Кассационное определение СК по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26 октября 2023 г. по делу N 8а-11326/2023[88а-13262/2023]

Судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фахрутдинова И.И.

судей Бритвиной Н.С. и Карякина Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании, начатом 24 октября 2023 года и продолженном 26 октября 2023 года после объявления перерыва, поданную 20 апреля 2023 года кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан на решение Арского районного суда Республики Татарстан от 27 октября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан от 10 февраля 2023 года по административному делу N 2а-916/2022 по административному исковому заявлению Мифтахова Мидехата Гусмановича к межмуниципальному отделу по Арскому и Атнинскому районам Управления Росреестра по Республике Татарстан о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права.

Заслушав доклад судьи Фахрутдинова И.И, изложившего обстоятельства административного дела, содержание судебных актов, принятых по административному делу и доводы кассационной жалобы, возражения представителя общества с ограниченной ответственностью "Аграрий-Самара" по доверенности Юртаевой Г.Н. против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

19 августа 2022 года финансовым управляющим Мифтахова М.Г. - Алексеевым Н.Ю, а также обществом с ограниченной ответственностью "Аграрий-Самара" (далее ООО "Аграрий-Самара") в межмуниципальный отдел по Арскому и Атнинскому районам Управления Росреестра по Республике Татарстан было подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 мая 2022 года.

Предметом договора является доля в праве 1/747 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, реализованная путем проведения открытых торгов в форме аукциона в порядке, установленном Федеральным Законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Уведомлением от 29 августа 2022 года N КУВД-001/2022-36238940/4 межмуниципальным отделом по Арскому и Атнинскому районам Управлением Росреестра по Республике Татарстан была приостановлена государственная регистрация права собственности в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального Закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации).

Мифтахов М.Г. (далее - административный истец), полагая, что принятые межмуниципальным отделом по Арскому и Атнинскому районам Управлением Росреестра по Республике Татарстан (далее - административный ответчик, МО по Арскому и Атнинскому районам Управление Росреестра по Республике Татарстан) от 29 августа 2022 года решение о приостановлении государственной регистрации прав не отвечают требованиям Закона о государственной регистрации и нарушает его права, просил признать его незаконным, с возложением обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права на доли в праве собственности на земельные участки.

Решением Арского районного суда Республики Татарстан от 27 октября 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан от 10 февраля 2023 года, решение МО по Арскому и Атнинскому районам Управления Росреестра по Республике Татарстан от 29 августа 2022 года N УВД-001/2022-36238940/4 о приостановлении государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером N признано незаконным.

В кассационной жалобе МО по Арскому и Атнинскому районам Управления Росреестра по Республике, выражая несогласие с состоявшимися по делу судебными актами, просит отменить их ввиду неправильного применения судами норм материального права, принять по делу новой судебный акт об отказе Мифтахову М.Г. в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме.

Податель жалобы утверждает, что оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации прав в полной мере отвечают требованиям Закона о государственной регистрации, поскольку при конкуренции норм законодательства о банкротстве и земельного законодательства, подлежит применению последнее как специальные нормы, регламентирующие осуществление сделок с долями земель сельскохозяйственного назначения.

Автор приводит доводы о том, что ООО "Аграрий-Самара", которое приобрело у Мифтахова М.Г. земельную долю, участником общей долевой собственности не является, приобретенная им земельная доля фактически не выделена, в связи с чем правовых оснований для признания решения регистрирующего органа незаконным не имелось.

В судебном заседании представитель ООО "Аграрий-Самара" в удовлетворении кассационной жалобы просила отказать, судебные акты оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещённые о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились. На основании статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение кассационной жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения участвующего в деле лица, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Нарушения такого характера допущены судами первой и апелляционной инстанций, что влечет отмену постановленных ими по делу судебных актов.

Так, из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 августа 2021 года по делу N А65-15178/2021 Мифтахов М.Г. признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества сроком на 6 месяцев, финансовым управляющим утвержден Алексеев Н.Ю.

В процедуре банкротства установлено, что Мифтахову М.Г. на праве собственности принадлежит 1/747 доля в праве на земельный участок, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером N.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2022 года утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина Мифтахова М.Г, согласно которому установлен порядок реализации вышеуказанной доли (Лот N).

По результатам электронных торгов в форме открытого аукциона, с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества должника по лоту N 1, заключен договор с единственным участником- ООО "Аграрий-Самара".

18 мая 2022 года между Мифтаховым М.Г, в лице финансового управляющего Алексеева Н.Ю, и ООО "Аграрий-Самара" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предмет договора: земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, площадью 26 496 993 кв.м, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", общая долевая собственность, доля в праве 1/747.

