Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 октября 2023 г. по делу N 8Г-30827/2023[88-31093/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Спрыгиной О.Б.

судей Захарова В.В, Балашова А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пахомова ФИО11, Жилкина ФИО9, Пахомовой ФИО10 к обществу с ограниченной ответственностью "Агроком" о признании договора аренды земельного участка расторгнутым

по кассационной жалобе Пахомова ФИО14, Пахомовой ФИО12, Жилкина ФИО13 на решение Комаричского районного суда Брянской области от 1 февраля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 20 июня 2023 года

заслушав докладчика по делу судью Спрыгину О.Б, изучив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Пахомов В.Н, Жилкин Н.Д, Пахомова Л.Н. обратились в суд с иском к ООО "АгроКом" о признании договора аренды земельного участка расторгнутым.

В обосновании заявленных требований указали на то, что с 12 мая 2005 г. между собственниками земельных долей земельного участка (арендодатели) и ООО "Агрофирма Амтел" (арендатор) заключен и зарегистрирован договор аренды земельного участка с кадастровым номером N сроком на 49 лет.

25 мая 2016 г. из состава вышеуказанного земельного участка выделен земельный участок с кадастровым номером N и Управлением Росреестра в отношении выделенного участка перенесена запись об обременении правом аренды в пользу ООО "АгроКом".

Земельный участок с кадастровым номером N принадлежит истцам.

Согласно п.6.2 договора аренды от 12 мая 2005 г. (действовавшего в редакции на момент образования выделенного 25 мая 2016 г. спорного участка) каждая из сторон вправе расторгнуть договоров одностороннем порядке по истечении 5 лет со дня вступления договора в законную силу с обязательным уведомлением другой стороны в письменной форме не менее чем за 6 месяцев да начала уборочных работ.

Договор считается расторгнутым по истечении 6 месяцев с момента получения стороной уведомления другой стороны о расторжении договора.

Истцы направили в адрес ООО "АгроКом " уведомление от 20 апреля 2021 г. о расторжении договора аренды от 12 мая 2005 г. в отношении только принадлежащего им земельного участка с кадастровым номером N

По заявлениям истцов государственным регистратором Управления Росреестра по Брянской области 3 июня 2022 г. принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что не предоставлены документы, подтверждающие волеизъявление всех сторон на расторжение договора.

19 ноября 2016 г. на общем собрании собственников земельного участка с кадастровым номером N принято дополнительное соглашение N, которым внесены изменения в договор аренды от 12 мая 2005 г, в том числе в пункт 6.2 договора, право досрочного расторжения договора сторонами из условий договора исключено.

По мнению истцов, данное дополнительное соглашение не порождает для собственника выделенного земельного участка соответствующих правовых последствий. Собственники земельного участка с кадастровым номером N о предстоящем общем собрании собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером N не извещались, так как моменту его проведения они осуществили выдел земельного участка.

Просили признать договор аренды земельного участка от 12 мая 2005 г. расторгнутым в отношении земельного участка с кадастровым номером N.

Решением Комаричского районного суда Брянской области от 1 февраля 2023 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 20 июня 2023 г, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Пахомов В.Н, Жилкин Н.Д, Пахомова Л.Н. просили отменить решение суда первой и апелляционной инстанций, ссылаясь на несоответствия выводов судов, установленным по делу обстоятельствам, нарушения норм материального и процессуального права.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, в отсутствие сведений об объективных причинах невозможности явиться в суд, и в соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой, неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив законность решения суда первой и апелляционной инстанций в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для их отмены (ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не были допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Жилкин Н.Д, Пахомов В.Н, Пахомова Л.Н. являются собственниками в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

Согласно выписке из ЕГРН указанный земельный участок площадью 319 500 кв.м. поставлен на кадастровый учет 25 мая 2016 г, относится к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", принадлежит на праве общей долевой собственности Пахомову В.Н. - 2/5 доли, Пахомовой Л.Н. - 2/5 доли, Жилкину Н.Д. - 1/5 доля. В отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды сроком действия на 49 лет с 29 ноября 2005 г. по 29 ноября 2054 г. в пользу ООО "АгроКом" на основании договора аренды от 12 мая 2005 г.

Данный земельный участок образован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером N и актуальные записи об аренде исходного земельного участка перенесены на образованный участок с кадастровым номером N

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером N от 12 мая 2005 г. является действующим, в установленном законом порядке не оспаривался и недействительным не признан.

По указанному договору на момент его заключения арендодателями выступали собственники - физические лица, указанные в приложении N к договору, арендатором являлся ООО "Агрофирма Амтел".

Согласно п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 223, 72 га, находящийся по адресу: "адрес".

