Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 октября 2023 г. по делу N 8Г-21133/2023[88-29449/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Асатиани Д.В, судей Шостак Р.Н, Гольман С.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тарасенко Елены Юрьевны к Мухамедову Тахиру Хасибовичу о расторжении договоров аренды, взыскании денежных средств, встречному иску Мухамедова Тахира Хасибовича к Тарасенко Елене Юрьевне о взыскании денежных средств, по кассационной жалобе Мухамедова Тахира Хасибовича на решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 23 декабря 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 апреля 2023 года, заслушав доклад судьи Шостак Р.Н, выслушав объяснения представителя Мухамедова Т.Х. - Сиротенко Ю.Т, действующей на основании доверенности, поддержавшей доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела,

УСТАНОВИЛА:

Тарасенко Е.Ю. обратилась в суд с иском к Мухамедову Т.Х. о расторжении договоров аренды, взыскании денежных средств, в обоснование заявленных требований указав, что она является собственником нежилого здания с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес". 15 января 2018 года в отношении указанного выше имущества между сторонами были заключены два договора аренды. Согласно договора аренды здания и земельного участка с последующим выкупом ответчик обязался ежемесячно, до 15 числа каждого месяца, оплачивать истцу 100 % ежемесячной выплаты, предусмотренной графиком платежей. За нарушение обязательства договором предусмотрены пени в размере 0, 1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки. Срок окончания договора - 10 мая 2020 года, с полной выплатой выкупной цены собственнику. Согласно договору аренды здания и земельного участка плата за пользование имуществом составляет 30000 руб. ежемесячно, с ее внесением не позднее 15 числа следующего месяца. Договор аренды заключен на срок 11 месяцев, с последующей пролонгацией. В соответствие с передаточным актом N 1 от 15 января 2018 года арендатору переданы указанные выше объекты недвижимости со всеми принадлежностями, ключами и документацией. Истец свои обязательства по договорам исполнил надлежащим образом, претензий со стороны ответчика не было. Ответчик допускает просрочку внесения платежей - по выкупной цене и по арендным платежам. В декабре 2021 года ответчик прекратил свою предпринимательскую деятельность. Претензия истца о надлежащем исполнении обязательств по оплате указанных договоров аренды или о возврате арендованного имущества оставлены ответчиком без удовлетворения.

Кроме того, в связи с нарушениями требований действующего земельного законодательства, истцу, как собственнику объектов недвижимости, направлялись претензия ООО "Аграрное" о самозахвате и использовании не по назначении принадлежащего данному обществу земельного участка, а также предписание администрации Орехово-Зуевского городского округа об устранении нарушений земельного законодательства. Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с марта по июнь 2022 года составляет 120000 руб.

Тарасенко Е.Ю, уточнив исковые требования, просила суд расторгнуть договор N 1 аренды с последующим выкупом здания и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", и договор N 01 аренды здания и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", заключенный 15 января 2018 года между ней и Мухамедовым Т.Х, возложить на Мухамедова Т.Х. обязанность передать ей объекты недвижимости в виде нежилого здания с кадастровым номером N и земельный участок с кадастровым номером N, расположенные по адресу: "адрес", со всеми принадлежностями, ключами и документацией (здание, земельный участок, въездные ворота с электроприводом, линия электропередач, забор, паспорт БТИ, свидетельства о регистрации права, копии документов по использованию линии электропередач.), взыскать с Мухамедова Т.Х. сумму арендных платежей по договору N 01 аренды здания и земельного участка от 15 января 2018 года за период с 15 февраля 2022 года по 15 ноября 2022 года в размере 300000 руб, пени 45810 руб, а также денежную сумму стоимости работ по обследованию и подготовке проектной документации по приведению здания в первоначальное положение в размере 1420250 руб.

Мухамедов Т.Х. обратился в суд с встречным иском к Тарасенко Е.Ю. о взыскании денежных средств, в обоснование заявленных требований указав, что факт заключения указанных в иске Тарасенко Е.Ю. договоров аренды и их условий сторонами не оспаривается. В соответствие с договором N 1 аренды здания и земельного участка от 15 января 2018 года за период с 15 января 2018 года по 15 января 2022 года в счет выплаты выкупной цены имущество он оплатил Тарасенко Е.Ю. 3430000 руб. В связи с тем, что указанный договор Тарасенко Е.Ю. расторгает в одностороннем, судебном порядке, то указанная сумма должны быть взыскана в его пользу с Тарасенко Е.Ю, как неосновательное обогащение, а также штраф в таком же размере, и компенсация за неотделимые улучшения.

Мухамедов Т.Х. просил суд взыскать с Тарасенко Е.Ю. неосновательное обогащение в размере 3430000 руб. при расторжении Договора N1 аренды здания и земельного участка свободного назначения с последующим выкупом от 15 января 2018 года, штраф в размере 3430000 руб, предусмотренный п. 4.2 Договора N1 аренды здания и земельного участка свободного назначения с последующим выкупом от 15 января 2018 года, компенсацию за неотделимые улучшения арендованного имущества в размере 5380000 руб.

Решением Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 23 декабря 2022 года исковые требования Тарасенко Е.Ю. удовлетворены.

Расторгнут договор N 1 аренды с последующим выкупом здания и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" заключенный 15 января 2018 года между Тарасенко Е.Ю. и Мухамедовым Т.Х.

Расторгнут договор N 01 аренды здания и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" заключенный 15 января 2018 года между Тарасенко Е.Ю. и Мухамедовым Т.Х.

На Мухамедова Т.Х. возложена обязанность передать Тарасенко Е.Ю. объекты недвижимости в виде нежилого здания с кадастровым номером N и земельный участок с кадастровым номером N, расположенные по адресу: "адрес", со всеми принадлежностями, указанными в передаточном акте N 1 (Приложение N 4 к договору N 1 аренды здания и земельного участка с последующим выкупом от 15 января 2018 года).

С Мухамедова Т.Х. в пользу Тарасенко Е.Ю. взыскана сумма арендных платежей по договору N 1 аренды здания и земельного участка от 15 января 2018 года за период с 15 февраля 2022 года по 15 ноября 2022 года в размере 300000 руб, пени в размере 45810 руб, а также 1420250 руб. в счет оплаты этапа проведения обследования и подготовки проектной документации на проведение работ по реконструкции нежилого здания с кадастровым номером N по адресу: "адрес" с целью приведения его в первоначальное положение, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 17030 руб, а всего взыскать 1783090 руб.

Встречные исковые требования Мухамедова Т.Х. удовлетворены частично.

С Тарасенко Е.Ю. в пользу Мухамедова Т.Х. взысканы денежные средства, уплаченные арендатором арендодателю по договору аренды N 1 с последующим выкупом здания и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", заключенному 15 января 2018 года между Тарасенко Е.Ю. и Мухамедовым Т.Х, в размере 3430000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 25350 руб, а всего взыскано 3455350 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 апреля 2023 года решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 23 декабря 2022 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Мухамедов Т.Х. просит отменить решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 23 декабря 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 апреля 2023 года, как незаконные.

В возражениях на кассационную жалобу Тарасова Е.Ю. просит оставить жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами первой и апелляционной инстанций по настоящему делу допущено не было.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Тарасенко Е.Ю. является собственником нежилого здания с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес".

15 января 2018 года между Тарасенко Е.Ю. и Мухамедовым Т.Х. заключен договор N 1 аренды с последующим выкупом здания и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес"

В соответствие с условиями указанного договора аренды здания и земельного участка, ответчик обязался ежемесячно, до 15 числа каждого месяца, оплачивать истцу 100 % ежемесячной выплаты, предусмотренной графиком платежей. Выплаты рассчитаны исходя из выкупной стоимости имущества, определенной сторонами в размере 9500000 руб. В соответствие с графиком 500000 руб. выплачивается ответчиком истцу при заключении договора, а начиная с 15 мая 2018 года - по 400000 руб. ежемесячно; последняя выплата - 10 марта 2020 года в размере 200000 руб. За нарушение обязательства договором предусмотрены пени в размере 0, 1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки. Срок окончания договора - 10 мая 2020 года, с полной выплатой выкупной цены собственнику (Тарасенко Е.Ю.).

Также 15 января 2018 года между Тарасенко Е.Ю. и Мухамедовым Т.Х. заключен договор N 01 аренды здания и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", в соответствии с условиями которого плата за пользование имуществом составляет 30000 руб. ежемесячно, с ее внесением не позднее 15 числа следующего месяца.

Оба договора аренды заключены на срок 11 месяцев, с последующей пролонгацией.

Кроме того, 15 августа 2018 года сторонами подписан передаточный акт N 1 (Приложение N 4 к договору N 1 аренды здания и земельного участка с последующим выкупом от 15 января 2018 года), в соответствие с которым арендатору (Мухамедову Т.Х.) арендодателем (Тарасенко Е.Ю.) переданы указанные выше объекты недвижимости со всеми принадлежностями, ключами и документацией, в том числе въездные ворота с электроприводом, линия электропередач, забор, паспорт БТИ, свидетельства о регистрации права, копии документов по использованию линии электропередач.

Истец свои обязательства по передаче арендованного имущества с приложениями ответчику исполнил надлежащим образом, претензий со стороны ответчика не было.

Ответчик допустил просрочку внесения платежей по указанным выше договорам - по выкупной цене и по арендным платежам: часть выкупных платежей, согласно представленного графика, не была внесена, а с 15 июля 2018 года платежи вносились в сумме 70000 руб, тогда, как графиком предусмотрены суммы по 400000 руб. Всего ответчиком оплачено 3430000 руб, при том, что выкупная стоимость имущества была определена сторонами договоре в размере 9500000 руб. и должна быть выплачена 10 марта 2020 года, согласно графика.

Также ответчик не оплатил сумму арендных платежей по договору N 01 аренды здания и земельного участка от 15 января 2018 года за период с 15 февраля 2022 года по 15 ноября 2022 года, т.е. за 10 месяцев из расчета 30000 руб./мес, в размере 300000 руб.

Согласно договору от 15 января 2018 года пени за просрочку исполнения указанного обязательства составили 45810 руб, расчет которых также не оспаривается.

Досудебная претензия истца о надлежащем исполнении обязательств по оплате указанных договоров аренды или о возврате арендованного имущества оставлена ответчиком без удовлетворения.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, Тарасенко Е.Ю. указала, что ответчик допускает ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей и выкупной цены, Мухамедов Т.Х. допустил просрочку внесения платежей по указанным выше договорам - по выкупной цене и по арендным платежам: часть выкупных платежей согласно представленного графика не была внесена, а с 15 июля 2018 года платежи вносились в сумме 70000 руб, тогда как графиком предусмотрены суммы по 400000 руб. Всего ответчиком оплачено 3430000 руб, при том, что выкупная стоимость имущества была определена сторонами договоре в размере 9500000 руб. и должна быть выплачена 10 марта 2020 года в соответствии с графиком.

Также ответчик не оплатил сумму арендных платежей по договору N 01 аренды здания и земельного участка от 15 января 2018 года за период с 15 февраля 2022 года по 15 ноября 2022 года, т.е. за 10 месяцев из расчета 30000 руб./мес, в размере 300000 руб.

В ходе судебного разбирательства Мухамедов Т.Х. не отрицал, что обязательства по внесению арендных платежей и выплате выкупной цены арендованного имущества им исполнялись ненадлежащим образом.

Согласно выводам проведенной по делу судебной строительно-технической и оценочной экспертизы у нежилого здания с кадастровым номером N по адресу: "адрес" имеются признаки реконструкции, произведенной в период с 15 января 2018 года по настоящее время; они выражены в изменении параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, объема) - высота увеличена на 1, 8 м, объем увеличен с 6165, 0 м3 до 9330, 0 м3; указанная реконструкция является неотделимым улучшением (изменением).

При этом в примечании к ответу на указанный вопрос эксперт отметил, что под улучшениями необходимо понимать изменения в состоянии имущества, повышающее эффективность его использования, расширяющие возможности его применения, или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного в наем, ввиду выполнения выше перечисленных работ с нарушениями требований ГрК РФ, технических регламентов, строительных норм и правил, невозможно утверждать, что выполненные работы являются - улучшением.

Экспертом сделаны выводы о том, что работы по реконструкции, нежилого здания с кадастровым номером N по адресу: "адрес", произведенные в период с 15 января 2018 года по настоящее время, а также конечный результат этих работ, требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, санитарным правилам и иным нормам действующего законодательства не соответствуют: 1) не соответствие работ по реконструкции действующим нормам указаны в разделе "Выявленные дефекты, повреждения, брак" на стр. 30-37 заключения; 2) реконструкция выполнена без разрешения на строительство в нарушение ст. 51 ГрК РФ; 3) в соответствие с переданной документацией процент исчерпания, несущий способности при расчете основания по деформации 250, 3%, перегруз 150, 3%, т.е. фундаменты перегружены и дополнительная нагрузка, связанная с надстройкой, не допустима; 4) переданная проектная документация, представленная на исследование, имеет существенные нарушения норм и правил РФ, не содержит полной информации, необходимой для производства СМР, нарушение статьи 15 Закона N 384-ФЗ от 30 декабря 20089 г. "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; 5) перемычка над откатными воротами имеет значительный прогиб, поверочный расчет (Приложение N) показал превышение предельно допустимых значений по прочности (I предельное состояние) в 3, Э88 раза, по прогибу (II предельное состояние) в 4, 76 раза; 6) Место установки котла в производственном помещении не отделено от остальной части помещения перегородками из негорючих материалов (несгораемыми перегородками) по всей высоте котла, но не ниже 2 м, с устройством дверей, нарушение П.6.8 СП 89.13330.2016. Выполненные работы создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Неотделимые улучшения у нежилого здания с кадастровым номером N по адресу: "адрес", выполнены с нарушениями требований ГрК РФ, технических регламентов, строительных норм и правил, для подсчета стоимости улучшений необходимо выполнить работу по приведению нежилого здания в состояние, соответствующее действующим нормам и правилам РФ (разработать проектную и рабочую документацию, на основании которой произвести строительно-монтажные работы). В условиях отсутствия проектной документации на приведение нежилого здания в состояние, соответствующее действующим нормам и правилам РФ, просчитать влияние неотделимых улучшений на рыночную стоимость не представляется возможным.

Приведение нежилого здания с кадастровым номером N по адресу: "адрес", в первоначальное положение с технической точки зрения без нанесения существенного ущерба самому зданию - невозможно, так как в процессе реконструкции затронуты несущие конструкции (демонтированы, перестроены). Стоимость работ и услуг, а также материалов на дату оценки по приведению нежилого здания с кадастровым номером N по адресу: "адрес", в первоначальное положение складывается из двух этапов:

Первый этап - проведение обследования, подготовка проектной документации на проведение работ по реконструкции нежилого здания, определена в приложении N 2 и соответствует 1420250 руб.