Оспариваемым уведомлением осуществление государственной регистрации права приостановлено. В целях устранения причин приостановления государственной регистрации прав, МО по Арскому и Атнинскому районам Управления Росреестра по Республике Татарстан предложило представить документы, подтверждающие, что покупатель земельных долей является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, поскольку оборот земельных долей регулируется специальными нормами статей 12-14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (далее также - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), которые предусматривают возможность реализации земельных долей без выделения земельного участка только другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

При этом в уведомлении МО по Арскому и Атнинскому районам Управления Росреестра по Республике Татарстан приводит положения пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве о реализации в рамках дела о банкротстве ограниченно обороноспособного имущества должника, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации о ничтожности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Разрешая административный спор и принимая решение о признании оспариваемого уведомления незаконным, суд первой инстанции, с мнением которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что в рассматриваемом деле подлежат применению нормы Закона о банкротстве, поскольку данный федеральный закон в рамках реализации имущества гражданина, признанного несостоятельным (банкротом), не устанавливает ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, и такое имущество реализуется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов. Также, судебные инстанции констатировали, что заключённая по итогам торгов сделка является оспоримой, и государственный регистратор бы не вправе делать вывод о ее ничтожности.

Между тем, судами не учтено следующее.

Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регулируются отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно данному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных поименованным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав изложены в статье 14 Закона о государственной регистрации.

По общему правилу государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, устанавливающих наличие, возникновение, переход, прекращение права собственности. Такими документами также являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации).

Особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлены в статье 47 Закона о государственной регистрации.

Так, частью 2 статьи 47 Закона о государственной регистрации установлено, что в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 этой статьи. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном поименованным федеральным законом.

Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля (часть 3 статьи 47 Закона о государственной регистрации).

Названные требования Закона о государственной регистрации направлены на реализацию положений Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и соблюдение прав иных участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Так, часть 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 названного закона.

Исходя из смысла части 1 статьи 12, части 1 статьи 13 и части 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли в порядке, установленном статьями 13 и 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, установленные законодателем в статье 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 января 2009 года N 1-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2009 года N 1504-О-О, от 23 апреля 2013 года N 534-О, от 20 июля 2021 года N 1581-О). При этом круг субъектов, указанный в оспариваемой норме в качестве обладающих правом на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, какой-либо неопределенности не содержит и соответствует как природе права общей долевой собственности, так и публичным интересам в сфере продовольственной безопасности государства, заключающимся в необходимости сохранения сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей и в предоставлении определенных преимуществ в данной сфере лицам, имеющим необходимый опыт ведения сельского хозяйства на конкретных земельных участках и осуществившим мероприятия по их освоению (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года N 2789-О, от 21 июля 2022 года N 1817-О).

Таким образом, с учетом специфики правового регулирования оборота земельных долей и особенностей регистрации перехода права собственности на земельную долю в настоящем деле подлежат применению изложенные нормы Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В связи с изложенным согласиться с выводами судов о необходимости применения при рассмотрении административного дела исключительно норм Закона о банкротстве, исходя из того, что сделка по приобретению земельной доли заключена в процедуре реализации имущества гражданина, признанного несостоятельным, не учитывая права сособственников земельного участка (остальных участников общей собственности), нельзя.

Закон о банкротстве содержит общие нормы, регулирующие реализацию имущества должника в рамках процедуры банкротства, и не устанавливает особенностей для реализации долей в праве общей собственности на земельный участок.

Общие вопросы заключения сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Так, согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 этого кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 255 названного Кодекса кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Между тем постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 16 мая 2023 года N 23-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В. Шеставина" пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопросы преимущественного права покупки, признан не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой содержащиеся в нем положения в системе действующего правового регулирования и с учетом правоприменительной практики являются неопределенными в части возможности и порядка реализации гражданами - участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в случае ее продажи постороннему лицу с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации в целях защиты прав и свобод граждан предложил предусмотреть особый порядок исполнения данного постановления. А именно: впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина осуществляется с применением гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных абзацами вторым и третьим статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, что с учетом особенностей процедуры банкротства выражается в следующем. При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.

Из анализа приведенного правового регулирования с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации следует вывод, что реализация на публичных торгах земельной доли без выделения земельного участка возможно только после неполучения согласия остальных собственников земельного участка на приобретение земельной доли либо в случае выдела земельного участка в счет земельной доли.

В рассматриваемом деле суды не выяснили обстоятельства о совершении финансовым управляющим соответствующих действий в рамках реализации имущества должника - физического лица до выставления на торги земельной доли.

Из правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 24 постановления от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", следует, что доказывание по административным делам осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (пункт 7 статьи 6, статья 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Указанный принцип выражается в том числе в принятии предусмотренных Кодексом мер для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по административному делу, для выявления и истребования по собственной инициативе доказательств в целях правильного разрешения дела (часть 1 статьи 63, части 8, 12 статьи 226, часть 1 статьи 306 Кодекса).

Однако, в рассматриваемом деле все необходимые юридически значимые обстоятельства судами установлены не были, надлежащие доказательств не истребованы, правовая оценка им не дана.

Допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. В этой связи постановленные по делу судебные акты подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрении в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Арского районного суда Республики Татарстан от 27 октября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан от 10 февраля 2023 года отменить, административное дело направить на новое рассмотрение в Арский районный суд Республики Татарстан.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кассационное определение в полном объёме изготовлено 8 ноября 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: