Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19 октября 2023 г. по делу N 8Г-7605/2023[88-12465/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Папушиной Н.Ю, судей Жуленко Н.Л, Шабаловой О.Ф, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 22RS0055-01-2022-000387-31 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Петровский-Н" к Ивановой Марии Семеновне, Кулакову Виктору Васильевичу, Решетникову Григорию Ивановичу, Варзину Александру Клементьевичу, Малых Сергею Александровичу, Калинину Алексею Михайловичу, Кулаковой Валентине Николаевне, Казакову Валерию Васильевичу о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по кассационной жалобе представителя Кулакова Виктора Васильевича - Ивашковой Н.Н. на решение Троицкого районного суда Алтайского края от 14 сентября 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским Алтайского краевого суда от 20 декабря 2022 г.

Заслушав доклад судьи Папушиной Н.Ю,

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "Петровский-Н" (далее - ООО "Петровский-Н") обратилось в суд с иском к Ивановой М.С, Кулакову В.В, Решетникову Г.И, Варзину А.К, Малых С.А, Калинину А.М, Кулаковой В.Н, Казаковой Г.В. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В обоснование требований истцом указано, что ООО "Петровский-Н" и ответчиками 01 июня 2015 г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N с множественностью лиц на стороне арендодателей на срок 7 лет по 01 июня 2022 г, которым был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 10 июня 2015 г.

До истечения срока аренды 25 января 2022 г. ООО "Петровский-Н" уведомил ответчиков о намерении заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок.

Согласно протоколу общего собрания участников долевой собственности от 02 февраля 2022 г, собственниками вышеуказанного земельного участка принято единогласно решение о расторжении указанного договора аренды по истечении срока его действия. Собственники также решили передать земельный участок в аренду ИП Главе КФХ Гницевичу В.А. сроком на 15 лет.

В дальнейшем, по договору аренды от 03 июня 2022 г, собственники земельного участка с кадастровым номером N передали ИП Главе КФХ Гницевичу В.А. в аренду указанный земельный участок сроком на 7 лет и установили следующую арендную плату: за одну долю в натуральной форме в виде либо 1 тонны пшеницы, либо 1, 2 тонны овса, либо в денежном выражении не менее 10000 рублей. Расчет арендной платы производится до 31 декабря текущего года. Указанный договор зарегистрирован 09 июня 2022 г, и с указанного времени спорный земельный участок обременен правом аренды Гницевича В.А.

Вместе с тем, заключенным ответчиками с Гницевичем В.А. договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателей от 03 июня 2022 г. нарушено право ООО "Петровский-Н" как арендатора на преимущественное право заключения договора аренды на новый срок.

На основании изложенного истец просил суд перевести на ООО "Петровский-Н" права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером N по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателей от 03 июня 2022 г, заключенному между ответчиками и Гницевичем В.А.

Решением Троицкого районного суда Алтайского края от 14 сентября 2022 г. исковые требования удовлетворены. На ООО "Петровский-Н" переведены права арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N от 03 июня 2022 г, заключенному между собственниками земельных долей в лице Ивашковой Н.Н. и ИП КФХ Гницевичем В.А.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 20 декабря 2022 г. решение Троицкого районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя Кулакова В.В. - Ивашковой Н.Н. изложена просьба об отмене обжалуемых судебных постановлений, как принятых с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению автора жалобы, судами неверно определены существенные для дела обстоятельства, что привело к вынесению неправильных судебных постановлений. Так, суды не учли, что иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором. Вместе с тем, в ходе рассмотрения спора ответчиками было представлено экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ, которое подтверждает, что оба контура были засеяны семенами гречихи. С учётом установленных обстоятельств, эксперт пришёл к выводу о несоблюдении арендатором севооборота на спорном земельном участке, что ухудшает качество земли. Данное обстоятельство, как полагает заявитель, подтверждает факт ненадлежащего исполнения арендатором договора аренды, что ошибочно не было принято судами во внимание.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 06 июля 2023 г. производство по настоящему делу было приостановлено до определения правопреемников Казаковой Г.В, умершей 16 февраля 2023 г.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19 октября 2023 г. произведена замена ответчицы Казаковой Г.В. её правопреемником Казаковым В.В.; производство по кассационной жалобе возобновлено.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://8kas.sudrf.ru), не явились, об отложении судебного разбирательства не просили. Принимая во внимание характер спора, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для её удовлетворения, исходя из следующего.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Правилами части 1 статьи 379.6 ГПК РФ определено, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судами установлено, что 01 июня 2015 г. между ООО "Петровский-Н" и ответчиками (собственниками спорного земельного участка) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:51:020302:645 с множественностью лиц на стороне арендодателей (л.д. 7-10 т. 1).

