Решение Московского городского суда от 28 ноября 2023 г. по делу N 3а-4526/2023

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Волковой А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ.

В административном исковом заявлении просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Приволжская оценочная компания", по состоянию на 1 января 2021 года, а именно в размере 138 984 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 274 149 060 рублей.

Поскольку административный истец является арендатором земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" по доверенности Аврамцев А.В. представил возражения относительно выводов судебной экспертизы, просил назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы представил письменные пояснения, в которых просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 20-24), договором аренды земельного участка (т. 1, л.д. 25-62). Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 274 149 060 рублей (т. 1, л.д. 63).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 1 января 2021 года.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 28 декабря 2022 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "Приволжская оценочная компания", в котором по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость объекта оценки была определена в размере 138 984 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ГБУ "БТИ Московской области".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2021 года по результатам судебной экспертизы составляет 286 000 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Приволжская оценочная компания", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения. В ответ на возражения административного истца экспертом Л.А.А. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт пояснил, что рынок Москвы крайне ограничен предложениями к продаже земельных участков, в особенности на правах собственности и свободных от застройки. Был проведен анализ всех доступных предложений в исследуемом сегменте. По результатам проведенного сравнительного анализа не было веских оснований исключать предложение продажи земельного участка по адресу АДРЕС из фактической выборки. Данное предложение не используется в расчетной модели, но формирует интервалы стоимости.

Эксперт указал, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Судом не могут быть приняты доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административных истцов. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Между тем, учитывая, что определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов действующего законодательства правовое положение административного истца при рассмотрении спора, возбужденного в целях защиты его прав, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка отвечает интересам заявителя, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ.

От ГБУ "БТИ Московской области" поступило ходатайство о возмещении расходов по проведению судебной экспертизы в размере СУММА.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ все понесенные по делу судебные расходы присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда. Таким образом, учитывая, что в удовлетворении заявленных требований административному истцу отказано, понесенные по делу судебные расходы на проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с заявителя в пользу ГБУ "БТИ Московской области" расходов по проведению судебной экспертизы в размере СУММА.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, отказать.

Взыскать с ООО "ПЕРЕКРЕСТОК-2000" (ИНН) в пользу ГБУ "БТИ Московской области" расходы по проведению судебной экспертизы в размере СУММА.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 11 декабря 2023 года