Второй этап - строительно-монтажные работы, стоимость которых возможно будет определить после выполнения первого этапа работ, обследования и разработки проектно-сметной документации, Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 15, 333, 606, 607, 611, 614, 615, 619, 624, 1064, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суды пришли к выводу о том, факт невнесения Мухамедовым Т.Х. арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа и условий заключенного с Тарасенко Е.Ю. договора установлен, требование Тарасенко Е.Ю. о погашении задолженности по арендной плате ответчиком не исполнено, ответ на предложение расторгнуть договор и передать имущество в адрес Тарасенко Е.Ю. Мухамедов Т.Х. не направил, арендуемое имущество истцу не возвратил, в связи с чем исковые требования Тарасенко Е.Ю. подлежат удовлетворению. При этом с Тарасенко Е.Ю. в пользу Мухамедова Т.Х. подлежат взысканию излишне уплаченные Мухамедовым Т.Х. денежные средства по договору аренды.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Мухамедова Т.Х. о взыскании штрафа, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что причиной расторжения договора аренды являлось ненадлежащее исполнение Мухамедовым Т.Х. обязательств по указанному договору в части внесения арендных платежей.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Мухамедова Т.Х. о взыскании денежной компенсации неотделимые улучшения, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из результатов проведенной по делу судебной экспертизы, согласно которым произведенные Мухамедовым Т.Х. работы являются самовольной реконструкцией нежилого здания, которые, в том числе, создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанные выводы судов основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и соответствуют материалам дела.

Вопреки доводам кассационной жалобы, юридически значимые для разрешения заявленного спора обстоятельства судами правильно определены, процессуальных нарушений не было допущено, представленным в материалы дела доказательствам дана надлежащая правовая оценка в совокупности в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выводы судов относительно установленных обстоятельств подробно мотивированы со ссылками на нормы права, подлежащие применению при рассмотрении настоящего дела.

Доводы кассационной жалобы о том, что с Тарасенко Е.Ю. подлежит взысканию штраф за односторонний отказ от исполнения договора, несостоятельны, поскольку штрафные санкции могут быть взысканы только с лица, нарушившего условия договора, однако в настоящем споре установлен факт нарушения Мухамедовым Т.Х. своих обязательств по внесению платы в установленный указанным договором срок, что повлекло неблагоприятные для него последствия в виде предусмотренных договором аренды пени.

Доводы кассационной жалобы о том, что судами не мотивирован вывод о взыскании с Мухамедова Т.Х. 1420250 руб. в счет оплаты проведения обследования и подготовки проектной документации на проведение работ по реконструкции здания в первоначальное положение, противоречат материалам дела, так как вывод о взыскании указанной суммы подробно мотивирован судами с приведением норм права, подлежащих применению к возникшим правоотношениям, при этом судом апелляционной инстанции правомерно указано, что убытки истца подлежат взысканию с ответчика, так как в нарушение положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта недвижимости производилась Мухамедовым Т.Х. в отсутствие разрешения, фактически является самовольным объектом, а выполненные ответчиком в отсутствие необходимых на то разрешений работы создают угрозу жизни и здоровья граждан, выполнены с нарушением технических регламентов, строительных норм и правил, приведение нежилого здания в первоначальное состояние без нанесения существенного ущерба самому зданию невозможно, так как в процессе реконструкции затронуты несущие конструкции, в связи с чем необходимо проведение обследования, подготовка проектной документации на проведение работ по реконструкции здания, стоимость которых составляет 1420250 руб.

Доводы кассационной жалобы о чрезмерности пени в размере 45810 руб. также не обоснованы, а размер взысканных с ответчика штрафных санкций соответствует последствиям нарушения обязательств.

В целом доводы кассационной жалобы содержат собственные суждения заявителя относительно обстоятельств дела и направлены на переоценку выводов судов, что не может являться основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать установленными обстоятельства, которые не были установлены или были опровергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств над другими.

Несогласие заявителя с выводами судов и установленными по делу обстоятельствами, неправильное толкование подлежащих применению при рассмотрении настоящего дела норм права, и иное мнение, как должен быть разрешен спор, не свидетельствуют о незаконности судебных актов.

Принимая во внимание, что кассационная жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о допущенных судами нарушениях норм права, которые в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могут повлечь отмену судебных постановлений в кассационном порядке, основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 23 декабря 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 апреля 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Мухамедова Тахира Хасибовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи