Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2023 г. по делу N 33-39816/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Антоновой Н.В, судей фио, фио, при помощнике фио, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по докладу судьи фио по апелляционной жалобе ответчика Смакотиной А.А. на решение Бутырского районного суда адрес от 16 января 2023 года, которым постановлено:

исковые требования Тарасенко Ольги Игоревны, паспортные данные, к Смакотиной Анастасии Александровне, паспортные данные.., о взыскании денежных средств, неустойки - удовлетворить частично.

Взыскать с Смакотиной Анастасии Александровны в пользу Тарасенко Ольги Игоревны сумма в счет возврата страхового депозита, сумма в счет неустойки за нарушение сроков возврата, сумма в счет расходов по уплате государственной пошлины, сумма в счет расходов по оплате юридических услуг.

В остальной части требований Тарасенко Ольги Игоревны - отказать.

В удовлетворении встречного иска Смакотиной Анастасии Александровны к Тарасенко Ольге Игоревне о взыскании задолженности - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Тарасенко О.И. обратилась в суд с иском к Смакотиной А.А. с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ о взыскании страхового депозита и депозита за собаку в размере сумма, уплаченного по договору найма квартиры, неустойки за нарушение сроков возврата денежных средств сумма, расходов по оплате услуг представителя сумма, расходов по оплате госпошлины сумма указывая на то, что 24.05.2021г. между сторонами был заключен договор найма жилого помещения по адресу: адрес, по условиям которого ответчик передала в пользование истцу по передаточному акту жилое помещение на срок с 06.05.2021 по 25.04.2022. Ежемесячная плата за найм квартиры составила сумма В рамках данного договора, истец помимо платежа за проживание в размере сумма, внесла страховой депозит, обеспечивающий сохранность переданного нанимателю имущества в размере сумма, а также сумма в счет депозита за собаку. Спустя время, ответчик попросилась въехать и проживать в квартире вместе со своим сыном. В результате совместного проживания отношения между сторонами испортились и ответчик потребовала истца освободить квартиру. 08.01.2022г. на мобильный телефон истца через мессенджер "воц ап" от ответчика поступил акт приема-передачи квартиры, со ссылкой на нарушение условий договора со стороны истца. Данный акт не был подписан истцом, в связи с несогласием, однако жилое помещение последней было освобождено. Требование истца о возврате денежных средств, уплаченных по договору в счет страховых депозитов, ответчик не исполнила. Поскольку обращения истца в правоохранительные органы осталось безрезультатным, истец обратилась в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела Смакотиной А.А. предъявлен встречный иск к Тарасенко О.И. о взыскании задолженности за найм жилого помещения в размере сумма, расходов по уплате госпошлины сумма В обоснование иска указано, что в период с 26.08.2021г. по 25.12.2021г. Тарасенко О.И. несвоевременно и не в полном объеме вносила плату за найм жилого помещения, в результате чего образовалась задолженность.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик по первоначальному иску (истец по встречному) фио по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.05.2021г. между Смакотиной А.А. (наймодатель) и Тарасенко О.И. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения N ИОП 51023, по условиям которого наймодатель передал Тарасенко О.И. и членам ее семьи фио, фио во временное возмездное владение и пользование для проживания жилое помещение - квартиру по адресу: адрес.

Согласно п. 1.4 указанного договора, срок найма установлен с 06.05.2021г. по 25.04.2022г.

По условиям договора наймодатель обязался передать нанимателю по передаточному акту объект, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям, такой акт между сторонами был подписан 24.05.2021г.; возвратить страховой депозит нанимателю в день его выезда согласно п. 6.1 договора, обязанность уплаты которого в сумме сумма предусмотрена договором в обеспечение оплаты задолженностей за наем объекта, телефонных переговоров, интернета, иных платных услуг по обслуживанию объекта, обязанность оплаты которых лежит на нанимателе, неустойки, убытков, а также в обеспечение сохранности переданного нанимателю имущества.

Пунктами 6.5, 6.9 договора предусмотрено проживание в квартире собаки чи-хуа-хуа и плата за собаку в размере сумма

Такие суммы были выплачены ответчику, что подтверждается распиской в получении денег 24.05.2021г.

Наниматель в свою очередь обязался вносить плату за наем в сумме сумма ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца за 1 месяц вперед.

Истец сообщила, что задолженностей по найму и оплате коммунальных платежей у нее перед ответчиком не имеется, денежные средства передавались наличными средствами вовремя, отношения сторон были доверительными, требований об уплате задолженности от ответчика не поступало. В октябре 2021 в квартиру вселился ответчик и члены ее семьи, совместное проживание стало невозможным, в связи с чем, 26.12.2021г. истцом было принято решение о расторжении договора.

26.12.2021г. фио (член семьи истца) предупредил ответчика об отказе от договора, в ответ она просила оплатить половину платы за найм в сумме сумма и коммунальные услуги, передать квартиру по ее возвращению 6-8.01.2022, сделать химчистку ковролинов, дала обещание вернуть депозит в сумме сумма

Данные договоренности истец исполнила, плату в сумме сумма перечислила истцу 26.12.2021, утверждала, что химчистку сделала.

Впоследствии ответчик 08.01.2022 предложил истцу подписать акт передачи квартиры с указанием на то, что химчистка не производилась и об удержании из депозита денежных средств за химчистку, потребовала освободить квартиру до 10.01.2022 в связи с нарушением обязательств по уплате найма.

Удовлетворяя заявленные Тарасенко О.И. требования, суд первой инстанции исходил из нарушения условий договора найма Смакотиной А.А, поскольку она вселилась в квартиру с членами своей семьи в отсутствие указания на такое право со стороны наймодателя в договоре, в результате чего проживание двух семей стало невозможным, в связи с чем, истцом было принято решение об отказе от договора 26.12.2021, о чем она известила ответчика, последний не был против расторжения договора, просил оплатить за найм до 06.01-08.01.2022 - сумма и коммунальные услуги, что было сделано истцом, просил сделать клининговую уборку, передать ключи от квартиры к указанной дате, выразил готовность передать депозит в сумме сумма, однако свои обязательства не исполнила. Доказательств того, что квартира на момент сдачи была непригодна для проживания, истцом допущена не сохранность имущества, имеется задолженность в сумме сумма ответчиком не представлено. Требований о погашении задолженности в адрес истца ответчиком никогда не направлялось, напротив, дав обещание вернуть депозит, ответчик подтвердил отсутствие какой-либо задолженности за найм у истца.

Поскольку обстоятельства, с которыми была связана обязанность истца уплатить страховой депозит, не наступили, а договор найма прекращен 08.01.2022, квартиру истец освободил, суд взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства в размере сумма. в качестве невозвращенного обеспечительного платежа (депозита).

При этом суд не нашел правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в размере сумма за проживание собаки, поскольку данная плата, исходя из условий договора, вносилась истцом за проживание собаки, собака в квартире с истцом проживала, что не оспаривалось.

Кроме того суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку не установилналичие задолженности у истца перед ответчиком.

С такими выводами суда коллегия согласиться не может.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии со ст. 671, 676, 678, 682, 687 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

В соответствии с условиями договора найма жилого помещения N ИОП 51023 от 24 мая 2021 года наймодатель передает нанимателю жилое помещение во временное владение и пользование для проживания, характеристика объекта на момент его передачи нанимателю указывается в приложении N 1 к договору - передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно передаточному акту от 24 мая 2024 года наймодатель передал, а наниматель принял жилое помещение в виде 3-х комнат в 4-х комнатной квартире, расположенной по адресу адрес.

В соответствии с Приложением N 2 к договору фактически в пользование фио передавались две жилые комнаты и холл.

Пунктом 4.1 договора установлена плата за наем объекта в месяц, которая составила сумма ежемесячно.

Из представленной сторонами расписки усматривается, что нанимателем 24 мая 2021 года было оплачено сумма в качестве страхового депозита, сумма за собаку и сумма в качестве арендных платежей за период проживания с 26.05.2021г. по 25.06.2021г.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что при наличии на момент выезда нанимателя из объекта любых задолженностей и/или неоплаченных счетов, обязанность погашения/оплаты которых в соответствии с договором возложена на нанимателя, соответствующие денежные суммы подлежат удержанию наймодателем из суммы страхового депозита.

Пунктом 5.3.1 договора найма предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе или вине нанимателя, при соблюдении наймодателем условий настоящего договора, возврат нанимателю части денег, пропорциональной неиспользованному сроку найма может быть произведен наймодателем только по его добровольному желанию, а в случае несоблюдения нанимателем срока уведомления (за тридцать календарных дней до даты расторжения оговора) или расторжения договора согласно п. 5.4, наймодатель вправе удержать страховой депозит в полном объеме в качестве неустойки.

В соответствии с п. 5.3.2 договора найма в случае одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе или вине наймодателя, при соблюдении нанимателем условий настоящего договора, наймодатель возвращает нанимателю уплаченную нанимателем часть за неиспользованный срок найма, возвращает страховой депозит согласно п.2.1.2 договора и выплачивает неустойку в размере месячной платы за найм.

Обращаясь в суд с иском о возврате страхового депозита и депозита за собаку, Тарасенко О.И. ссылалась на нарушение Смакотиной А.А. условий договора в связи с ее вселением с семьей в квартиру и совместным проживанием, тогда как в договоре не было предусмотрено, что семья наймодателя будут проживать в спорной квартире, что и послужило со стороны Тарасенко О.И. основанием для отказа от договора. В связи с чем, наймодатель в силу п. 5.3.1 договора не вправе удерживать депозит.

Данные доводы не признаются судебной коллегией в качестве оснований для удовлетворения исковых требований.

Условиями заключенного между сторонами договора не было предусмотрено единоличное пользование Тарасенко О.И. всей квартирой, в аренду ей передавались лишь 2 жилые комнаты и холл, остальные жилые комнаты в 4-хкомнатной квартире оставались в пользовании наймодателя, которая, реализуя свои правомочия собственника, в отсутствии какого-либо ограничения в договоре, имела законное право пользоваться ими, в том числе и проживать в них.

Таким образом, материалами дела не подтверждается, что расторжение договора произошло по вине наймодателя Смакотиной А.А, а Тарасенко О.И. приобрела право требовать возврата страхового депозита.

Более того, в соответствии с п. 5.3 договора расторжение договора в одностороннем порядке производится посредством направления одной из сторон соответствующего письменного уведомления с указанием причин отказа от договора, не позднее 30 календарных дней до даты расторжения договора. В случае нарушения данного условия нанимателем, наймодатель вправе удержать страховой депозит в качестве неустойки.

Тарасенко О.И. не было представлено доказательств того, что она уведомила наймодателя о расторжении договора за 30 календарных дней до даты расторжения договора, в связи с чем, Смакотиной А.А. обоснованно удержан страховой депозит.

Как следует из условий договора и расписки о получении денежных средств, фио при заключении договора была внесена плата за проживание собаки сумма, возможность возврата которой договором не предусмотрена.

Таким образом, ссылки истца по основному иску на то, что договор найма был расторгнут по вине наймодателя и она в силу п. 5.3.1 договора не вправе удерживать страховой депозит и депозит за собаку, не основаны на фактических обстоятельствах дела, в связи с чем, оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований о взыскании страхового депозита и депозита за собаку не имеется.

Обращаясь в суд со встречным иском, фио ссылалась на то, что Тарасенко О.И. не оплачивались платежи за найм за период с 26.09.2021г. по 08.01.2022г. в размере сумма. Всего за период проживания Тарасенко О.И. с 26.05.2021г. было оплачено сумма. при сумме платежей сумма.

Тарасенко О.И. не представлено доказательств, что она в спорный период ежемесячно оплачивала найм жилого помещения в установленном договором размере.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда не имелось оснований для удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречного иска.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в полном объеме с принятием нового решения об отказе в удовлетворении первоначального иска Тарасенко О.И. о взыскании страхового депозита, депозита за собаку, неустойки и удовлетворению встречного иска Смакотиной А.А. о взыскании задолженности по платежам за найм жилого помещения в размере сумма.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с Тарасенко О.И. в пользу Смакотиной А.А. подлежит взысканию госпошлина в размере сумма.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Бутырского районного суда адрес от 16 января 2023 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Тарасенко Ольги Игоревны к Смакотиной Анастасии Александровне о взыскании денежных средств, неустойки - отказать.

Встречные исковые требования Смакотиной Анастасии Александровны к Тарасенко Ольге Игоревне о взыскании задолженности по договору найма удовлетворить.

Взыскать с Тарасенко Ольги Игоревны в пользу Смакотиной Анастасии Александровны в счет оплаты за найм жилого помещения сумма, расходы по оплате госпошлины сумма

Председательствующий

Судьи