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатели передают в аренду, а арендатор принимает земельный участок сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя, находящийся в общей долевой собственности общей площадью 900049 кв.м, кадастровый номер N, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. "адрес". Участок находится примерно в 2180 м по направлению на северо-восток, выделенный в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения.

Арендная плата устанавливается каждому арендодателю в виде натуральной оплаты: продукция - зерновая смесь (овес) по 10 центнеров за каждый год. Оплата налога на земельную долю производят арендодатели (пункт 3.1 договора).

Договор аренды заключен на срок 7 лет по 01 июня 2022 г, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 10 июня 2015 г.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельных участков при продаже собственником перед другими лицами при прочих равных условиях.

До истечения срока аренды, 25 января 2022 г, ООО "Петровский-Н" уведомило ответчиков о намерении заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок (л.д. 9-16 т. 1).

Согласно протоколу общего собрания участников долевой собственности от 02 февраля 2022 г, собственниками спорного земельного участка принято решение единогласно о расторжении указанного договора аренды по истечении срока его действия. Собственники решили передать земельный участок в аренду ИП Главе КФХ Гницевичу В.А. сроком на 15 лет.

По договору аренду от 03 июня 2022 г. собственники земельного участка с кадастровым номером N передали ИП Главе КФХ Гницевичу В.А. в аренду указанный земельный участок сроком на 7 лет и установили следующую арендную плату: за одну долю в натуральной форме в виде либо 1 тонны пшеницы, либо 1, 2 тонны овса, либо в денежном выражении не менее 10000 рублей. Расчет арендной платы производится до 31 декабря текущего года. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09 июня 2022 г. (л.д. 30-32 т. 1).

В настоящее время, как установили суды обеих инстанций, спорный земельный участок обременен правом аренды Гницевича В.А.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 9 Федерального закона N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 5 статьи 9 Федерального закона N 101-ФЗ).

Статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ такое право возникает у арендатора, если иное не предусмотрено законом или договором; арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности. При этом арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.

За нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусмотрены следующие последствия: возможность потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу абзаца первого пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Совокупность приведенных норм и положений акта легального толкования в их системном единстве предполагает, что преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и прежний арендатор в течение года до заключения договора аренды с другим лицом, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды при прочих равных условиях договора аренды (тождественности условий аренды).

При этом в случае реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично.

Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что договором аренды с ООО "Петровский-Н" предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. При этом истец заблаговременно уведомил арендодателей о своем намерении воспользоваться таким преимущественным правом. Доказательств же ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды, а также негативного воздействия на почву ответчиками не представлены. Напротив, судами установлено исполнение арендатором обязанности по выплате арендодателям арендной платы в установленном договором размере.

Анализируя экспертное заключение экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12 т. 1) о нецелевом использовании земли, судебная коллегия краевого суда отметила, что приведенное исследование не доказывает ненадлежащее использование земельного участка, поскольку содержит лишь оценочное суждение относительно технологии выращивания сельскохозяйственных культур. При этом эксперт пришел к выводу о том, что все участки экологически чистые, следы химических обработок не отмечены, земли имеют статус пашни, пригодны для возделывания зерновых, зернобобовых и пропашных культур.

Поскольку нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения предполагает использование земли в нарушение ее принадлежности к той или иной категории и вида разрешенного использования, экспертное заключение об использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка с выявленными нарушениями технологии посева не может являться доказательством нецелевого использования земли.

Как следствие, выводы судов обеих инстанций мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты. Нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ при сборе и оценке доказательств, а равно нарушения норм материального права, судами допущено не было.

Доводы же о несогласии с выводами судов обеих инстанций относятся к оценке доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, а следовательно, не могут являться основанием для пересмотра судебных постановлений, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств над другими.

При этом другая точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда. Отклонение от данного принципа допустимо исключительно при наличии существенных и неоспоримых обстоятельств.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что каких-либо доводов, свидетельствующих о допущенных по делу нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных постановлений кассационная жалоба не содержит, судебная коллегия не находит оснований для её удовлетворения.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Троицкого районного суда Алтайского края от 14 сентября 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским Алтайского краевого суда от 20 декабря 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Кулакова Виктора Васильевича - Ивашковой Н.Н. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи