Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 октября 2023 г. по делу N 66а-1543/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бедак Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-206/2023 (УИД 26OS0000-04-2023-000089-42) по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 12 июля 2023 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя закрытого акционерного общества "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" Мясниковой Д.В, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

закрытое акционерное общество "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" (далее - ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина") обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 355078158 +/- 164881 кв. м, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО" (далее - ООО ""Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО") в отчете об оценке от 7 марта 2023 г. N 16/2023, что нарушает права административного истца, являющегося плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Ставропольского краевого суда от 12 июля 2023 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 2007184390 рублей; с ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" взысканы судебные расходы в пользу автономной некоммерческой организации "Межрегиональное агентство судебных экспертов" (далее - АНО "МАСЭ") по оплате судебной экспертизы в размере 200000 рублей.

Не согласившись с решением суда, представитель министерства имущественных отношений Ставропольского края подал на него апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводит доводы о том, что положенное в основу решения суда заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, следовательно, не могло быть принято судом в качестве надлежащего доказательства.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца поданы возражения.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, допросив эксперта ФИО9, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ, статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 355078158 +/- 164881 кв. м, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: "адрес" (далее - земельный участок).

Плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2022 г. N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края" в размере 2379023658, 6 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 16 января 2023 г.

Принимая во внимание, что ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" является арендатором земельного участка, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 7 марта 2023 г. N 16/2023 (далее - отчет об оценке), выполненный оценщиком ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО", из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 1074830000 рублей.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу с целью определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручил эксперту АНО "МАСЭ".

Заключением эксперта АНО "МАСЭ" ФИО10 от 8 июня 2023 г. N ЭЗ 185/2023 (далее также - заключение эксперта) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. определена в размере 2007184390 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Приведенные в данном отчете об оценке выводы опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости земельного участка заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельного участка.

Определение экспертом рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным.

Довод апелляционной жалобы о том, что экспертом использованы объекты-аналоги, площадь которых значительно отличается с площади объекта экспертизы, не принимается судебной коллегией.

Исходя из таблицы, содержащей информацию о предлагаемых к продаже земельных участках (стр. 50-51 заключения эксперта), в исследуемый период отсутствовали объявления об отчуждении земельных участков схожих по площади с объектом оценки. В связи с чем расчет рыночной стоимости объекта оценки экспертом произведен на основании аналогов с меньшей площадью (от 39, 6 гектара до 500 гектар), с последующей корректировкой полученных результатов на площадь земельных участков. Нарушений в данной части судом апелляционной инстанции не усматривается.

Ссылка автора жалобы о том, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом не были учтены такие ценообразующие факторы как местоположение земельного участка относительно пункта приема и переработки с/х продукции, местоположение земельного участка относительно крупных городов, не влияет на правильность выводом эксперта, поскольку не все ценообразующие факторы, указанные в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А, применимы при оценке конкретного земельного участка в определенном регионе. Корректировка на местоположение относительно крупных пунктов приема и переработки с/х продукции экспертом верно не вводилась, так как в Ставропольском крае указанные пункты отсутствуют; местоположение земельного участка относительно крупных городов учтено экспертом в корректировке "местоположение".

Довод апелляционной жалобы о том, что в таблице расчета величины корректировки по составу угодий при расчете стоимости объекта экспертизы (стр.45-46 экспертного заключения) экспертом приводится информация, не имеющая отношения к рассматриваемому делу: в таблице указано слово "этажность" вместо "состав угодий", не может повлечь сомнения в обоснованность произведенного исследования, поскольку в данном случае экспертом допущена опечатка, не влияющая на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка.

Замечание автора апелляционной жалобы о том, что в отношении объектов-аналогов N 2 и N 3 в объявлениях опубликованы одинаковые фотографии объектов, однако объект-аналог N 2 расположен в Андроповском муниципальном образовании, а объект-аналог N 3 в Благодарненском городском округе, что свидетельствует о недостоверности информации, признается судебной коллегией несостоятельным, поскольку из объявлений видно, что земельные участки находятся в разных районах Ставропольского края, имеют разную площадь и стоимость, то есть к продаже представлены два разных объекта недвижимости.

Подлежит отклонению как несостоятельное утверждение автора апелляционной жалобы о том, что экспертом использовалась некорректная информация о величине среднего почвенного балла бонитета земель сельскохозяйственного назначения. Из заключения эксперта (стр. 48) следует, что использованные экспертом в расчетах почвенные баллы бонитета соответствуют данным карты бонитета почвы Ставропольского края, опубликованной на сайте министерства сельского хозяйства Ставропольского края.

Довод автора апелляционной жалобы о том, что согласно данным Публичной кадастровой карты и Яндекс-карт объект-аналог N 1 является необрабатываемой землей, однако эксперт отнес его к пашне, опровергается материалами заключения эксперта. Так, в объявлении к объекту-аналогу N 1 продавцом указано, что продается пахота, указана средняя урожайность; из скриншота Google карты от мая 2020 г. видно, что земельный участок обработан.

Вопреки доводам апелляционной жалобы использование экспертом для расчета ценообразующих факторов как данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.: Земельные участки, часть 2 - 2022 г, так и данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.: Земельные участки сельскохозяйственного назначения - 2018 г, не привело к неверному результату экспертного исследования. При расчете скидки на торг эксперт руководствовался сведениями Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.: Земельные участки, часть 2 - 2022 г. ввиду того, что содержащаяся в нем информация является наиболее актуальной на дату оценки земельного участка. Данный подход экспертом обоснован и является корректным.

Состав угодий, в том числе площадь пашни экспертом определены на основании сведений, представленных ЗАО "Племенной завод имени Героя Социалистического труда В.В. Калягина" (стр. 66 заключения эксперта) в адрес суда первой инстанции на основании письменного ходатайства эксперта. Произведенный экспертом расчет соответствует представленным административным истцом данным и является обоснованным. В этой связи соответствующее утверждение автора апелляционной жалобы об использовании экспертом некорректной информации относительно состава угодий подлежит отклонению.

Таким образом, приведенные автором апелляционной жалобы замечания относительно заключения эксперта, обоснованность выводов эксперта не опровергают и не влияют на итоговые результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельного участка лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 12 июля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу министерства имущественных отношений Ставропольского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 3 ноября 2023 г.

Председательствующий

Судьи