Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 24 октября 2023 г. по делу N 66а-2056/2023

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сорокина М.С, судей Красновой Н.П, Батялова В.А, при секретаре Ш, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Редуктор" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по апелляционной жалобе Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" на решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 июля 2023 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Красновой Н.П, объяснения представителя Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" Р, представителя Правительства Удмуртской Республики Н, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

публичное акционерное общество "Редуктор" (далее также - ПАО "Редуктор", административный истец) обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" от 29 апреля 2022 года N об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости; установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 70 824 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником спорного нежилого помещения (? доли в праве общей долевой собственности), кадастровая стоимость которого определена в размере 110 742 721, 41 рублей, которая превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную в отчете об оценке N от 29 марта 2022 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 70 824 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Решением Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" от 29 апреля 2022 года N по результатам рассмотрения заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его стоимости в отношении объекта недвижимости принято решение об отказе в установлении стоимости в размере рыночной.

Решением Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 июля 2023 года административное исковое заявление удовлетворено частично:

установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты", этаж: 2, расположенного по адресу: "адрес", в размере, равном его рыночной стоимости 77 256 000 рублей, по состоянию на 1 января 2022 года, определенном по результатам проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Аванград" (далее - ООО "Авангард") повторной судебной экспертизы;

датой подачи заявления ПАО "Редуктор" об оспаривании решения Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центра кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" постановлено считать 30 мая 2022 года;

в удовлетворении требований ПАО "Редуктор" о признании незаконным решения Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" от 29 апреля 2022 года N об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - отказано.

Не согласившись с принятым решением, Бюджетным учреждением Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" подана апелляционная жалоба, в которой выражается несогласие с выводами эксперта ООО "Аванград", ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции; также заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Правительством Удмуртской Республики представлен отзыв на апелляционную жалобу, в которой также ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции; содержится ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Административным истцом представлены возражения на апелляционную жалобу о необоснованности ее доводов, оставлении без удовлетворения ходатайства Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" Р, представитель Правительства Удмуртской Республики Н. просили отменить решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 июля 2023 года и назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва и возражений на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N237-ФЗ) с учетом разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28).

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Исходя из статьи 3, подпункта 1 статьи 14, пункта 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги, которые должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными; налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается в соответствии с НК РФ и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В целях реализации положений абзаца первого пункта 2 статьи 378.2 НК РФ Законом Удмуртской Республики от 27 ноября 2003 года N 55-РЗ "О налоге на имущество организаций в Удмуртской Республике" установлены особенности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости отдельных объектов налогообложения.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ).

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Правительство Удмуртской Республики осуществляет полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по проведению государственной кадастровой оценки, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ: наделение бюджетного учреждения Удмуртской Республики полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости; принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости (пункт 36.1 статьи 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года N 29-РЗ "О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики").

Пунктом 1 Распоряжения Правительства Удмуртской Республики от 24 апреля 2017 года N 416-р "О создании бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" установлено, что на территории Удмуртской Республики государственная кадастровая оценка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ.

Распоряжением Правительства Удмуртской Республики от 8 ноября 2017 года N 1383-р "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2018 - 2020 годах" постановлено провести на территории Удмуртской Республики государственную кадастровую оценку следующих объектов недвижимости:

в 2018 году - помещений, объектов незавершенного строительства;

в 2019 году - объектов недвижимости (за исключением земельных участков, помещений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда;

в 2020 году - земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Бюджетным учреждением Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" была проведена процедура государственной кадастровой оценки объектов недвижимости - помещений, объектов незавершенного строительства по состоянию на 1 января 2018 года, результаты которой утверждены постановлением Правительства Удмуртской Республики от 27 ноября 2018 года N 502.

Указанным актом, в том числе, утверждена кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости - 110 742 721, 41 рублей, которая подлежит применению с 1 января 2019 года.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов административного дела, ПАО "Редуктор" является собственником помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

5 апреля 2022 года в Бюджетное учреждение Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" поступило заявление ПАО "Редуктор" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости. В соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ к заявлению был приложен отчет об оценке от 29 марта 2022 года N, выполненный оценщиком ООО "РегионЗемОценка" К, согласно которому рыночная стоимости спорного объекта недвижимости установлена в размере 70 824 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

29 апреля 2022 года Бюджетным учреждением Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" принято решение N об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд пришел к выводу, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчет об оценке от 29 марта 2022 года N выполненный оценщиком ООО "РегионЗемОценка" К, согласно которому рыночная стоимость объекта с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года составила 70 824 000 рублей.

Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 июля 2022 года было удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" и представителя административного истца ПАО "Редуктор"; по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Кром" (далее - ООО "Кром") К.

Экспертом К, работником ООО "Кром", проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение N, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года составила 86 060 000 руб.

По итогам проверки отчета об оценке от 29 марта 2022 года N, выполненного оценщиком ООО "РегионЗемОценка" К, экспертом выявлены следующие нарушения:

нарушения требований к содержанию анализа рынка, так как в отчете об оценке приведен ограниченный объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, отсутствует анализ рынка аренды и рынка купли-продажи земельных участков (нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, пункт 5 ФСО N3, пункт 8 (з) ФСО N3, пункт 11 ФСО N7); нарушения, выявленные в рамках анализа рынка, влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, поскольку результаты анализа рынка недвижимости используются при определении рыночной стоимости объекта оценки;

нарушен принцип достаточности (требования пункта 11 ФСО N7), в связи с чем в сравнительном подходе к оценке используются объекты-аналоги существенно удаленные от объекта оценки (нарушены требования пункта 10 ФСО N1, пункта 22 (б, в) ФСО N7);

в сравнительном подходе к оценке имеются нарушения при применении корректировок ценообразующих факторов объекта оценки и объектов-аналогов (нарушен пункт 22 (д), ФСО N7);

при описании объекта оценки используются страницы из технического паспорта, при этом в Приложении к отчету об оценке не содержится копия используемого документа (нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, пункт 10 ФСО N3");

нарушения при описании объекта оценки (нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, пункт 8 (ж) ФСО N3);

выявлены нарушения в методах расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно доходный подход не применялся, отказ от использования является необоснованным, поскольку в г. Ижевске активно представлен рынок аренды торгово-офисных помещений; объект оценки относится к недвижимости, пригодной для сдачи в аренду, то есть генерирующей потоки доходов (нарушены требования пункта 8 (и) ФСО N3, пункта 16 ФСО N1, пункта 23 ФСО N7).

Поскольку заключение эксперта ООО "Кром" К. содержало методологические нарушения в части выбора объектов-аналогов, что впоследствии привело к неверному определению корректировок, суд в соответствии с частью 3 статьи 83 КАС РФ назначил по делу повторную судебную экспертизу, производство которой поручено ООО "Авангард".

Экспертом ООО "Авангард" проведена судебная оценочная экспертиза, о чем составлено заключение от 26 апреля 2023 года N, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 77 256 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

По результатам проведенной экспертизы эксперт пришел к выводам о нарушении требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, выявлены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе недостаточно корректно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, проверяемой.

Оценив экспертное заключение от 26 апреля 2023 N 23/0328-6 (далее также - Заключение), составленное экспертом ООО "Авангард", по правилам статьи 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд признал его достоверным, не усмотрев оснований не доверять выводам эксперта. При этом суд исходил из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 73-ФЗ), противоречий которому судом не установлено. Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок. Профессиональное суждение эксперта ООО "Авангард" относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объекта недвижимости не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок.

Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции был допрошен эксперт ООО "Авангард" Б, проводившая экспертизу, которая ответила на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным заключением, представила письменные пояснения относительно доводов, изложенных представителем Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы.

В частности, эксперт Б. пояснила, что обследование объекта оценки на дату оценки не проводилось, по причине того, что оценка проводится на ретроспективную дату (дата оценки 1 января 2022 года, осмотр мог бы быть проведен только в апреле 2023 года). Сведения о состоянии здания, об уровне отделки и состоянии помещений здании приняты на основании информации, содержащейся в отчете об оценке и материалах дела, данной информации достаточно для суждения о качественных характеристиках объекта.

Кроме того, эксперт полагала, что замечания представителя административного ответчика в части некорректного составления выборки объектов сравнения не обоснованы, поскольку согласно пункту 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Выборка объектов сравнения (табл. 17, 19 Заключения) состоит из 12 объектов, которых достаточно для выбора подходящих для расчета аналогов. По аналогам, приведенным административным ответчиком, имелось недостаточно информации для сравнения, в связи с чем объекты не были применимы к расчету. Эксперт счел, что включение данных объектов в выборку не является обязательным с учетом их непригодности для сравнения, решение о неприменимости может быть принято на этапе поиска объявлений.

В части отсутствия в заключении анализа рынка аренды, рынка купли-продажи земельных участков эксперт пояснила, что анализ рынка объекта оценки (объекта капитального строительства), внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, с определением сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект экспертом выполнены полностью в разделе 2.2.11 "Анализ рынка объекта оценки" (стр. 69-99 Заключения).

Земельный участок не является объектом оценки, в связи с чем приведение анализа рынка земельных участков, а также составление выборки по аналогам не требуется. Кроме того, стоимость земельного участка сравнительным подходом (с применением аналогов) не рассчитывалась, для расчета применен метод распределения (стр. 143 Заключения) на основании справочных данных.

Проведение анализа рынка аренды торгово-офисных зданий и помещений также не требуется, так как экспертом принято решение отказаться от применения доходного подхода (отказ от применения приведен на стр. 111 Заключения). Требования федеральных стандартов оценки в части анализа рынка объекта оценки выполнены.

Поскольку оценка проводится на ретроспективную дату, одним из основных факторов отбора аналогов для расчета являлась полнота информации по аналогу. Подробное обоснование применения аналогов приведено в заключении.

Несоответствие аналогов по тем или иным параметрам учтено экспертом при расчете путем внесения соответствующих корректировок (стр. 121-142 Заключения).

В части доводов о неприменении корректировки на наличие обременений отметила, что, согласно пункту 11 Приказа Росреестра от 4 августа 2021 года N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" (зарегистрировано в Минюсте России 17 декабря 2021 года N 66421), пункту 10 ФСО N 4), определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством", в связи с чем полагала, что корректировка рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной для объекта капитального строительства также не требуется.

В части применения корректировки на локальное местоположение административный ответчик утверждает, что в Заключении неверно указано, что аналог N 2 расположен на красной (первой) линии (стр. 133 Заключения), по мнению административного ответчика, требуется корректировка на внутриквартальное расположение относительно крупных автодорог.

По мнению эксперта, объекты, расположенные на красной линии (т.е. на первой линии домов), наиболее привлекательны, поскольку хорошо просматриваются с улицы, располагаются в непосредственной близости от основных транспортных и пешеходных потоков. На страницах 132-134 Заключения приведено подробное описание корректировки на локальное местоположение. В данном случае, в большей мере принимается во внимание не интенсивность движения транспорта по той или иной автомобильной дороге, а "просматриваемость" здания с улицы, удобство подъезда к объекту, и, как следствие, интенсивность пешеходных потоков в месте расположения объекта и коммерческая привлекательность объекта недвижимости.

По мнению эксперта, корректировка на локальное местоположение (красную линию) для объекта аналогов N 1, 2, 3, 4 не требуется.

Согласно схематическим картам, приведенным на страницах 132-134 Заключения, можно проанализировать расположение сравниваемых объектов относительно красной линии и оценить уровень активности улицы в месте расположения.

По мнению эксперта, требования стандартов в расчете соблюдены, приведенные административным ответчиком пункты федеральных стандартов не содержат указаний на применение справочников, также не содержат ограничений по датам выпуска изданий относительно дат оценки.

Что касается актуальности информации, применяемой для расчета, существуют требования законодательства, а именно пункт 10 ФСО "Процесс оценки (ФСО III), пункт 12 ФСО "Процесс оценки (ФСО III), пункт 5 ФСО "Подходы и методы оценки (ФСО V), пункт 11 ФСО "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", которые экспертом соблюдены.

В части довода о неприменении доходного подхода для расчета, то экспертом не применялся доходный подход для расчета стоимости объекта капитального строительства, отказ от применения данного подхода обоснован экспертом в Заключении.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, заслушав объяснения эксперта Б. по возражениям административного ответчика на заключение экспертизы, не нашел оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.

Оценив представленный административным истцом отчет об оценке от 29 марта 2022 года N, выполненный ООО "РегионЗемОценка", суд пришел к выводу, что он не может быть признан надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим установленную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, следовательно, положен в основу решения суда, поскольку данный отчет вызывает сомнения в правильности выводов оценщика. Допущенные оценщиком нарушения оказали влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Кроме того, он опровергается заключением эксперта ООО "Авангард".

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение эксперта ООО "Авангард" отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, оно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на юридически значимую дату (1 января 2022 года) в размере 77 256 000 рублей, в связи с чем находит решение суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости в вышеназванном размере законным и обоснованным.

Поскольку указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета, были отражены в оспариваемом решении Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" от 29 апреля 2022 года N, суд пришел к верному выводу о том, что при рассмотрении заявления ПАО "Редуктор" у Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В данном конкретном случае оспариваемое решение Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" соответствует нормативным правовым актам, прав и законных ПАО "Редуктор", не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" от 29 апреля 2022 года N незаконным отсутствует, судом принято верное решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

С учетом изложенного принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 июля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации через Верховный Суд Удмуртской Республики.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 октября 2023 года.

Председательствующий

Судьи