Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 октября 2023 г. по делу N 66а-1197/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Семейкиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобиной Д.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-24/2023 (3а-57/2022) по административному исковому заявлению СПК "Тимур" к Правительству Республики Северная Осетия-Алания, Управлению Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания, ГБУ Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 сентября 2020 года

по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия - Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 21 апреля 2023 года об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, объяснения представителя ГБУ Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" - Габаева Д.М, поддержавшего доводы апелляционной жалобы Правительства Республики Северная Осетия-Алания, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

СПК "Тимур" обратился 21 марта 2022 года в Верховный суд Республики Северная Осетия-Алания с административным исковым заявлением к Правительству Республики Северная Осетия - Алания, Управлению Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Северная Осетия - Алания, ГБУ Республики Северная Осетия - Алания "Центр государственной кадастровой оценки" об установлении актуальной на тот период времени кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 сентября 2020 года.

Административные исковые требования обоснованы тем, что с 17 декабря 2020 года СПК "Тимур" является титульным арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 9 ноября 2020 года, заключенного между администрацией муниципального образования Пригородный район и СПК "Тимур" на срок с даты подписания настоящего договора по 2 июля 2039 года.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 22 сентября 2020 года со следующими характеристиками: площадь - 2603429 кв.м; местоположение: "адрес"; категория - земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование - для производства сельскохозяйственной продукции.

Актом ГБУ РСО-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" от 7 октября 2020 года АОКС-15/2020/000032 определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 24 185 855, 41 руб, которая подлежала применению с 22 сентября 2020 года.

По условиям договора аренды от 9 ноября 2020 года арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 24 185 855, 41 руб.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 5 марта 2022 года N 25-22зк/2, выполненному частнопрактикующим оценщиком Мамаевым С.П, составляет на ту же дату 12 015 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости объекта нарушено право СПК "Тимур" на определение арендной платы в экономически обоснованном размере, административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 сентября 2020 года в размере 12 015 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация местного самоуправления муниципального образования Пригородный район Республики Северная Осетия-Алания.

Определением от 22 апреля 2022 года по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта по состоянию на 22 сентября 2020 года, производство которой поручено ФБУ "Кабардино-Балкарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации"; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 27 марта 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд 24 марта 2023 года заключения эксперта Маржохова И.А. от 14 марта 2023 года N 194-4 о рыночной стоимости объекта по состоянию на 22 сентября 2020 года - 14 579 202 руб.

В дальнейшем административный истец требования уточнил и, согласившись с определенной экспертом величиной рыночной стоимости объекта, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 сентября 2020 года - 14 579 202 руб, дополнительно указав, что постановлением Правительства РСО-Алания от 25 октября 2022 года N 453 утверждены результаты государственной кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН земельных участков на территории РСО-Алания по состоянию на 1 января 2022 года, которые подлежат применению с 1 января 2023 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером N в размере 40 144 875, 18 руб, после чего в отношении объекта оценки сведения об актуальной кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2022 года, внесены в ЕГРН 8 декабря 2022 года, то есть оспариваемая кадастровая стоимость в период разрешения спора стала архивной.

Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 21 апреля 2023 года административные исковые требования удовлетворены: установлена архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 сентября 2020 года в размере 14 579 202 руб.

Этим же решением установлено, что сведения об архивной кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством по 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 21 марта 2022 года.

В апелляционной жалобе Правительство Республики Северная Осетия - Алания просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что судебная экспертиза проведена в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, что выразилось в необоснованном отказе от проведения оценки в рамках доходного подхода, применении корректировки на торг в размере 19, 4% для неактивного рынка в то время как земли сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания пользуются повышенным спросом, некорректном выборе экспертом в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

Административным истцом подано заявление о рассмотрении апелляционной жалобы на решение суда в отсутствие представителя СПК "Тимур". В этом же заявлении представитель административного истца указал на то, что эксперт Кориневский А.Ю. не произвел осмотр объекта оценки и, соответственно, не учел, что часть земельного участка с кадастровым номером N, как утверждает СПК "Тимур", имеет каменистую поверхность и не может быть использована по назначению.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец, которому земельный участок с кадастровым номером N из земель неразграниченной государственной собственности принадлежит на праве аренды на основании договора аренды от 9 ноября 2020 года, заключенного на срок с 9 ноября 2020 года по 2 июля 2039 года, обязан вносить арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

Актом ГБУ РСО-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" от 7 октября 2020 года АОКС-15/2020/000032 определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 24 185 855, 41 руб, которая подлежала применению с 22 сентября 2020 года.

