жилой дом был снесен в сентябре 2019 года, однако сведения о нем не были исключены из ЕГРН.

Согласно доверенности от 26 августа 2019 года, удостоверенной нотариально, ХХХ уполномочил ХЭХ продать за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: "адрес", с правом подписания договора купли-продажи, в том числе предварительного, получения причитающихся аванса или задатка, следуемых ему денег.

Согласно предварительному договору купли-продажи от 26 августа 2019 года ХХХ (продавец), от имени которого по доверенности выступает ХЭХ, продает БСХ (покупатель) земельный участок площадью 2396 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: "адрес", принадлежащий продавцу на праве личной собственности, за 4337180 руб, из которых часть стоимости в размере 1200000 руб. передается продавцу в качестве предоплаты при подписании настоящего договора, а оставшаяся часть в размере 3177180 руб. - при подписании основного договора купли-продажи (п.п.1-4); покупатель приобретает право собственности на него в соответствии с заключенным не позднее 26 сентября 2021 года основным договором купли-продажи (п.9); договор содержит подписи представителя продавца и покупателя; также он содержит сведения о получении представителем продавца ХЭХ 1200000 руб. по данному договору.

Согласно предварительному договору купли-продажи от 26 августа 2019 года ХХХ (продавец), от имени которого по доверенности выступает ХЭХ, продает БСХ (покупатель) земельный участок площадью 2396 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: "адрес", принадлежащий продавцу на праве личной собственности, за 4337180 руб, из которых часть стоимости в размере 2016500 руб. передается продавцу в качестве предоплаты при подписании настоящего договора, а оставшаяся часть в размере 2360680 руб. - при подписании основного договора купли-продажи (п.п.1-4); покупатель приобретает право собственности на него в соответствии с заключенным не позднее 26 сентября 2021 года основным договором купли-продажи (п.9); договор содержит подписи представителя продавца и покупателя; также он содержит сведения о получении представителем продавца ХЭХ 2016500 руб.

Предварительный договор купли-продажи от 26 августа 2019 года между ХХХ и БСХ с условием о предварительной оплате в размере 1764500 руб, а также расписка о получении денежных средств в указанном размере в оригинале суду не представлены.

Согласно договору купли-продажи от 13 января 2020 года ХХХ, от имени которого по нотариально удостоверенной доверенности от 10 января 2020 года действовал БАХ, продал земельный участок площадью 2396 кв.м, а покупатель БХА купил его за 500000 руб. Согласно данному договору передача денежных средств состоялась до подписания настоящего договора; на нем отсутствуют объекты капитального строительства; настоящий договор имеет силу акта приема-передачи земельного участка и с момента подписания обязанность продавца по передаче объекта считается исполненной; продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора земельный участок никому не продан, не подарен, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободен от каких-либо прав третьих лиц. Право собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи от 13 января 2020 года зарегистрировано за БХА 15 января 2020 года.

Суд первой инстанции, установив на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N (26 августа 2019 года) факт нахождения на нем жилого дома, который был снесен БСХ в конце сентября 2019 года, пришел к выводу о том, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, является ничтожной, а уплаченные по сделке денежные средства подлежат возврату.

Таким образом, как указал суд первой инстанции, при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка от 26 августа 2019 года был нарушен установленный пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, в связи с чем, данный предварительный договор суд признал ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий.

Исходя из этого, суд первой инстанции пришел к выводу, что ХХХ не может быть понужден к заключению основного договора купли-продажи земельного участка, основанного на ничтожной сделке, а полученные по ней денежные средства - возврату покупателя.

Проанализировав поведение покупателя по основному договору купли продажи БХА, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что он проявил должную предусмотрительность, добросовестное поведение при заключении сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, заключенной между БХА и ХХХ 13 января 2020 года. Данный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. При этом судом были исследованы представленные в материалы дела доказательства относительно наличия обременений в отношении земельного участка, снятые до заключения договора купли-продажи между ХХХ и БХА

Разрешая заявление БХА о пропуске БСХ срока исковой давности, суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 168, пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 94 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 13 января 2020 года, заключенный между ХХХ и БХА, является оспоримым, а потому БСХ пропущен годичный срок исковой давности.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела пришел к выводу о том, что требования БСХ о признании недействительным договора купли-продажи от 13 января 2020 года, заключенного между ХХХ и БХА, являются законными и обоснованными, поскольку в судебном заседании нашло свое подтверждение недобросовестное поведение сторон сделки при его заключении, что влечет по смыслу ст.10 ГК РФ принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Суд апелляционной инстанции также посчитал, что в силу ч.2 ст.167 ГК РФ подлежат удовлетворению и требования БСХ о применении последствий недействительной сделки в виде внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности БХА на спорный земельный участок, поскольку им доказан материально-правовой интерес в применении таких последствий как лица, чьи имущественные права и охраняемые законом интересы будут восстановлены в результате прекращения права собственности БХА на спорный земельный участок в ЕГРН, и позволит ему заключить основной договор с ХХХ в отношении спорного участка.

При этом судебная коллегия отвергла доводы стороны ответчика о том, что оспариваемая сделка в силу п.2 ст.174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, является действительной, а, следовательно, подлежит применению годичный срок исковой давности, поскольку оспариваемая сделка, по мнению судебной коллегии, является ничтожной в силу ст.10 и ч.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не оспоримой.

Судебная коллегия указала, что заключив предварительный договор купли-продажи земельного участка, продавец тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку указанное обязательство ответчиком не исполнено, судебная коллегия пришла к выводу об удовлетворении исковых требований БСХ о признании заключенным основной договор на оговоренных в предварительном договоре условиях, но с учетом изменения порядка получения продавцом оставшейся части цены сделки, внесённой на депозит суда, и нахождения имущества в фактическом владении БСХ

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции, которые сделаны на основании рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, который являлся незаконным.

В силу ч.1 ст.56 и ч.1 ст.57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований.

Как указано в п.5 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Данная норма закрепляет презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений, которая означает, что лицо, являющееся участником гражданских правоотношений, считается действовавшим законно (правомерно) и добросовестно до тех пор, пока не будет доказано обратное.

Согласно с п.1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается в числе прочего на необходимости обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, а ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации в числе способов защиты гражданских прав предусматривает восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно, - тот, кто раньше предъявил иск.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В абзаце 7 пункта 61 данного постановления Пленума указано, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за БХА 15 января 2020 года. На момент регистрации перехода права собственности от ХХХ к БХА, основной договор между ХХХ и БСХ заключен не был, оплата по договору в полном объеме произведена не была, согласно условиям предварительного договора земельный участок должен был быть передан в день подписания основного договора купли-продажи. Как следует из материалов дела, БСХ в январе 2020 года был проинформирован о том, что собственником земельного участка стал БХА и приступил к его владению, в связи с чем между ними возникла конфликтная ситуация, что следует из представленного материала КУСП.

Таким образом, факт того, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности за БХА, земельный участок передан ему в фактическое владение, исключает возможность удовлетворения требований БСХ о понуждении заключить основной договор купли-продажи на указанный земельный участок, поскольку БСХ вправе требовать передачи земельного участка только в случае наличия его у продавца ХХХ.

Удовлетворяя исковые требования БСХ о признании заключенного между ХХХ и БСХ договора купли-продажи недействительным, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что сделка в силу ст. 10 и ч.2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной, поскольку совершена с нарушением судебного запрета и при доказанности обоснованности притязаний БСХ на спорный земельный участок.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не было учтено, что соответствии со ст. 10, пунктом 2 ст. 168 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при оценке действий сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Указывая на наличие правопритязаний БСХ, основанных на предварительном договоре купли-продажи, суд апелляционной инстанции не учел, что полная цена по договору не была осуществлена БСХ, по условиям предварительного договора земельный участок подлежал передаче после подписания основного договора. При этом судом первой инстанции были взысканы с ХХХ в пользу БСХ оплаченные по предварительному договору денежные средства.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, приходя к выводу о наличии в действиях истца признаков злоупотребления права, не дал оценки условиям предварительного договора, предусматривающим возможность отчуждения земельного участка без расположенного на нем строения, а также отсрочки заключения основного договора на срок более чем два года после подписания предварительного договора.

Заявляя требования о признании договора купли-продажи недействительным, БСХ указывал на совершение данной сделки при наличии не снятых обременений.

Вместе с тем, проверяя данный довод, суд первой инстанции на основании полученных из Росреестра по КЧР сведений, обоснованно его отклонил.

Квалифицируя оспариваемый БСХ договор купли-продажи земельного участка как ничтожный, суд апелляционной инстанции не привел оснований, по которым данная сделка является недействительной независимо от такого признания судом.

Напротив, суд первой инстанции, со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 94 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", пришел к обоснованному выводу о том, что по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является недействительной по признакам оспоримости, а потому срок исковой давности, предусмотренный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, БСХ пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа ему в иске о признании договора купли-продажи от 13.01.2020 года недействительным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, и удовлетворяя встречные исковые требования, принял решение, не установив характер допущенных судом первой инстанции нарушений, отменив тем самым правильное по существу решение суда первой инстанции, перейдя к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Апелляционное определение принято в условиях несоответствия выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, что в силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием к отмене апелляционного определения в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции.

Вместе с тем, поскольку суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска БСХ, на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, мотивированы по правилам статей 198, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и оно не подлежало отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 390 ГПК РФ, по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе оставить в силе одно из принятых по делу судебных постановлений.

Принимая во внимание, что судом первой инстанции в полной мере установлены юридически значимые обстоятельства, правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, судебная коллегия Пятого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что апелляционное определение подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

В соответствии с частью 3 статьи 379.3 ГПК РФ исполнение судебного акта приостанавливается до принятия судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления, если судом не установлен иной срок приостановления исполнения судебного акта.

Учитывая, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 10 мая 2023 года отменено, оснований для его исполнения не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 08 февраля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 10 мая 2023 года отменить.

Оставить в силе решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 октября 2022 года.

Отменить приостановление исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 10 мая 2023 года.

Председательствующий З.М. Ошхунов

Судьи Е.А. Росина

О.А. Поддубная