Настоящий договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 1.2). Договор зарегистрирован 29 ноября 2005 г.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендная плата осуществляется арендатором путем предоставления каждому собственнику в год: зерно - 400 кг; сено - 1т; солома - 1 т; услуги по обработке личных огородов (вспахать, посадить и выкопать картофель), не более 15 суток; транспортные услуги (больница, доставка топлива, похороны). Общая сумма ежегодной арендной платы за арендованный земельный участок составляет 2 000 руб, или предоставлением услуг перечисленных в п.2.1 настоящей статьи (п.2.2).

Согласно п.6.2 договора каждая из сторон вправе расторгнуть его в одностороннем порядке по истечении 5 лет со дня вступления договора в законную силу с обязательным уведомлением другой стороны в письменной форме не менее чем за 6 месяцев до начала уборочных работ.

Договор считается расторгнутым по истечении 6 месяцев с момента получения стороной уведомления другой стороны о расторжении договора.

26 февраля 2016 г. между ООО "Агрофирма Амтел" (прежний арендатор) и ООО "АгроКом " (новый арендатор) заключено соглашение, из которого следует, прежний арендатор передает, а новый арендатор принимает право аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"

19 ноября 2016 г. состоялось собрание собственников в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, где обсуждался вопрос о внесении изменений в договор аренды от 12 мая 2005 г.

Дополнительным соглашением N от 19 ноября 2016 г. к договору аренды от 12 мая 2005 г, заключенным между собственниками земельного участка, в лице Шкуркова В.В. (арендодатель) и ООО "АгроКом " (арендатор) установлено: п. 1.2 договора аренды читать "Срок договора-15 лет со дня государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор аренды от 12 мая 2005 г."; п.2.1 договора читать "Арендная плата осуществляется арендатором путем предоставления каждому собственнику в год: зерно - 400 кг на земельный пай, обработка огород 15 соток и т.д.; п. 2.2 договора читать "Общая сумма арендной платы в денежном выражении за арендованный земельный участок составляет 6 300 руб."; п. 6.2 договора читать "В случае нарушения арендатором сроков оплаты по настоящему договору, на суммы задолженности начисляется пеня в размере 1 % за каждый день просрочки", а также другими изменениями в договоре аренды от 12 мая 2005 г.

Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Брянской области декабря 2016 г.

23 апреля 2021 г. истцы направили в адрес ООО "АгроКом " уведомление об одностороннем расторжении договора аренды на основании п.6.2 договора аренды от 12 мая 2005 г. в ранее действующей редакции.

31 мая 2021 г. ООО "АгроКом " в ответе на уведомление истцов указало на невозможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке на основании п.6.2 договора, так как он изменен дополнигелы1ым соглашением к договору.

25 мая 2022 г, истцами поданы заявления в Управление Росреестра по Брянской области о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды.

3 июня 2022 г. государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации, а 5 сентября 2022 г. отказано в государственной регистрации, поскольку регистратор не усмотрел в представленных документах оснований для погашения аренды. Данный отказ истцами не оспаривался.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 48, 167, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 421, 432, 450, 619, 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что условия договора аренды до настоящего времени в отношении истцов исполняются, им оплачивается арендная плата и пришел к выводу о распространении условий дополнительного соглашения от 19 ноября 2016 г. на истцов, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказал.

Судебная коллегия кассационной инстанции полагает выводы суда первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, подробно мотивированными в судебных актах, оснований для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Земельный участок с кадастровым номером N относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Таким образом, участники общей долевой собственности на спорный земельный участок, в том числе, Пахомов В.Н, Пахомова Л.Н, Жилкин Н.Д, распорядившись принадлежавшими правами собственности на доли, 12 мая 2005 года на общем собрании выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду определенному лицу, в связи с чем оснований для выдела и прекращения договора аренды на основании пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ в части долей, принадлежащей истцам, не имелось.

С учетом указанной нормы права, предусматривающей возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при установленных по делу обстоятельствах, не подтверждающих наличие такого обстоятельства, в отсутствие прямого регулирования Законом N 101-ФЗ спорной ситуации, необходимо руководствоваться нормами Земельного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Доводы кассационной жалобы о прекращении договора аренды в спорной ситуации по настоящему делу, не могут быть признаны обоснованными в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

При этом, эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Таким образом, регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Поскольку выводы суда не повлияли на результата разрешения спора, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без измнения.

Все обстоятельства, указанные заявителем в качестве доводов кассационной жалобы, были предметом оценки суда апелляционной инстанции, не подтверждают нарушений судом норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и фактически основаны на несогласии с оценкой обстоятельств дела, поэтому они не могут служить основанием для кассационного пересмотра состоявшихся по делу судебных постановлений.

Суд кассационный инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (ч. 3 ст. 390 ГПК РФ).

С учетом изложенного судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного постановления по доводам кассационной жалобы

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Комаричского районного суда Брянской области от 1 февраля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 20 июня 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Пахомова ФИО15, Пахомовой ФИО16, Жилкина ФИО17 - без удовлетворения.

Председательствующий:

судьи: