Решение Московского городского суда от 21 ноября 2023 г. по делу N 3а-2217/2023

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Лоскутовой А.Е., при помощнике Добровольской А.А. рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Усковой Ольги Анатольевны, Черногорова Андрея Александровича, Емельянова Антона Андреевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Ускова О.А, Емельянов А.А, Черногоров А.А. обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003002:1047 и земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003002:22.

В административном исковом заявлении Ускова О.А, Емельянов А.А, фиоА просят установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Ай-Эл-Эм Эдвайзорс", по состоянию на 01 января 2021 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003002:1047 в размере сумма, в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003002:22 в размере сумма

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что являются долевыми собственниками нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003002:1047. Кадастровая стоимость указанного здания по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере сумма

Также Ускова О.А, Емельянов А.А, Черногоров А.А. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003002:22, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2021 года установлена в размере сумма

Поскольку административные истцы являются долевыми собственниками нежилого здания, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителей как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В свою очередь, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административных истцов в суд явился, представил письменные возражения относительно выводов, содержащихся в заключении судебного эксперта.

Представитель Департамента городского имущества адрес представила возражения относительно заявленных требований.

Представители иных лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, выслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что Ускова О.А, Емельянов А.А, фиоА являются долевыми собственниками нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003002:1047, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость, по состоянию на 01 января 2021 года, в размере сумма, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Административные истцы также являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003002:22, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости и договором аренды.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003002:22, по состоянию на 01 января 2021 года составила сумма.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц. Согласно ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Также административные истцы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в адрес" уплачивают арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности Усковой О.А, фио, фиоА, как плательщиков налога и арендаторов.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административные истцы 03 августа 2022 года обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Ускова О.А, Емельянов А.А, фиоА в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка представили в суд отчет, подготовленный по заданию заявителей ООО "Ай-Эл-Эм Эдвайзорс", в котором по состоянию 01 января 2021 года, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003002:1047 составляет сумма, земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003002:22 составляет сумма

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ РФ Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2021 года нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003002:1047 составляет в размере сумма, земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003002:22 составляет в размере сумма.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителями отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания и земельного участка, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Ай-Эл-Эм Эдвайзорс", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Представителем административных истцов выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административных истцов экспертом фио представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт пояснил, что в качестве объектов аналогов подобраны блоки офисных помещений, расположенные в объекте исследования, которые в том числе включают в себя коридоры, санузлы и иные вспомогательные помещения, которые необходимы для эксплуатации помещений. Согласно тексту объявления все объекты аналоги расположены в здании по адресу: адрес. Это памятник архитектуры эпохи конструктивизма, бывший клуб фабрики "Буревестник", что соответствует объекту оценки. Эксперт не запрашивал сведений у собственника, относительно предлагаемых на дату оценки блоков, так как в открытых источниках достаточно информации о предложениях о сдаче в аренду помещений в исследуемом здании. Фотоматериалы, представленные в объявлении никоим образом, не повлияли на итоговую стоимость объектов исследования.

Эксперт указал, что учтен тот факт, что здание является памятником культуры. Расчет рыночной стоимости основан на рыночных показателях и утвержденной методологии.

Эксперт при определении рыночной стоимости объекта недвижимости не учитывает управление собственника объектом недвижимости, а руководствуется рыночными показателями. При этом, эксперт, руководствуясь методологией оценки предусмотренной доходным подходом определяет арендопригодую площадь с учетом общепринятых аналитических данных. Общая арендпригодная площадь, учитываемая экспертом в заключении, составляет 2 635 кв. м, что отражает тенденции и характеристики рынка, сложившиеся на дату оценки и учитывает все особенности объекта исследования. При этом площадь неарендопригодных площадей, учтенная экспертом составляет 539, 7 кв. м или 17% от общей площади, а административный истец, указывает, что согласно экспликации, площадь вспомогательных помещений составляет 482, 6 кв. м или 15% от общей площади.

Разница, в стоимости полученная экспертом и оценщиком заключается в том, что оценщиком подобраны аналоги, расположенные в разных административных районах и не внесены необходимые корректировки, а эксперт в качестве объектов аналогов использовал помещения, которые предлагались в аренду непосредственно в объекте исследования

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

адрес ст. 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие стороны с определенной экспертом рыночной стоимостью объекта недвижимости не является основанием для назначения по делу дополнительной экспертизы.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административных истцов о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт фио имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003002:1047 должна быть установлена в размере сумма, земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003002:22 в размере сумма по состоянию на 01 января 2021 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд -03 августа 2022 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003002:22, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере сумма.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003002:1047, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере сумма.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 03 августа 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.Е. Лоскутова

Решение в окончательной форме изготовлено 01 декабря 2023 года