Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 октября 2023 г. по делу N 66а-880/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Катанаевой А.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобиной Д.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2/2023 (3а-461/2022) по административному исковому заявлению Атикяна Г.Р. к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения архивной кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 2 марта 2023 года об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, возражения представителя Атикян Г.Р. - Андреевой А.С, полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, показания эксперта Шурупова Д.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Атикян Г.Р. обратился в Краснодарский краевой суд 30 декабря 2021 года с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов с кадастровыми номерами N, N, N равной их рыночной стоимости.

Административные исковые требования обоснованы тем, что Атикян Г.Р. является с 20 сентября 2017 года собственником следующих объектов, расположенных на "адрес"

- нежилого здания с кадастровым номером N площадью 320, 3 кв.м, 1987 года постройки, - нежилого здания с кадастровым номером N площадью 1842, 2 кв.м, 1986 года постройки, - земельного участка с кадастровым номером N площадью 1480 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административно-торговых помещений, универсального спортивного и развлекательного комплексов, в пределах которого расположены данные нежилые здания.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года N 2368 утверждены результаты очередной (на тот период времени) государственной кадастровой оценки зданий, строений, сооружений по состоянию на 1 января 2018 года, в том числе установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 10 601 660, 01 руб, нежилого здания с кадастровым номером N - в размере 116 341 272, 52 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 1 января 2019 года, подлежали применению для целей налогообложения с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года и не пересматривались по основанию установления рыночной стоимости, являясь актуальными на дату подачи настоящего административного искового заявления.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 года N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждены результаты очередной (на тот период времени) государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 1 января 2020 года, в том числе установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 24 279 488, 80 руб.

Сведения о соответствующей кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 30 ноября 2020 года, подлежали применению для целей налогообложения с 1 января 2021 года и не пересматривались по основанию установления рыночной стоимости, являясь актуальными на дату подачи настоящего административного искового заявления.

Административный истец указывал, что установленная кадастровая стоимость объектов существенно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчетам об оценке от 21 декабря 2021 года NN 1173-12/2021, 1174-12/2021, 1196-12/2021, выполненным оценщиком ООО "Центр экспертиз "Правовой аспект" Изотовой Ю.В, составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года - 9 421 000 руб, - нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года - 63 293 000 руб.

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года - 11 378 240 руб.

Ссылаясь на то, что вследствие значительного превышения оспариваемой кадастровой стоимости объектов по отношению к их рыночной стоимости нарушены права административного истца в сфере налогообложения, Атикян Г.Р. просил установить кадастровую стоимость объектов с кадастровыми номерами N, N, N равной их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования г.Краснодар и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю, в связи с реорганизацией которого определением суда от 26 января 2023 года произведена замена на правопреемника - ППК "Роскадастр" в лице филиала по Краснодарскому краю.

Определением Краснодарского краевого суда от 10 февраля 2022 года ходатайство административного истца удовлетворено: по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления, соответствуют ли представленные административным истцом отчеты об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, и если не соответствуют - какова рыночная стоимость названных объектов по дату установления кадастровой стоимости каждого из спорных объектов; производство судебной экспертизы поручено оценщику ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ"; производство по административному делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 25 апреля 2022 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Дзюба А.Д. от 8 апреля 2022 года N 3а-461/22, согласно которому вышеуказанные отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, которые могли повлиять не определение итоговой величины рыночной стоимости.

Этим же заключением эксперта определена рыночная стоимость объектов оценки в следующих размерах:

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года - 9 105 334 руб, - нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года - 49 008 662 руб.

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года - 17 767 400 руб.

16 июня 2022 года представителем административного истца подано заявление об уточнении заявленных требований, в котором ставился вопрос об определении величины рыночной стоимости объектов оценки с учетом заключения эксперта Дзюба А.Д. от 8 апреля 2022 года N 3а-461/22.

Определением Краснодарского краевого суда от 3 августа 2022 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза в целях установления рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2018 года; производство повторной судебной экспертизы поручено сотруднику АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз"; производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

Определением от 7 ноября 2022 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Маркова М.В. от 25 октября 2022 года N АК-093-08/22 о рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2018 года в размере соответственно 11 602 397 руб. и 47 566 574 руб.

6 декабря 2022 года административный истец в лице представителя вновь подал уточненное административное исковое заявление, в котором просил установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости только в отношении здания с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N в размере соответственно 47 566 574 руб. и 17 767 400 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 2 марта 2023 года уточненные административные исковые требования удовлетворены: установлена архивная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года в размере 47 566 574 руб. на период с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года и земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года в размере 17 767 400 руб. на период с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установленное расхождение между архивной кадастровой и рыночной стоимостью составляет 59% (применительно к зданию с кадастровым номером N) и 29% (применительно к земельному участку с кадастровым номером N), что окажет негативное влияние на наполняемость бюджета.

Кроме того, полагает, что заключение эксперта Маркова М.В. от 25 октября 2022 года N АК-093-08/22 без достаточных к тому оснований положено в основу решения при том, что отказ от проведения оценки здания с кадастровым номером N в рамках затратного подхода необоснован, в рамках сравнительного подхода экспертом отобраны объекты-аналоги, которые не сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, а при проведении оценки доходным подходом для целей расчета ставки арендной платы экспертом некорректно произведен отбор объектов-аналогов по критерию местоположения с последующим отсутствием корректировок на местоположение в пределах города Краснодара.

ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором по сути изложены аналогичные доводы о несоответствии заключения эксперта Маркова М.В. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе производства по делу в суде апелляционной инстанции департаментом имущественных отношений Краснодарского края заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 июня 2023 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года и земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года; производство повторной судебной экспертизы поручено оценщику АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертов" Шурупову Д.А.

14 сентября 2023 года в Третий апелляционный суд общей юрисдикции поступило заключение эксперта Шурупова Д.А. от 4 сентября 2023 года N ЭЗ 288/2023, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года составляет 95 798 060 руб, рыночная стоимость и земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года - 21 700 000 руб.

Представителем административного истца подана рецензия от 6 октября 2023 года на указанное заключение, в котором содержится мнение о несоответствии заключения эксперта Шурупова Д.А. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

16 октября 2023 года экспертом Шуруповым Д.А. представлены письменные пояснения относительно доводов рецензии.

17 октября 2023 года департаментом имущественных отношений Краснодарского края представлены дополнения к апелляционной жалобе, в которых также ставится вопрос об отмене решения и принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Позиция департамента сводится к тому, при расчете рыночной стоимости объектов с кадастровыми номерами N, N экспертом Шуруповым Д.А. допущены определенные отступления от требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе, в рамках сравнительного подхода в скриншоте объявления в отношении объекта-аналога N 2 на фотографии изображено здание, не соответствующее данному объекту, в тексте объявления контактный номер продавца отсутствует, что не позволяет уточнить информацию, корректировка на масштаб земельного участка введена некорректно (вместо "-0, 17" надлежит провести корректировку "-0, 14"), при перерасчете рыночная стоимость земельного участка изменится, однако такое изменение будет незначительным (0, 8%).

17 октября 2023 года представителем административного истца подано заявление об ускорении рассмотрения настоящего административного дела.

Определением временно исполняющего обязанности председателя Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 октября 2023 года в удовлетворении заявления об ускорении рассмотрения административного дела отказано.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, административные ответчики и заинтересованные лица ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец, которому с 2017 года принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером N, являющееся объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ, признается в силу статьи 400 НК РФ плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база по которому согласно статье 403 НК РФ определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Также административный истец, которому с 2017 года принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, являющийся объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, признается в силу пункта 1 статьи 388 НК РФ, плательщиком земельного налога, налоговая база по которому согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ определяется как его кадастровая стоимость.

После подачи в суд 30 декабря 2021 года настоящего административного искового заявления оспариваемая кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 1 января 2018 года в отношении здания с кадастровым номером N и по состоянию на 1 января 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N, стала архивной.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Принимая во внимание, что административное исковое заявление подано в 2021 году, вопрос о пересмотре архивной кадастровой стоимости, установленной в отношении здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года и подлежавшей применению с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года (включая налоговый период 2021 года), сохраняет свою актуальность для административного истца.

Вопрос о пересмотре архивной кадастровой стоимости, установленной в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года и подлежавшей применению с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года (включая налоговые периоды 2021 и 2022 г.г.), также не утратил правового значения для административного истца.

Поскольку на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года N 318 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка по состоянию на 1 января 2018 года и по состоянию на 1 января 2020 года проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", а переходный период для применения на территории Краснодарского края положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ не завершен, спорные правоотношения регулируются статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ, которой не установлен обязательный досудебный или внесудебный порядок урегулирования спора.

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Удовлетворяя заявленные требования, суд определилвеличину рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N исходя из заключения эксперта Маркова М.В. от 25 октября 2022 года N АК-Э-093-08/22, а земельного участка с кадастровым номером N - с учетом заключения эксперта Дзюба от 8 апреля 2022 года N 3а-461/22.

Оснований не согласиться с такими суждениями коллегия не усматривает.

Так, в соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" также разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 62 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что к административному исковому заявлению Атикяна Г.Р. были приложены отчеты об оценке от 21 декабря 2021 года NN 1173-12/2021, 1174-12/2021, 1196-12/2021, выполненные оценщиком ООО "Центр экспертиз "Правовой аспект" Изотовой Ю.В, которые согласно заключению эксперта Дзюба А.Д. от 8 апреля 2022 года N 3а-461/22 не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Обоснованность этих выводов не ставят под сомнение лица, участвующие в деле, в том числе административный истец, который в ходе производства по делу административные исковые требования неоднократно уточнял, не заявляя в дальнейшем требования об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером N ввиду превышения его рыночной стоимости по отношению к кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года, и полагая возможным определение величины рыночной стоимости объектов с кадастровыми номерами N, N с учетом (последовательно) заключений эксперта Дзюба А.Д. и Маркова М.В.

Судом первой инстанции величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N определена в размере, определенном экспертом Дзюба А.Д. в заключении от 8 апреля 2022 года, а именно: 17 767 400 руб.

Как следует из указанного заключения, расчет рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года произведен экспертом Дзюба А.Д. в рамках сравнительного подхода.

При проведении оценки методом сравнения продаж экспертом было отобрано три объекта-аналога, каждый из которых представляет собой земельный участок из состава земель населенных пунктов под коммерческое использование, расположенный на "адрес" и предложенный к продаже в мае-ноябре 2019 года, то есть сопоставим с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Экспертом Дзюба А.Д. проведены корректировки на торг (-10, 2%), на дату сделки (от - 2, 2% до 0, 3%), на наличие улучшений (в отношении объекта-аналога N 3 - 12%).

Размер корректировок определен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2018 под ред. Л.А. Лейфера и Т.В. Крайниковой.

Принт-скрины объявлений о предложениях объектов-аналогов имеются в составе отчета об оценке.

Расхождение между определенной экспертом Дзюба А.Д. рыночной стоимостью земельного участка и оспариваемой кадастровой стоимостью составляет 29% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Как следует из материалов дела, административные ответчики, в том числе департамент имущественных отношений Краснодарского края, а также заинтересованные лица не изложили суду ни одного замечания относительно процедуры оценки названного земельного участка и рассчитанной экспертом Дзюба А.Д. величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года.

Апелляционная жалоба департамента имущественных отношений и отзыв на апелляционную жалобу, подготовленный ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", также не содержат доводов о нарушении экспертом Дзюба А.Д. требований законодательства об оценочной деятельности при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

В ходатайстве департамента имущественных отношений о назначении повторной судебной экспертизы не приведены мотивы, по которым департамент полагает противоречивым либо сомнительным заключение эксперта Дзюба А.Д. в части расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Определение судебной коллегии от 26 июня 2023 года в части оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым номером N мотивировано исключительно тем обстоятельством, что судом первой инстанции была назначена повторная судебная экспертиза лишь в отношении здания с кадастровым номером 23:43:0305055:1174 при том, что определение рыночной стоимости земельного участка и здания было произведено экспертом Дзюба А.Д. в рамках одного исследования, а выводы эксперта оформлены в одном документе (заключении от 8 апреля 2022 года).

В то же время, на основании части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Частью 3 этой же статьи предусмотрено, что в определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта (комиссии экспертов).

В определении от 26 июня 2023 года по сути не изложены фактические обстоятельства, которые могли бы свидетельствовать о наличии обоснованных сомнений либо установленных противоречий применительно к определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года, в то время как действующим законодательством не предусмотрено назначение дублирующей экспертизы.

Во исполнение определения от 26 июня 2023 года о назначении повторной судебной оценочной экспертизы экспертом Шуруповым Д.А. выполнено заключение от 4 сентября 2023 года N ЭЗ 288/2023, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года составляет 21 700 000 руб.

Однако и административный истец, и департамент имущественных отношений Краснодарского края указывают, помимо прочего, на некорректное определение экспертом Шуруповым Д.А. коэффициента торможения при проведении корректировки на масштаб при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, который, по мнению сторон, должен составлять "-0, 14" вместо примененного экспертом коэффициента "-0, 17".

При этом стороны ходатайства о назначении дополнительной либо повторной (то есть третьей в ходе общего срока производства по настоящему административному делу) судебной экспертизы не заявили.

Объективных данных, опровергающих выводы эксперта Дзюба А.Д. о рыночной стоимости земельного участка либо подтверждающих при вышеописанных обстоятельствах достоверность выводов эксперта Шурупова Д.А. о величине рыночной стоимости земельного участка, суду апелляционной инстанции не представлено.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что выводы эксперта Шурупова Д.А. о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года не могут быть положены в основу судебного акта о пересмотре кадастровой стоимости.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, коллегия находит решение суда первой инстанции в части установления архивной кадастровой стоимости названного земельного участка равной его рыночной стоимости подлежащим оставлению без изменения.

Удовлетворяя уточненные административные исковые требования Атикяна Г.Р. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года в размере 47 566 574 руб, суд первой инстанции определилвеличину рыночной стоимости исходя из заключения эксперта Маркова М.В. от 25 октября 2022 года N АК-Э-093-08/22.

В этой части решение суда обосновано тем, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости названного объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что подтверждено заключением эксперта Дзюба А.Д. и не оспаривается лицами, участвующими в деле, а относительно достоверности выводов этого же эксперта о величине рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2018 года - 49 008 662 руб. - возникают неустранимые сомнения с учетом замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края и ГБУ Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" о неоднородности выборки объектов-аналогов для расчета ставки арендной платы в рамках доходного подхода, неверном проведении в рамках доходного подхода корректировок на тип строения и на дату оценки, а также о необоснованном отказе от проведения корректировки на этаж расположения.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 25 октября 2022 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена в рамках доходного подхода, при этом для целей расчета ставки арендной платы экспертом Марковым М.В. отобрано три объекта-аналога, каждый из которых представляет собой встроенное помещение коммерческого назначения, предложенное для передачи в аренду в период времени с июля по ноябрь 2017 года (то есть до даты оценки), расположено на 1-1 линии относительно красной линии, в хорошем состоянии, подключенное к централизованным сетям, расположенное в пределах города Краснодара.

Экспертом Марковым М.В. проведены корректировки на торг (-10% в отношении всех объектов-аналогов), на местоположение (-26% в отношении объекта-аналога N 1), на площадь (с учетом площади объекта оценки - 1842, 2 кв.м и площади объектов-аналогов от 190 кв.м до 913, 6 кв.м), на тип объекта (повышающая корректировка 8, 7% при том, что все объекты-аналоги являются встроенными помещениями, а объект оценки - отдельно стоящим зданием), на этаж расположения (повышающая корректировка 1, 2), на наличие парковки (повышающая корректировка - 11, 0 в отношении двух объектов-аналогов при наличии стихийной парковки в отличие от объекта оценки и объекта-аналога N 3, которые оборудованы организованной парковкой).

Давая оценки критическим замечания департамента имущественных отношений и бюджетного учреждения Краснодарского края, суд первой инстанции правомерно указал на то, что вопреки доводам административного ответчика и заинтересованного лица, экспертом Марковым М.В. мотивирован отказ от проведения оценки в рамках затратного и сравнительного подходов, наличие обоснования необходимости проведения и размера корректировок.

При этом суд также учел показания допрошенного в судебном заседании эксперта Маркова М.В, который дал подробные пояснения по всем имеющимся замечаниям.

Кроме того, суд принял во внимание, что выводы эксперта не опровергнуты, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта оценки не представлено, ходатайств по существу спора у лиц, участвующих в деле, не имелось.

Доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений аналогичны тем замечаниям на заключение повторной судебной экспертизы, которые были проверены судом первой инстанции.

Определение коллегии от 26 июня 2023 года о назначении повторной судебной экспертизы применительно к объекту с кадастровым номером N мотивировано наличием сомнений в правильности отказа эксперта Макова М.В. от проведения оценки в рамках сравнительного подхода и верности проведенных корректировок.

Во исполнение данного определения экспертом Шуруповым Д.А. выполнено экспертное заключение от 4 сентября 2023 года N ЭЗ 288/2023, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года составляет 95 798 060 руб.

Как следует из данного заключения, рыночная стоимость объекта определена в рамках сравнительного подхода в сумме 103 920 000 руб. и доходного подхода в сумме 76 845 000 руб. с последующим согласованием результатов оценки с присвоением сравнительному подходу веса - 0, 7 и доходному подходу - веса 0, 3.

При проведении оценки в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж эксперт Шурупов Д.А. отобрал три объекта-аналога торгово-офисного назначения, каждый из которых, как указано в заключении, расположен на ул. "адрес".

В составе заключения имеются изображения объявлений о продаже объектов-аналогов, в том числе объекта-аналога N 2 площадью 860 кв.м с его изображением.

В то же время, административный истец, представив рецензию на это заключение с указанием о расположении подобного здания по конкретному адресу на ул.Амурская в г.Благовещенске, и департамент имущественных отношений, представив дополнения к апелляционной жалобе с критическими замечаниями относительно экспертного заключения, указали на то, что изображение здания не соответствует действительности, в тексте объявления отсутствует телефон продавца, что не позволяет уточнить информацию об объекте.

В заседании судебной коллегии эксперт Шурупов Д.А, согласившись с доводами о том, что здания подобной постройки с определенными архитектурными особенностями не существует в пределах г.Краснодара, настаивал на допустимости выбора данного объекта-аналога, ссылаясь на достаточность сведений об основных ценообразующих факторах по тексту объявления.

Вместе с тем, коллегия обращает внимание на то, что при невозможности идентифицировать соответствующий объект, эксперт проводит корректировки на отделку, этаж расположения и высказывается об отсутствии оснований для проведения корректировки по критерию наличия организованной парковки по мотиву сопоставимости этого объекта и объекта оценки по критерию наличия организованной парковки.

При этом в тексте объявления сведения об этажности отсутствуют, равно как и данные об отделке, а само по себе указание на парковку по фасаду и внутри двора с очевидностью не свидетельствует о наличии организованной парковки.

Таким образом, экспертом Шуруповым Д.А. ненадлежащим образом исполнены требования федеральных стандартов оценки, в том числе пункта 2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований):

1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;

2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников;

3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

С учетом изложенного заключение эксперта Шурупова Д.А. о величине рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года не может быть положено в основу судебного решения о пересмотре кадастровой стоимости.

Таким образом, совокупность имеющихся в деле доказательств позволяет сделать вывод о том, что заключение эксперта Маркова М.В. о рыночной стоимости объекта с кадастровым номером N не опровергнуто.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено убедительных данных, свидетельствующих о наличии у этого объекта иной архивной кадастровой стоимости.

Ходатайств о назначении повторной (третьей в ходе производства по делу) либо дополнительной судебной экспертизы участвующими в деле лицами не заявлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Краснодарского краевого суда от 2 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 27 октября 2023 года.

Председательствующий

Судьи