В дальнейшем постановлением Правительства РСО-Алания от 25 октября 2022 года N 453 по результатам очередной государственной кадастровой оценки установлена по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 40 144 875, 18 руб.

Соответствующие сведения внесены ЕГРН 8 декабря 2022 года и подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января 2023 года.

Таким образом, в период производства по настоящему делу оспариваемая кадастровая стоимость стала архивной.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Принимая во внимание, что СПК "Тимур" обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением 21 марта 2022 года, за ним сохраняется право на применение результатов пересмотра оспариваемой кадастровой стоимости для целей перерасчета арендной платы за 2022 год, в связи с чем заявленные требования подлежат разрешению по существу.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Удовлетворяя административные исковые требования, суд определилвеличину рыночной стоимости земельного участка с учетом заключения эксперта Маржохова И.А. от 14 марта 2023 года N 194-4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 сентября 2020 года составляет 14 579 202 руб.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что рыночная стоимость определена в рамках сравнительного подхода, при проведении оценки методом сравнения продаж экспертом подобраны 3 объекта-аналога, которые, по мнению эксперта, сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, при этом один объект-аналог расположен в Пригородном районе РСО-Алания и два объекта-аналога - в Иристонском районе, который представляет собой один из внутригородских районов города Владикавказа.

Из содержания объявлений следует, что каждый из объектов-аналогов предназначен для размещения СНТ, ДНП в отличие от объекта оценки, использование которого допускается в соответствии с договором аренды исключительно для целей производства сельскохозяйственной продукции.

В таблице расчета рыночной стоимости указано функциональное значение каждого из объектов-аналогов как сельхозназначение, однако сведения о таком назначении данных объектов отсутствуют.

Учитывая, что объектом оценки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, одним из основных ценообразующих факторов является бонитет почв согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения. Издание под ред. Л.А. Лейфера.

Приказом министерства сельского хозяйства и продовольствия РСО-Алания от 24 февраля 2016 года N 21 установлены, помимо прочего, показатели почвенного плодородия по муниципальным районам РСО-Алания, рассчитанные ФГБУ "Станция агрохимической службы "Северо-Осетинская".

При этом показатель плодородия почв наиболее высоким является в Пригородном районе (0, 75) при средневзвешенном показателе почвенного плодородия по РСО-Алания - 068.

Применительно к городу Владикавказу, для которого характерно наличие в основном земельных участков из состава земель населенных пунктов, показатель почвенного плодородия не устанавливался.

В письменных пояснениях эксперта Маржохова И.А. по запросу суда апелляционной инстанции отражено, что корректировки на бонитет почв не были применены при расчете рыночной стоимости объекта оценки, поскольку Иристонский район Владикавказа и Пригородный район РСО-Аланияы расположены вблизи друг от друга, в связи с чем их местоположение сопоставимо с объектом оценки.

В то же время, местоположение и бонитет почв представляют собой различные и не подменяющие друг друга ценообразующие факторы.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года N 568-р в разделе V установлены особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Методическими рекомендациями определено, что рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно - кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Кроме того, на основании пункта 2 ФСО V, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Пунктом 11 этого Федерального стандарта оценки определено, что доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

В силу пункта 12, рассматривая возможность и целесообразность применения доходного подхода, оценщику необходимо учитывать:

1) способность объекта приносить доход (значимость доходного подхода выше, если получение дохода от использования объекта соответствует целям приобретения объекта участниками рынка);

2) степень неопределенности будущих доходов (значимость доходного подхода тем ниже, чем выше неопределенность, связанная с суммами и сроками поступления будущих доходов от использования объекта).

Согласно пункту 13 ФСО V в рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

Однако в экспертном заключении никакого анализа рынка не приведено и отсутствуют какие-либо сведения о предложениях на рынке земель сельскохозяйственного назначения земельных участков, расположенных в других муниципальных образованиях РСО-Алания либо на иных смежных территориях, пригодных для использования в качестве пашни, как и объект оценки.

Объективных данных о невозможности получения дохода от использования земельного участка, являющегося объектом оценки, не имеется.

С учетом этих обстоятельств судебная коллегия, полагая убедительными доводы Правительства РСО-Алания о необоснованном отказе эксперта от проведения оценки в рамках доходного подхода и обращая внимание на недопустимость оценки рыночной стоимости земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения без учета бонитета почв, определением от 10 августа 2023 года назначила повторную судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению эксперта Кориневского А.Ю. рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 22 сентября 2020 года составляет 20 569 500 руб.

Из исследовательской части заключения следует, что оценка проведена в рамках сравнительного и доходного подходов (соответственно 19 812 000 руб. и 21 327 000 руб.) с последующим согласованием результатов оценки исходя из равных весов каждого подхода (50% и 50%).

В рамках сравнительного подхода экспертом отобрано четыре объекта-аналога, каждый из которых относится к землям сельскохозяйственного назначения и предназначен для использования в качестве пашни, расположен в Пригородном районе РСО-Алания, относится к одной агроклиматической зоне (8-й), имеет одинаковые характеристики по плодородности, предложен к реализации в пределах срока экспозиции земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, то есть сопоставим с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Экспертом проведена корректировка на площадь (-19, 40% в отношении трех объектов-аналогов), размер корректировки принят в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения. Под ред. Л.А. Лейфера, Т.В. Крайниковой.

При проведении оценки доходным подходом методом капитализации земельной ренты экспертом приняты во внимание данные по севообороту для Пригородного района РСО-Алания с учетом структуры посевов для 8-й агроклиматической зоны и реальной посевной площади сельскохозяйственных культур в Пригородном районе РСО-Алания по данным Федеральной службы государственной статистики.

На основании средней урожайности по каждой культуре и цен реализации, а также условных долей посевных площадей, был произведен расчет дохода по каждой культуре, в результате чего была получена величина суммарного валового дохода.

Уровень рентабельности за 2017-2019 годы (соответственно 19%, 23, 76% и 21, 57%) принят экспертом в соответствии с данными Федеральной службы государственной статистики, коэффициент капитализации (13, 2%) - исходя из данных названного выше Справочника оценщика недвижимости-2018.

Сведения об использованных в расчетах данных подтверждены имеющимися в составе заключения эксперта принт-скринами, в том числе объявлений о предложениях и выдержками из методических источников.

Расчеты эксперта Кориневского А.Ю. понятны. Сомнений в правильности выводов о величине рыночной стоимости у судебной коллегии не возникает.

Доводы СПК "Тимур" о невозможности использования части земельного участка ввиду каменистости почвы объективно не подтверждены.

Напротив, из материалов дела следует, что земельный участок используется в качестве пашни для посева и выращивания сельскохозяйственных культур, в частности, кукурузы, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Эксперт Кориневский А.Ю. имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности с 1993 года, вправе осуществлять оценку по направлению "Оценка недвижимости".

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта.

Вступившим в законную силу решением Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года N АКПИ22-93 по делу по заявлению об оспаривании в части распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р, установлено, что положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденного указанным распоряжением Правительства РФ, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Таким образом, оснований для признания заключения эксперта Кориневского А.Ю. недопустимым доказательством не имеется.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта Кориневского А.Ю. о величине рыночной стоимости не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом, и, напротив, соответствуют законодательству об оценочной деятельности, устанавливающему особенности оценки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части величины рыночной стоимости с установлением архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 сентября 2020 года в размере 20 569 500 руб.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 обращено внимание на то, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В мотивировочной и резолютивной частях решения суда первой инстанции содержатся указания о том, что сведения об архивной кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством, по 1 января 2022 года.

В этой части решение подлежит изменению посредством указания на период действия оспариваемой кадастровой стоимости - с 22 сентября 2020 года до 1 января 2023 года.

Принимая во внимание, что расхождение между оспариваемой кадастровой стоимостью участка и его рыночной стоимостью с учетом расчетов эксперта Кориневского А.Ю. составляет 15% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, коллегия приходит к выводу о том, что оплата за производство повторной судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

Заявление о чрезмерности заявленной ко взысканию оплаты - 70 000 руб. - СПК "Тимур" не сделано.

Размер соответствующих расходов, по мнению судебной коллегии, соответствует сложившимся рыночным ценам на услуги оценщиков и судебных экспертов.

Решение суда первой инстанции в части определения даты подачи СПК "Тимур" заявления о пересмотре кадастровой стоимости, а также в части указания на то, что настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений об архивной кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 22 сентября 2020 года равной рыночной стоимости, закону не противоречит и лицами, участвующими в деле, не обжаловано.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 21 апреля 2023 года изменить в части величины рыночной стоимости, установив архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 сентября 2020 года в размере 20 569 500 руб.

Это же решение изменить в части периода применения архивной кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 22 сентября 2020 года, указав период ее применения с 22 сентября 2020 года до 1 января 2023 года.

Заявление генерального директора ООО "Бета консалтинг" Кориневского А.Ю. о взыскании оплаты за производство повторной судебной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с СПК "Тимур" в пользу ООО "Бета консалтинг" расходы по производству повторной судебной экспертизы в размере 70 000 руб.

В остальной части это же решение оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 27 октября 2023 года.

Председательствующий

Судьи