Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 27 сентября 2023 г. по делу N 8Г-16021/2023[88-16862/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Марченко А.А, Судей Ишимова И.А, Сапрыкиной Н.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N2-1224/2022 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае к Моисеевой Анне Александровне, Гасанову Муршуду Бахлул оглы о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка, по встречному исковому заявлению Моисеевой Анны Александровны, Гасанова Муршуда Бахлул оглы к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае о признании договора аренды недействительным, изменении условий договора, перерасчете стоимости аренды и взаимозачете требований по первоначальному и встречному исковому заявлению, по кассационной жалобе Моисеевой Анны Александровны, Гасанова Муршуд Бахлул оглы на решение Соликамского городского суда Пермского края от 19 декабря 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 8 июня 2023 года.

Заслушав доклад судьи Марченко А.А. о вынесенных по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ТУ Росимущества по Пермскому краю обратилось в суд с иском к Моисеевой А.А, Гасанову М.Б. о взыскании задолженности по арендной плате за период 01 июля 2019 года по 31 марта 2022 года в размере 270687, 60 руб. и пени за период с 16 августа 2019 года по 31 марта 2022 года в размере 244 875, 17 рублей пропорционально долям в праве общей долевой собственности на административное здание.

В обоснование исковых требований указано, что 12 марта 2007 года между ТУ Росимущества (арендодатель) по Пермскому краю и Селезневой В.В. (арендатор) был заключен договор N 0619 о передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 2826 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты". 14 апреля 2010 года соглашением в договор аренды внесены изменения в части смены арендатора Селезневой В.В. на "данные изъяты" и Гасанова М.Б. по 1/2 доли за каждым. Ответчики ненадлежащим образом исполняют договор аренды в части оплаты арендных платежей.

Моисеева А.А, Гасанов М.Б. обратились в суд со встречным иском к ТУ Росимущества по Пермскому краю о признании недействительным пункт 1.1 договора аренды в части определения площади земельного участка, об изменении условий договора в части сведений об объекте и расчете стоимости арендной платы, о перерасчете стоимости аренды с аренды за период с 2010 по 2022 годы, о взаимозачете требований по первоначальному и встречному исковым заявлениям.

В обоснование встречных исковых требований указано, что Моисеевой А.А, Гасанову М.Б. на праве общей долевой собственности принадлежит административное здание с кадастровым номером "данные изъяты", расположенное по адресу: "данные изъяты". Истцы присоединились в 2010 году к ранее заключённому между предыдущим собственником здания и ТУ Росимущества по Пермскому краю договору аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 2826 кв.м, вид разрешенного использование - под административное здание, однако истцами фактически используется только часть земельного участка площадью 1863 кв.м, а часть земельного участка площадью 963 кв.м, которая находится под местами общего пользования (улично-дорожная сеть), арендаторы использовать не могут для эксплуатации принадлежащего им здания. Ссылаясь на неравнозначное предоставление в части площади участка и неверное определение арендной платы, исходя из неактуальной рыночной стоимости арендуемого земельного участка, непрозрачность формирования ежегодного размера арендной платы в направляемых уведомлениях, истцы просят внести изменение в договор в части арендуемой площади земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", произвести перерасчет арендной платы за период с 2010 года по 2022 год, произведя взаимозачет излишне внесенных денежных средств арендаторами с образовавшейся задолженностью за заявленный арендодателем период.

Решением Соликамского городского суда Пермского края от 19 декабря 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 8 июня 2023 года, исковые требования ТУ Росимущества по Пермскому краю удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Моисеевой А.А, Гасанова М.Б. отказано.

В кассационной жалобе Моисеева А.А, Гасанов М.Б. оглы просят отменить решение и апелляционное определение, ввиду нарушения норм материального и процессуального права, указывают, что судами не было принято во внимание досудебное обращение ответчиков к истцу с просьбой о перерасчете арендной платы, Моисеева А.А, Гасанов М.Б. оглы при заключении договора аренды являлись слабой стороной и не могли повлиять на его условия, в том числе на площадь, переданную в аренду. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд лишил их права на изменение условий договора в части арендуемой площади земельного участка, не дал оценку представленным доказательствам о том, что 963 кв.м из 2826 кв.м являются улично-дорожной сетью. Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание выводы судебной экспертизы о рыночной стоимости аренды земельного участка, а также не назначили повторную либо дополнительную экспертизу, не приняв в качестве надлежащего доказательства судебную экспертизу. Проверка правильности начисления арендной платы по спорному договору судами не проведена, без проведения экспертизы оспорить действия арендодателя по начислению арендной платы не представляется возможным.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание кассационной инстанции не явились, извещены, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, не просили об отложении рассмотрения дела. Судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13 сентября 2023 года отказано в удовлетворении ходатайства Моисеевой А.А, Гасанова М.Б. о проведении судебного заседания посредствам видеоконференцсвязи через Ленинский районный суд г. Перми, поскольку согласно ответа Ленинского районного суда г. Перми организационная возможность проведения судебного заседания в режиме видеоконференц-связи отсутствует.

Определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25 сентября 2023 года отказано в удовлетворении ходатайства Моисеевой А.А, Гасанова М.Б. о проведении судебного заседания посредствам видеоконференцсвязи через Свердловский районный суд г. Перми, в виду отсутствия организационной возможности, поскольку ходатайство поступило в суд за 2 рабочих дня до даты судебного заседания, а также график назначенных гражданских дел на 27 сентября 2023 года не позволяет провести судебное заседание по настоящему делу с использованием систем видеоконференцсвязи, в том числе в связи с недостаточностью выделенного времени на гражданское дело, а также удовлетворения ранее заявленного ходатайства о проведении видеоконференцсвязи по делу, назначенному до настоящего гражданского дела.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что такие нарушения были допущены при рассмотрении дела.

Как установлено судами, на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты", площадь 2826 кв.м, вид разрешенного использования "под административное здание", принадлежащем на праве собственности Российской Федерации, расположено административное здание с кадастровым номером "данные изъяты".

12 марта 2007 года между ТУ Росимущества по Пермскому краю (арендодатель) и Селезневой В.В. (арендатор, собственник административного здания с кадастровым номером "данные изъяты") был заключен договор N 0619 о передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 2826 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты"

05 февраля 2010 года между Селезневой В.В. (продавец) и Гасановым М.Б. и Моисеевым А.В. (покупатели) заключен договор купли-продажи здания административного здания с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты"

14 апреля 2010 года соглашением в договор аренды внесены изменения в части смены арендатора Селезневой В.В. на "данные изъяты" и Гасанова М.Б. по 1/2 доли за каждым, также сторонами подписано приложение к соглашению от 14 апреля 2010 года, согласно которому на 2010 год расчет арендной платы земельного участка площадью 2826 кв.м. произведен исходя из его рыночной стоимости в размере 1029000 руб. (отчет о рыночной оценки 49.6-2007/R).

В связи со смертью "данные изъяты" право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на административное здание с 04 марта 2022 года зарегистрировано за Моисеевой А.А.

Суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда, руководствуясь положениями статей 309, 310, 424, 606, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчет о рыночной оценке N 49.6-2007/R, отчет ООО "Авангард" N 20/1208-13, признав экспертное заключение эксперта "данные изъяты" А.А. N 1354 от 31 октября 2022 года недопустимым доказательством, установив, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, в том числе стоимость, порядок оплаты и арендуемая площадь земельного участка, ответчиками не исполнено принятое на себя обязательство по внесению за пользование земельным участком в спорный период арендной платы, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований, в заявленном ТУ Росимущества по Пермскому краю размере, и отказе во встречных исковых требованиях.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемые судебные постановления приняты с нарушением норм материально и процессуального права и согласиться с ними нельзя.

Одной из процессуальных гарантий права на судебную защиту в целях правильного рассмотрения и разрешения судом гражданских дел являются нормативные предписания части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Требованиям законности и обоснованности согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно отвечать и апелляционное определение суда апелляционной инстанции.

В целях выполнения задач гражданского судопроизводства и требований о законности и обоснованности решения суда частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, должны определяться судом на основании норм материального права, подлежащих применению. При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела (абзац второй пункта 5, пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству"). Между тем обжалуемые судебные постановления указанным требованиям закона не соответствуют.

Удовлетворяя требования ТУ Росимущества по Пермскому краю о взыскании задолженности по арендной плате за период 01 июля 2019 года по 31 марта 2022 года и пени за период с 16 августа 2019 года по 31 марта 2022 года в заявленном размере и отклоняя встречные требования о перерасчете размера арендной платы за период с 2010 года по 2022 год, суды установив, что переданный ответчикам по договору аренды земельный участок относится к федеральной собственности, при расчете размера арендной платы руководствовались Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, и условиями договора аренды, в связи с чем для расчета арендной платы за 2019 года и 2020 год использовали рыночную стоимость земельного участка определенную отчетом о рыночной оценке N 49.6-2007/R с применением коэффициентов инфляции с 2007 года по 2020 год согласно приложению к соглашению от 14 апреля 2010 года, а за 2021 год и 2022 год использовали представленный истцом отчет ООО "Авангард" N 20/1208-13 о рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет) по состоянию на 15 декабря 2020 года.

При этом суды критически отнеслись к заключению эксперта "данные изъяты" А.А. N 1354 от 31 октября 2022 года, составленному по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы на основании определения суда, указав, что экспертом необоснованно применен затратный метод, в то время как земля является природным ресурсом и не может быть воспроизведена человеком, в связи с чем признали отчет о рыночной стоимости права аренды земельного участка от 16 декабря 2020 года, выполненный ООО "Авангард", с целью оспаривания которого было заявлено и удовлетворено ходатайство о проведении судебной экспертизы, допустимым доказательством, поскольку он соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а правильность расчетов приведенных в этом отчете относимыми и допустимыми доказательствами стороной ответчика не опровергнута.

Между тем выводы о соответствии расчета истца о размере арендной платы требованиям закона и условиям договора сделаны судами без учета следующего.

Так, в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным земельным участком относится к категории регулируемых цен. Из этого следует, что законодательное изменение формулы, по которой определяется размер арендной платы, влечет изменение регулируемой арендной платы и стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным размером арендной платы. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 утверждены и действуют Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее Правила N 582).

В пункте 6 данных Правил N 582 в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами дополнительного соглашения от 14 апреля 2010 года, было предусмотрено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 этих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В последующем постановлением Правительства Российской Федерации от 05 мая 2017 года N 531 в пункт 6 Правил N 582 были внесены изменения, согласно которым ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 этих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. В соответствии с этим в подпункте "г" пункта 2 Правил N 582 указано, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

С учетом произошедшего изменения действующего законодательства, устанавливающего порядок определения размера арендной платы, являющейся по своей природе регулируемой величиной, арендная плата по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 этих Правил, с 01 января 2018 года подлежит определению только на основании рыночной стоимости аренды.

Условия об изменении размера арендной платы как регулируемой цены, как установлено судами, определены в пункте 3.6 договора аренды, предусматривающем, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения методики расчетов арендных платежей, а также в случае принятия нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации.

Таким образом, определение арендодателями и судами размера годовой арендной платы в периоды после 01 января 2018 года на основании рыночной стоимости земельного участка (из чего исходили стороны, устанавливая ранее действовавший размер арендной платы), противоречит самой законодательно установленной методики ее определения - на основании рыночной стоимости права аренды этого участка, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, деленный на общий срок договора аренды земельного участка, а не на основании произведения рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

По правилам статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

То обстоятельство, что истец в самостоятельном порядке не оспорил уведомления арендодателя об изменении размера арендной платы как одностороннюю сделку, не препятствует ему заявить соответствующие возражения при рассмотрении иска арендодателя о взыскании спорной арендной платы, о чем в настоящем деле арендаторами было заявлено путем предъявления встречного иска о перерасчете выставляемой арендодателем арендной платы за соответствующие периоды.

При подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору и встречному иску о перерасчете, суд должен определить круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, а значит, и оценка законности последующих его изменений, в том числе в виде расчета арендной платы на соответствующий год.

В силу разъяснений, изложенных в абзаце четвертом пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Таким образом, в целях защиты права арендатора на справедливую и законную арендную плату при наличии соответствующих возражений ответчика суды обязаны дать оценку уведомлению истца об изменении размера арендной платы на предмет его соответствия требованиям закона в рамках спора о взыскании по договору.

В рамках настоящего дела в целях устранения разногласий по вопросу рыночной стоимости аренды земельных участков по ходатайству ответчика проведена судебная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения эксперта "данные изъяты" А.А. N 1354 от 31 октября 2022 года рыночная стоимость аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 2826 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты", составляет 5228, 10 руб. за один месяц.

Суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия Пермского краевого суда, оценив результаты судебной экспертизы, признал их ненадлежащим доказательством, указав на нарушения, допущенные, по его мнению, при производстве судебной экспертизы и вынося решение по делу, сослался на то, что отчет об оценке, составленный по поручению арендодателя, соответствует всем необходимым требованиям.

Согласно части 1 статьи 79 данного кодекса при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Статьей 87 этого же кодекса предусмотрено, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (часть 1).

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (часть 2).

Из приведенных положений закона следует, что для разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки и техники, которыми суд сам не обладает, судом назначается экспертиза.

Сомнение суда в обоснованности заключения эксперта, а также наличие оснований для отвода эксперта являются основанием для назначения судом повторной экспертизы, которая поручается другому эксперту или экспертам.

Наличие противоречий в заключениях нескольких экспертов вызывает необходимость их разрешения, но не всегда требует проведения повторной экспертизы.

Так, в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции" разъяснено, что противоречия в заключениях нескольких экспертов не во всех случаях требуют повторной экспертизы. Суд может путем допроса экспертов получить необходимые разъяснения и дополнительное обоснование выводов.

Однако в любом случае это не может быть подменено собственными выводами суда по вопросам, требующим специальных знаний, которыми суд не обладает.

По настоящему делу суд первой инстанции признал необходимым проведение экспертизы в связи с наличием спора о размере рыночной стоимости аренды земельного участка.

Исключив выводы этой экспертизы из числа доказательств, суд данный пробел не восполнил, вследствие чего имеющие значение для дела обстоятельства остались невыясненными.

Кроме того, из положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что оценка доказательств судом по внутреннему убеждению не означает, что такая оценка может быть произвольной и производиться в нарушение закона, требующего оценки доказательств в их совокупности.

Вопреки приведенным выше положениям закона, суд, принимая решение по настоящему делу, ограничился ссылкой на досудебное исследование, представленное истцом по первоначальному иску, тем самым, по существу, уклонился от выяснения обстоятельств дела и от оценки всех доказательств по делу в их взаимосвязи и совокупности, фактически придав заключению досудебного исследования специалиста о рыночной стоимости аренды спорного земельного участка по состоянию на 15 декабря 2020 года, используемой для определения арендной платы за период 2021-2022, характер доказательств заранее установленной силы.

При этом, размер рыночной стоимости права аренды, как того требует пункт 6 Правил N 582 в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05 мая 2017 года N 531, за периоды предшествующие 2021 году, остался не установленным, в связи с чем выводы суда о правильном начислении арендной платы в размере определенном с учетом рыночной стоимости земельного участка, установленной в 2007 году, с применением индекса инфляции за периоды с 2007 года и отсутствии переплаты у арендаторов в заявленный ими период, являются преждевременными.

В нарушение требований закона остались без фактического разрешения встречные требования об уменьшении размера арендной платы, в связи с невозможностью использования части земельного участка по целевому назначению согласно условий договора аренды - под административное здание, фактически с учетом положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации - для его эксплуатации здания, ввиду расположения в пределах преданного в аренду земельного участка улично-дорожной сети, и как следствие, внесении соответствующих изменений в договор аренды в части определения размера арендуемой площади спорного участка.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 года, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года.

Отклоняя доводы о невозможности использования более 900 кв.м по назначению ввиду расположения улично-дорожной сети, суды исходили из того, что договор аренды земельного участка заключен в надлежащей форме, сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе о предмете договора - арендуемой площади, земельный участок изначально образован по схеме площадью 2826 кв.м, поставлен на кадастровый учет в указанной площади, принят во владение и пользование арендаторами в определенных границах, в спорный период земельный участок использовался арендаторами без замечаний и претензий, при заключении 14 апреля 2010 года письменного соглашения ответчики с заявлениями о внесении изменений в договор аренды относительно площади арендуемого земельного участка к арендодателю не обращались.

Действительно, как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Между тем эти разъяснения касаются случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуаций невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - эксплуатация здания, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту п спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Принимая во внимание изложенное, при решении вопроса о взыскании арендной платы при наличии соответствующих возражений со стороны арендатора судам необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, а в случае отсутствия возможности пользоваться арендованным участком в полной мере, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование по договору в этой части.

Обжалуемые акты суждений о наличии либо отсутствии возможности использовать в полной площади земельный участок арендаторами в соответствии с целями договора аренды по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, не содержат, проверка доводов арендаторов о расположении улично-дорожной сети населенного пункта в пределах арендованного участка и отсутствии необходимости ее использовать в целях эксплуатации административного здания не осуществлена.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции, с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Указанные требования закона и указания Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не выполнены.

Допущенные при рассмотрении дела судом первой инстанции нарушения при рассмотрении апелляционной жалобы устранены не были, в нарушение абзаца 1 части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доводы апелляционной жалобы, по сути, повторяющие основания встречного иска, оставлены без надлежащей оценки суда апелляционной инстанции.

Поскольку приведенные выше требования закона судом апелляционной инстанции по настоящему делу не выполнены, допущены нарушения норм материального и процессуального права, в том числе правил оценки представленных в материалы дела доказательств, являются существенными, непреодолимыми, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 8 июня 2023 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить юридически значимые обстоятельства по настоящему делу и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 8 июня 2023 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий

Судьи