Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 октября 2023 г. по делу N 66а-1620/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей Катанаевой А.С., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-64/2023 (23OS0000-01-2022-001038-23) по административному исковому заявлению Савчук Ольги Викторовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по апелляционным жалобам Савчук Ольги Викторовны, департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 21 июля 2023 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

Савчук О.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 636, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равную рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. на основании представленного отчёта оценщика.

В обоснование иска указала, что результаты кадастровой оценки нарушают её права и затрагивают интересы как собственника объекта недвижимого имущества, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного налога.

Решением Краснодарского краевого суда от 21 июля 2023 г. административный иск удовлетворен частично.

Установлена по состоянию на 1 января 2021 г. в отношении нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 636, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" кадастровая стоимость в размере 27536000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 27 сентября 2022 г.

Установлен период применения кадастровой стоимости объекта с 1 января 2022г. по 19 декабря 2022 г.

Административный истец Савчук О.В. не согласилась с решением суда в части, просила решение суда изменить в части, исключив сведения об установлении периода применения кадастровой стоимости до 19 декабря 2022 г. В обоснование апелляционной жалобы также указала, что размер кадастровой стоимости установлен необоснованно, так как стоимость объекта должна соответствовать проведенной по делу первоначальной, а не дополнительной судебной оценочной экспертизе, в связи с чем просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N в размере 25517500 рублей. Обосновывая несогласие с дополнительной экспертизой указала, что при её проведении фактически было проведено новое исследование, что может характеризоваться как повторная, а не дополнительная экспертиза. Сослалась также на нарушение федеральных стандартов оценки, ввиду неверного выбора объектов-аналогов и неполного учёта имеющихся отличий.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края также подал апелляционную жалобу, в которой не согласился с решением суда, просил решение суда отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению апеллянта, кадастровая стоимость спорного объекта была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением эксперта, представитель департамента в апелляционной жалобе полагает, что оно является ненадлежащим доказательством, выполнено с нарушением требований об оценочной деятельности, в связи с неверным использованием корректировок.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) физические лица могут обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Положения Закона об оценочной деятельности на дату подачи применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28) разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Пунктом 14 постановления также указано, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Судом первой инстанции установлено, имеющейся в материалах дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 14 сентября 2022 г. N N, подтверждено, что Савчук О.В. является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 636, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Разрешая административный спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 3, 24.18 Закона об оценочной деятельности, учитывая разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28, исследовав и оценив доказательства рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, с учетом положений статьи 82 КАС РФ, пришел к выводу о том, что размер оспариваемой архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца, что дает ей право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения архивной кадастровой стоимости; отчет оценщика не может быть принят в качестве доказательства по делу, а наиболее достоверно рыночная стоимость земельного участка определена в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы, поскольку оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Оспаривая установленную по состоянию на 1 января 2021 г. в порядке массовой оценки кадастровую стоимость, в размере 24667000 рублей, истицей был предоставлен отчет об оценке N от 31 августа 2022 г, выполненный оценщиком Г, сотрудником ООО "НЕЗАВИСИМЫЙ ОЦЕНЩИК".

Исследуя и изучая представленный отчет, суд сослался на нормы действующего законодательства, согласно которым итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 ФСО N 7).

Как следует из представленного истцом отчета оценщика Г. N от 31 августа 2022 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 24667000 рублей.

При анализе отчета судебной коллегией установлено, что при расчете рыночной стоимости объекта сравнительным подходом экспертом использована неподтвержденная информация, содержание отчета допускает неоднозначное толкование полученных результатов; в качестве аналогов приняты объекты, имеющие существенные различия по основным характеристикам с оцениваемым объектом, что повлекло необходимость введения значительных корректировок.

С учетом имеющихся в отчете об оценке недостатков, несоответствия приведенным выше требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, действовавшим на дату его составления, не позволяющим принять отчет в качестве надлежащего доказательства достоверной рыночной стоимости земельного участка, у суда руководствующегося разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28, имелись основания для назначения судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N N от 24 ноября 2022 г, выполненному экспертом Р. (сотрудником ООО "Край-эксперт"), отчет об оценке N от 31 августа 2022 г. не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 25517500 рублей.

Изучив и исследовав заключение судебной экспертизы, судом первой инстанции было установлено, что в заключении N N от 24 ноября 2022 г. эксперт при исследовании второго вопроса об определении рыночной стоимости спорного нежилого здания не применил положения действующих на момент оценки Федеральных стандартов оценки I-V, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки" и вступивших в законную силу с 7 ноября 2022 г.

Таким образом, в связи с выявленными нарушениями, допущенными экспертом при проведении судебной экспертизы, определением суда от 1 марта 2023 г. по делу правомерно была назначена дополнительная судебная экспертиза.

Обосновывая необходимость ее проведения, суд верно сослался на нарушение пункта 22б ФСОN 7, поскольку экспертом оценщиком были выбраны несопоставимые по основным ценообразующим факторам оцениваемые объекты и используемые объекты-аналоги. При определении стоимости в рамках сравнительного подхода эксперт проигнорировал другие предложения аналогов, более сопоставимые и характеризующиеся более высокой ценой предложения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца, оценивая заключение N N от 24 ноября 2022 г, составленное по результатам первоначальной судебной экспертизы, в целях полного и объективного рассмотрения дела, суд правомерно назначил по делу дополнительную судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту К. (сотруднику ООО "Край-эксперт") по тем основаниям, что заключение первоначальной судебной - экспертизы не содержало достаточной ясности и полноты ответа на поставленные вопросы.

Опровергая доводы апелляционной жалобы о проведении судом фактически повторной экспертизы, а не дополнительной, судебная коллегия руководствуется следующим.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 КАС РФ).

Вышеуказанная дополнительная экспертиза назначена и проведена в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ в целях восполнения неполноты первого заключения после получения возражений и замечаний сторон. Поставленные перед экспертами вопросы сформулированы с целью уточнения ранее сделанных выводов, исходя из необходимости учета при новом экспертном исследовании. При таких обстоятельствах препятствий для проведения дополнительной экспертизы иным экспертом, обладающим необходимой квалификацией и достаточным стажем работы, не имелось. Указанные экспертизы не противоречат друг другу, фактически дополнительная экспертиза восполняет первоначальную, в связи с чем она обоснованно признана судом первой инстанции допустимым доказательством на основании которого была рассчитана рыночная стоимость.

Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы от 22 мая 2023 г, выполненной экспертом К. (сотрудником ООО "Край-эксперт"), рыночная стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 636, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере 27536000 рублей.

Данное заключение не противоречит требованиям Закона об оценочной деятельности, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также положениям Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ N 200 от 14 апреля 2022 г. "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки" (вместе с Федеральными стандартами оценки I?VI).

Эксперт при производстве дополнительной судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости использовал затратный подход, сравнительный подход и доходный подход.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого здания как объекта коммерческо-торгового назначения, в связи с чем, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Использование сравнительного подхода связано с тем, что проведенный анализ рынка позволили эксперту прийти к заключению, что существует достаточное количество достоверной информации о недавних предложениях сопоставимых объектов.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж. Законодательство об оценочной деятельности, а также существующие методики расчета стоимости с применением сравнительного подхода основываются на поэтапном приведение цены аналогов к цене оцениваемого объекта путем последовательного применения соответствующих корректировок к цене.

Экспертом были проанализированы предложения к продаже 19 объектов, из которых выбрано три объекта-аналога, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7. Информация об объектах аналогах была получена из Интернет-сайта, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. Количество выбранных в качестве аналогов соответствует требованиям действующего законодательства в части оценочной деятельности в отношении минимально необходимого количества выбранных аналогов при применении сравнительного подхода. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки на обстоятельства совершения сделки, на местоположение, на отличие земельных участков объекта экспертизы и объектов-аналогов, на общую площадь, на текущее состояние, на этаж расположения.

Вопреки доводам апелляционных жалоб о неверном применении корректировок, изучив исследовательскую часть заключения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены. Итоговые выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Введение дополнительных корректировок не требовалось.

Применение доходного подхода эксперт обуславливал тем, что формирование чистых денежных потоков через сдачу имущества в аренду представляется возможным в силу того, что анализ сделок по аренде аналогичной недвижимости выявил достаточное количество предложений по сдаче в аренду аналогичных объектов. В ходе применения доходного подхода были выявлены 4 объекта-аналога из общей выборки в 8 объектов, использовался метод прямой капитализации доходов, а также использовались корректировки на условие рынка, на местоположение, на текущее состояние, на масштаб, на тип объекта, на этаж расположения, на состав инженерного обеспечения.

Доводы апелляционной жалобы о неверном расчёте корректировки на текущее состояние, опровергнуты текстом письменного обоснования и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают.

Возможность использования затратного подхода связана с тем, что объект экспертизы соответствует наиболее эффективному использованию, а также существует возможность корректной оценки износа объекта экспертизы. Затратный подход применяется для оценки объектов капитального строительства.

В ходе применения затратного подхода использовался метод сравнительной единицы, а также корректировка на стоимость строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений. Также экспертом был применен коэффициент "значения прибыли предпринимателя", расчёт которого описан в тексте заключения и пояснен экспертом. Доводы апелляционной жалобы о несогласии с расчетом данного коэффициента являются голословными и опровергаются содержанием заключения и устными пояснениями эксперта в суде первой инстанции.

Таким образом, разрешая административное исковое заявление, суд первой инстанции обоснованно положил в основу решения об удовлетворении административного иска заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, которому в постановленном решении дана надлежащая правовая оценка по правилам статьи 84 КАС РФ в совокупности с иными собранными по административному делу доказательствами и установленными обстоятельствами.

Исследовав и изучив представленную совокупность доказательств, судебная коллегия соглашается с позицией суда, что рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2021 г. нежилого здания с кадастровым номером N составляет 27536000 рублей, соответственно, установив решением суда кадастровую стоимость в указанном размере на период с 1 января 2022 г. по 19 декабря 2022 г.

Довод апелляционной жалобы истицы относительно незаконности установления судом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на определенный период (с 1 января 2022 г. по 19 декабря 2022 г.) основан на неправильном применении и толковании норм материального права.

Определенный судом период применения кадастровой стоимости соответствует требованиям закона, поскольку в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 14, 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28, судом правомерно рассмотрены требования административного истца о пересмотре архивной кадастровой стоимости, с учетом сохранившегося права на ее пересмотр, а также правового интереса в возможности пересчета налоговых платежей.

Как следует из содержания резолютивной части судебного акта оспариваемое решение суда содержит в себе верные выводы относительно даты начала и даты окончания применения установленной архивной кадастровой стоимости, что следует из ответа на судебный запрос филиала ППК "Роскадастр", согласно которому результаты определения кадастровой стоимости утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" и в отношении спорного объекта по состоянию на 1 января 2021 г. составили сумму в размере 32312939, 38 рублей. Датой начала применения указанной кадастровой стоимости является 1 января 2022 г.

На дату рассмотрения дела, согласно письму филиала ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю от 29 июня 2023 г. N (л.д.190 т.2), в отношении нежилого здания внесены сведения об обновленной кадастровой стоимости в размере 32623640, 72 рублей, определенной ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Федерального закона 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений в связи с исключением сведений из ЕГРН о наименовании здания. Новая кадастровая стоимость применяется с 19 декабря 2022 г.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость является архивной, судебная коллегия находит верными выводы суда об определении периода действия установленной судом кадастровой стоимости с 1 января 2022 г. по 19 декабря 2022 г, в течение которого кадастровая стоимость, являющаяся архивной, применялась к административному истцу для целей, установленных законодательством.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, ни административным истцом, ни административным ответчиком в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Утверждения апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, неубедительны. Возможность определения кадастровой стоимости в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Довод апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края об отсутствии нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной оценки и отсутствии нарушения прав и законных интересов истца судебная коллегия также считает несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено право владельцев недвижимости обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, поскольку решение суда принято при соблюдении норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 21 июля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи