Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 ноября 2023 г. по делу N 66а-1710/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей Катанаевой А.С., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-365/2023 (23OS0000-01-2023-000123-68) по административному исковому заявлению Поповой Ирины Станиславовны, Соловьевой Аллы Владимировны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 18 июля 2023 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

Попова И.С. и Соловьева А.В, являясь арендаторами объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 53609 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", обратились в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просили установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 56404000 рублей.

В обосновании исковых требований указано, что результаты кадастровой оценки нарушают права и затрагивают законные интересы административных истцов, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера арендных платежей.

Решением Краснодарского краевого суда от 18 июля 2023 г. административное исковое заявление Поповой И.С. и Соловьевой А.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества удовлетворено в части.

Установлена в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 62417115 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N постановлено считать 8 февраля 2023 г.

В апелляционных жалобах представители департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации муниципального образования город Краснодар считают решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просят решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

По мнению апеллянтов, кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель; доказательства снижения индекса рынка недвижимости в субъекте Российской Федерации на тридцать и более процентов со дня проведения последней государственной кадастровой оценки отсутствовали и уполномоченным органом не установлено, у суда отсутствовали основания для снижения кадастровой стоимости.

Считают нарушение прав административных истцов установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка не доказанными. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлечет к уменьшению арендных платежей, которые в данном случае отнесены к источникам доходов бюджета, что в свою очередь повлияет на наполняемость бюджета.

Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением эксперта, представитель департамента в апелляционной жалобе полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку выполнено в нарушении требований законодательства об оценочной деятельности.

Представитель администрации муниципального образования город Краснодар в жалобе также считает неправомерной ссылку суда на пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". Указывает на то, что истец не привел доказательств того, что арендодателем в лице администрации выражалось согласие на пересмотр кадастровой стоимости. Уменьшение размера кадастровой стоимости земельного участка более чем на 79% повлечет изменение условия договора аренды в части размера арендной платы за аренду спорного земельного участка, и повлияет на существенные условия договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края представитель ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение Краснодарского краевого суда отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.

В силу части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционных жалоб судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, будучи арендаторами земельного участка с кадастровым номером N, площадью 53 609 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", административные истцы Попова И.С. и Соловьева А.В. являются плательщиками арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 299407337, 18 рублей утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N 2449 от 26 сентября 2022 г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края".

При изложенных обстоятельствах в силу части 1 статьи 245 КАС РФ суд верно сделал вывод, что истцы как арендаторы указанного объекта недвижимости вправе оспаривать кадастровую стоимость, размер которой является базой для расчёта арендной платы.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административными истцами в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке N N от 27 января 2023 г, выполненный ООО "Кадастр и Оценка". Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 56404000 рублей.

В соответствии с нормами, регламентирующими требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из исследованного судом апелляционной инстанции отчета, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности, оценщиком не был получен и проанализирован весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, были искажены ценообразующие характеристики.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, с целью расчета рыночной стоимости в случае, если отчет не соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, судом первой инстанции верно был сделан вывод о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" Д.

В соответствии с заключением эксперта Д. от 29 мая 2023 г. N отчет об оценке, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 62417115 руб.

Изучив экспертное заключение, исследовав и проанализировав материалы дела, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективные подтверждения сомнения в обоснованности отчета и недостоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции, который принял за основу решения заключение судебной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не соответствующим требованиям законодательства, и установив рыночную стоимость недвижимого имущества в соответствии с заключением эксперта.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции правильно указал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о несоответствии принятого судом экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности судебная коллегия находит выводы суда не подлежащими переоценке.

Как следует из заключения, рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода.

Отказ эксперта от применения иных подходов был подробно обоснован экспертом, он не противоречит нормам федеральных стандартов оценки.

Эксперт обоснованно отобрал в качестве объектов-аналогов 4 объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доводы апеллятора о том, что эксперт ввел суд в заблуждение относительно диапазона цен объектов недвижимого имущества, к которому относится объект экспертизы не соответствуют действительности, так предложенные представителем административного соответчика объекты-аналоги не могут быть использованы в анализе рынка по совокупности факторов: другой сегмент рынка, невозможность идентификации местоположения, отсутствие адреса и кадастрового номера.

Вопреки доводам апелляторов, экспертом верно учтено, что по функциональному назначению объект экспертизы расположен в общественно-деловой зоне. Возможность использования земельного участка значительно шире, чем определенная видом разрешенного использования. Объекты-аналоги были подобраны в сегменте коммерческое использование. 3 из 4 объектов-аналогов, как и объект экспертизы, находятся в общественно-деловых зонах, а к оставшемуся объекту была применена корректировка на зону расположения.

Как следует из материалов дела, производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым.

Доводы апеллятора о неправильности выбора оценщиком объектов-аналогов ввиду их несопоставимости из-за необходимости применения корректировок на площадь (масштаб), которые, по мнению апеллятора, свидетельствуют о неправильном подборе, суд апелляционной инстанции отклоняет.

Вопреки приведенным доводам, оценщиком подобраны аналоги максимально сопоставимые с объектом оценки по площади (масштабу), о чем свидетельствует применение корректировок на масштаб (площадь), которые сглаживают имеющиеся различия. При этом в апелляционной жалобе не приведены доказательства о наличии более сопоставимых по площади объектов-аналогов. Кроме того законодательство об оценочной деятельности не предусматривает ограничения в различии площадей между объектами оценки и объектами-аналогами, что усматривается в том числе из применения по справочникам оценщика корректирующих коэффициентов во всех диапазонах площади.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Ссылка апелляционной жалобы административного ответчика на более высокие стоимостные результаты при расчете средневзвешенного значения рынка не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку средневзвешенные удельные цены, не учитывают индивидуальные характеристики конкретного земельного участка, что в данном случае выражено в территориальном расположении земельного участка в отдаленном районе, значительном отличии площади земельного участка от среднестатистических земельных участков, используемых под коммерческие цели, отсутствии в непосредственной близости от земельного участка объектов развитой инфраструктуры.

Оснований полагать, что стоимость объекта оценки, не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять данному заключению у судебной коллегии не имеется.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость в размере рыночной на основании заключения эксперта, которое является мотивированным, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы, установил, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского кря о несогласии с заключением экспертизы, носят формальный характер, так как само по себе указание апеллятора на существенное снижение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по отношению к его кадастровой стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена в ходе проведения экспертизы неверно.

Утверждения апелляционных жалоб о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, неубедительны, так как возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, поскольку решение суда принято при соблюдении норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 18 июля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи